تصرف عدوانی؛ یک مسئله حقوقی مهم و پیچیده

مسائل حقوقی هرکدام پیچیدگی‌های ‌‌خاص خود را دارند و در صورت بروز این مسائل بهتر است آن‌ها ‌را با کارشناسان حقوقی و وکلای خبره ملکی در میان بگذارید. یکی از مهم‌ترین و درعین‌حال دشوارترین این مسائل به دعاوی مربوط به قوانین مالکیت مربوط می‌‌‌‌شود. یکی از پرونده‌های ‌‌حقوقی در این حوزه تصرف عدوانی است که طرح دعوی در مورد آن دارای برخی مراحل حقوقی است. در این مطلب به بررسی انواع تصرف عدوانی و مراحل طرح شکایت در این حوزه می‌‌‌‌پردازیم.

تصرف عدوانی چیست؟

هرکس چنانچه ملک دیگری را با غلبه و عدوان (زور و اجبار) و بدون رضایت مالک تصرف کند، اصطلاحا به این عمل تصرف عدوانی گفته می‌‌‌‌شود. به‌عبارت‌دیگر، تصرف عدوانی به معنای خارج کردن مال از استیلا و تصرف مالک آن، بدون کسب رضایت از او است. برای مثال، فرض کنید که یک مال غیرمنقول مانند زمین یا آپارتمان دارید که یا مالک آن هستید یا اینکه در آن مستاجر هستید. اما شخصی دیگر بدون جلب رضایت شما، آن را از دست شما خارج می‌‌‌‌کند؛ بنابراین، در این مورد، تصر‌ف عدوانی اتفاق افتاده است. در واقع، برای مرجع قضایی هیچ تفاوتی ندارد که در این دعوی، شما مالک یا مستاجر هستید.

اصطلاح تصر‌ف عدوانی تنها در مورد اموال غیرمنقول کاربرد دارد که در قانون 158 آیین دادرسی مدنی به آن اشاره شده است. از این رو، چنانچه شخصی اموال منقول شما مانند اتومبیل را از با زور از تصرف شما خارج کند، مشمول این ماده قانونی نخواهد شد. نکته مهم این است که اگر شما دعوی تصر‌ف عدوانی را پس از طرح دعوی اصل مالکیت تقدیم کرده باشید، قرار عدم استماع دعوی از طرف دادگاه صادر می‌‌‌‌شود. برای طرح دعوی رفع تصرف عدوانی سه رکن لازم است:

• قبلا ملک در تصرف خواهان بوده باشد (سبق تصرف خواهان)
• اکنون ملک در تصرف خوانده باشد (لحوق تصرف خوانده)
• تصرف خوانده بدون رضایت خواهان و حکم مرجع صالح باشد.

انواع تصرف عدوانی را بشناسید

طبق قوانین، تصرف عدوانی به دو دسته تقسیم می‌‌‌‌شود؛ تصرف عدوانی کیفری و حقوقی که شرایط آن‌ها ‌متفاوت است. بنابراین، اگر عنوان دعوی شما هریک از این موارد باشد، دیگر نمی‌توانید آن را تغییر دهید. در ادامه هریک از آن‌ها ‌را با هم بررسی می‌‌‌‌کنیم.

تصرف عدوانی کیفری

تصر‌ف عدوانی کیفری به معنای تصرف اموال غیرمنقول است که متعلق به شخصی دیگر است؛ ضمن اطلاع از اینکه شخص دیگر مالک آن است. از نظر قانونی، این عمل جرم است و در صورت اثبات در دادگاه، شخص به یک ماه تا یک سال حبس محکوم می‌‌‌‌شود. نکته مهم این است که شخص باید مالکیت خود بر مال غیرمنقول را به اثبات برساند.

تصرف عدوانی حقوقی

تصر‌ف عدوانی حقوقی دارای برخی از تفاوت‌ها ‌با تصرف عدوانی کیفری است. در تصرف عدوانی حقوقی نیازی به احراز مالکیت قبلی مال نیست؛ ولی طبق ماده قانونی 690، در تصرف کیفری احراز مالکیت لازم است. از دیگر تفاوت‌های ‌‌این دو نوع تصرف عدوانی عبارت‌اند از:

• در تصر‌ف عدوانی کیفری در دادگاه باید سوء نیت متهم ثابت شود و اینکه آیا متصرف می‌‌‌‌دانسته است که مال به شخص دیگری تعلق دارد یا خیر. اما در تصرف حقوقی نیازی به اثبات این موضوع نیست
• تصرف حقوقی با تقدیم دادخواست حقوقی قابل طرح است. ولی در مورد تصر‌ف عدوانی کیفری نیازی به تقدیم دادخواست حقوقی نیست. در تصرف کیفری جهت تعقیب متهم و صدور حکم رفع تصرف، تنها طرح شکایت کیفری کافی است.

