یکی از اصطلاحات قانونی و حقوقی که در اکثر دعاوی بین افرادی که در خرید ملکی با یکدیگر شریک بوده‌اند به کار برده می‌شود، افراز ملک است. در واقع در این دعاوی یکی از شرکا یا تعدادی از شرکا درخواست افراز می‌کنند. افراز در واقع راه‌حل قانونی است و هنگامی که یکی از شرکا بر سر موضوعی با یکدیگر مخالف هستند و با هم تفاهم ندارند، کاربرد دارد.
یک وکیل ملکی به خوبی میتواند به شما در این زمینه کمک کند. آشنایی با افرازو پروسه آن به افرادی که با یکدیگر شریک هستند کمک می‌کند تا با دیدی بازتر به شراکت ملک بنگرند و به‌خوبی نسبت به شراکت خود اشراف داشته باشند. در ادامه به شرح و بررسی این اصطلاحاز نگاه قانونی و حقوقی می‌پردازیم.
افراز ملک
افراز در اصطلاح قانونی و حقوقی به معنی تقسیم سهم و قسمت مشاع یکی از شرکای ملک (مشاع) و جداسازی و خارج‌کردن آن از حالت اشاعه است. به‌عبارت‌دیگر افراز ملک یعنی تقسیم ملک مشاع غیرمنقول بر اساس سهم هر یک از شریک‌ها، در صورت عدم توافق و وجود اختلاف و ناتوانی در راضی کردن یک یا چند نفر از شرکا به تقسیم مال خود.
همان‌طور که متوجه شدید در معنی قانونی و حقوقی افراز تأکید بسیاری بر حالت اشاعه شده و این حالت از اساسی‌ترین نکات دررابطه‌با افراز مخصوصاً در حوزه املاک است. بنا بر توضیحات داده شده دعاوی افراز در حوزه املاک را این‌گونه می‌توان تعریف کرد:
دعوی یکی از شرکای ملک مشاع با شریک یا شرکای دیگر در جهت تقسیم و جداسازی ملک در صورت عدم توافق طرفین بر تقسیم آن.
تفکیک ملک
به تقسیم و تبدیل ملک به قطعات و بخش‌های کوچک‌تر و محدودتر و ویژگی‌های مشخص تفکیک گویند؛ خواه ملک مشاع باشد و یا غیر مشاع. قابل‌ذکر است ملک مشاع بیشتر از یک مالک دارد و ملک غیر مشاع متعلق به یک مالک است؛ مثل تفکیک ملک 1000 متری به بخش‌های ۲۰۰ متری توسط مالک یا مالکین مشاع.
تفکیک ملک میتواند اهداف مختلفی داشته باشد؛ مثل ابطال سند اولیه، صدور سند مالکیت مفروضی و انتقال بخش‌های تفکیکی به‌صورت مفروض. فرد متقاضی تفکیک ملک باید با همراه داشتن مدارک لازم