تصرف عدوانی توسط مستاجر

یکی از مسائل حقوقی این سات که ممکن است مستاجر از تصرف صاحب‌خانه در ملک خود رضایت نداشته باشد. این مسئله ممکن است در بخش‌های ‌‌مختلف ملک رخ دهد. در هر صورت اگر مالک بدون رضایت مستاجر اقدام به تصرف ملک کند، مستاجر می‌‌‌‌تواند علیه او دعوی حقوقی را اقامه کند و مالکیت او تاثیری در رای قطعی دادگاه نخواهد داشت. چراکه در این مسئله حقوقی اصل بر متصرف بودن سابق ملک است.

تصرف عدوانی پارکینگ

یکی از مهم‌ترین دعاوی تصرف عدوانی مربوط به تصرف پارکینگ است. برای مثال، ممکن است مالک بدون رضایت مستاجر پارکینگ ساختمان را به تصرف درآورده و مورد استفاده شخصی قرار دهد. چنانچه پارکینگ جزوی از موارد اجاره داده شده یاشد، مستاجر می‌‌‌‌تواند برای استیفای حقوق خود، طرح دادخواست کند. لازم به ذکر است که طرح این‌گونه دعاوی پیچیدگی‌های ‌‌خاص خود را دارد و از این رو ممکن است نتوانید به‌تنهایی از پس آن‌ها ‌برآیید. از این رو، در این موارد بهتر است از یک وکیل باتجربه در حوزه املاک کمک بگیرید.

تصرف عدوانی ملک مشاع؛ یک مسئله حقوقی رایج

یکی از رایج‌ترین مسائل حقوقی که ممکن است در ساختمان‌ها ‌رخ دهد، تصر‌ف عدوانی ملک مشاع است. برای مثال، فرض کنید شما ملکی را با کسی شریک باشید و آن را میان خود تقسیم کرده‌اید. اما پس از مدتی شریک شما از محدوده تعیین‌شده، تجاوز می‌‌‌‌کند و بخشی از سهم ملک شما را به تصرف درمی‌آورد. در این مواقع، شما می‌‌‌‌توانید دادخواست خود را به دادگاه تقدیم کنید و دادگاه رای به رفع تصرف ملک می‌‌‌‌دهد. لازم به ذکر است که در ماده 167 قانون آیین دادرسی مدنی نیز این مسئله به‌صراحت بیان شده است. البته بهتر است پیش از خریداری ملک مشاع، در مورد تقسیم آن با شریک خود نهایت دقت را به خرج دهید تا کم‌تر به این قبیل مسائل حقوقی برخورید.  

تصرف عدوانی چه مجازاتی دارد؟

در مورد تصر‌ف عدوانی کیفری، براساس ماده 690 قانون مجازات اسلامی، قاضی موظف است پس از طرح شکایت، برابر آیین دادرسی کیفری علاوه بر مجازات مجرم به رفع تصرف ملک حکم دهد. مجازات تصرف عدوانی شامل یک ماه تا یک سال حبس است. شایان ذکر است که این ماده قانونی تنها به اموال غیرمنقول اختصاص دارد و شامل اموال منقول نمی‌شود. از طرف دیگر، در تصرف عدوانی حقوقی، در صورت اثبات جرم، خوانده باید علاوه بر رفع تصرف عدوانی، مبلغ خسارت و حق‌الوکاله را به خواهان پرداخت کند.

مراحل شکایت تصرف عدوانی به چه ترتیب است

تصر‌ف عدوانی از نظر نوع پیگیری دعوی به دو دسته حقوقی و کیفری تقسیم می‌‌‌‌شود که هریک شرایط خاص خود را دارند. برای مثال، در تصرف عدوانی کیفری برخلاف تصرف حقوقی، سوء نیت متهم باید در دادگاه به اثبات برسد و اینکه آیا از این موضوع آگاه بوده است که مال به شخص دیگری تعلق دارد یا خیر. در ادامه مراحل شکایت هریک از این موارد را بررسی می‌‌‌‌کنیم.

مراحل شکایت حقوقی

از نظر حقوقی، در مرحله اول مدعی باید با ارسال اظهارنامه، درخواست رفع تصرف را از نامبرده کند. در صورت عدم رفع تصرف، مدعی می‌تواند با تقدیم دادخواست به دادگاه رفع تصرف ملک را تقاضا کند. دادگاه با تشکیل جلسه و دعوت از طرفین، در صورت عدم توافق، استعلامات لازم را از اداره ثبت دریافت می‌‌‌‌کند. در مرحله آخر در صورت عدم وجود معارض و سایر مشکلات حقوقی، حکم به رفع تصرف و اعاده به وضعیت سابق می‌‌‌‌دهد. البته لازم به ذکر است که حکم دادگاه بدوی قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه استان است. پس از صدور حکم قطعی، اجرای احکام دادگاه قادر به اجرای حکم است.

مراحل شکایت کیفری

در مورد شکایت حقوقی، شاکی می‌‌‌‌تواند در دادسرا، شکایت خود را مبنی بر رفع تصرف عدوانی مطرح کند. دادسرا پرونده را به یکی از بازپارس‌ها ‌یا دادیاران ارجاع می‌‌‌‌دهد. بازپرس یا دادیار مربوطه، در جریان رسیدگی، متصرف عدوانی را احضار می‌‌‌‌کند. در صورت احراز جرم، برای نامبرده قرار کفالت یا وثیقه صادر می‌‌‌‌کند. سپس، با صدور کیفرخواست، پرونده به دادگاه کیفری ارجاع داده می‌‌‌‌شود و دادگاه نیز طرفین را احضار می‌‌‌‌کند. در صورت عدم توافق طرفین دعوی، دادگاه با بررسی ادله پرونده، نسبت به صدور حکم اقدام می‌‌‌‌کند. حکم صادره در دادگاه بدوی قابل تجدیدنظرخواهی در دادگاه استان است و پس از قطعیت در حکم، لازم‌الاجرا خواهد بود.

دادخواست تصرف عدوانی باید چه شرایطی داشته باشد؟

خواهان برای طرح شکایت باید به دادگاه عمومی مراجعه کند و اینکه لازم نیست حتما شما مالک ساختمان باشید. برای مثال، ممکن است شما مستاجر باشید و صاحب‌خانه متصرف عدوانی باشد. ماده 12 قانون آیین دادرسی طرح دعاوی تصرف باید در دادگاه عمومی انجام شود که مال غیرمنقول در حوزه آن قرار دارد. البته باید توجه داشته باشید که برای رسیدگی به دادخواست، نیاز هست که برخی شرایط را مورد توجه قرار دهید.

در ادامه به‌طور مختصر شرایط رسیدگی به دادخواست تصرف عدوانی را توضیح می‌‌‌‌دهیم:

• سابقه تصرف خواهان: یک شرط اساسی رسیدگی به دادخواست این است که خواهان یا شاکی باید حتما مدتی را از مال غیرمنقول استفاده کرده باشد و این موضع مورد تایید همسایگان نیز باشد. به‌عبارت‌دیگر، باید برای دادگاه اثبات شود که مال غیرمنقول به خواهان تعلق داشته است
• عدم سبق تصرف خوانده: دادگاه تنها به شرطی به دادخواست رسیدگی می‌‌‌‌کند که خوانده حتما پس از تصرف خواهان نسبت به تصرف مال غیرمنقول اقدام کند؛ وگرنه او نیز متصرف سابق است
• عدوانی بودن تصرف: یکی از شروط رسیدگی به دادخواست، این است که تصرف با زور و اجبار صورت گرفته باشد. به‌عبارت‌دیگر، تصرف باید بدون رضایت متصرف سابق صورت گرفته باشد. البته در قانون به‌صراحت به این موضوع اشاره نشده است، اما اصطلاح عدوانی خود گویای این موضوع است. این شرط در مورد غصب مال نیز صادق است
• غیرمنقول بودن مال متصرف: این شرط بسیار مهم است و طرح دعوی نمی‌تواند شامل تصرف اموال منقول مانند خودرو و سایر اموال باشد

تصرف عدوانی مجدد چه مجازاتی دارد؟

چنانچه پس از رفع تصرف از سوی دادگاه، شخص متصرف مجددا نسبت به تصرف مال غیرمنقول اقدام کند، نه‌تنها باز رفع تصرف صورت می‌‌‌‌گیرد، بلکه مجرم به حبس شش ماه تا دو سال محکوم می‌‌‌‌شود. در بار دوم دادگاه جدیت بیشتری به خرج می‌‌‌‌دهد.

تاثیر مدت‌زمان تصرف عدوانی در رای دادگاه

یکی از مهم‌ترین فاکتورها در صدور رای دادگاه در رابطه با تصرف عدوانی، موضوع مدت‌زمان تصرف است. به‌طورکلی، چنانچه مدت‌زمان تصرف مال کم‌تر از یک سال باشد، احتمال اینکه دادگاه دعوی شما را رد کند، وجود دارد. البته در این مورد بهتر است از یک وکیل کاربلد مشاوره بگیرید.

تصرف عدوانی با دعوای خلع ید چه تفاوتی دارد

یکی از مواردی که عموما با تصرف عدوانی اشتباه گرفته می‌‌‌‌شود، دعوای خلع ید است. این دو موضوع حقوقی شاید به‌ظاهر با هم شباهت‌هایی داشته باشند، اما باید در نظر داشته باشید که دادگاه میان این دو تمایز قائل است. از این رو، هنگام طرح دادخواست حقوقی خود، باید از عبارات درستی استفاده کنید. در غیر این صورت این احتمال وجود دارد که دعوی شما رد شود. در ادامه تفاوت‌های ‌‌تصر‌ف عدوانی با خلع ید را بیان می‌‌‌‌کنیم:

• مهم‌ترین تفاوت این دو موضوع حقوقی این است که تصر‌ف عدوانی منحصر به اموال غیرمنقول است، ولی دعوای خلع ید هم اموال منقول و هم غیرمنقول را دربرمی گرد
• در دعوای خلع ید، باید رای قطعی صادر شود تا رای لازم‌الاجرا باشد؛ اما در تصرف عدوانی چنین شرطی وجود ندارد و حکم بدوی قابل اجرا است
• برخلاف دعوای خلع ید، طبق ماده 177 امکان رسیدگی خارج از نوبت به دعاوی حقوقی تصرف عدوانی وجود دارد
• در مورد تصر‌ف عدوانی، هدف از طرح دعوی آن است که اموال غیرمنقول مورد تصرف مجدد قرار گرفته‌اند. اما در مورد خلع ید، موضوع دعوی اثبات مالکیت افراد بر اموال منقول یا غیرمنقول می‌‌‌‌باشد
• دعاوی تصر‌ف عدوانی جزو دعاوی غیرمالی هستند و هزینه دادرسی آن‌ها ‌مانند سایر دعاوی غیرمالی محاسبه می‌‌‌‌شود. اما در دعاوی خلع ید، هزینه دادرسی براساس قیمت ملک تعیین می‌‌‌‌شود..

با خدمات موسسه هرمس، در دعاوی حقوقی تصرف عدوانی به نتیجه برسید

یکی از مشکلات رایج در موضوع مالکیت، مسئله تصرف عدوانی است. چنانچه شخصی اموال غیرمنقول شخص دیگر مانند ملک و زمین را با زور و اجبار از تصرف او خارج کند، از نظر قانونی تصرف عدوانی نامیده می‌‌‌‌شود. این موضوع هم از نظر حقوقی و هم کیفری قابل پیگیری است. اگر تنها بحث رفع تصرف مد نظر باشد، طرح دادخواست حقوقی کفایت می‌‌‌‌کند؛ اما برای دریافت خسارت و حق‌الوکاله، باید شکایتی کیفری را تنظیم کرد. در مرحله اول، دادگاه سعی می‌‌‌‌کند مسئله را از طریق توافق طرفین فیصله دهد. آنگاه در غیر این صورت دادگاه حکم رفع تصرف و حبس مجرم از یک ماه تا یک سال را صادر خواهد کرد.

البته باید توجه داشته باشید که تصرف عدوا‌نی دارای شباهت‌هایی با مسئله خلع ید است؛ از این رو به دلیل وجود چنین پیچیدگی‌های حقوقی، بهتر است در این زمینه از یک وکیل کارآزموده کمک بگیرید. موسسه حقوقی هرمس با بهره‌مندی از وکلایی باتجربه و متخصص در حوزه املاک و قراردادها، این آمادگی را دارد تا راهنمایی‌های ‌‌لازم را در زمینه دعاوی حقوقی و کیفری تصرف عدوانی در اختیار شما قرار دهد.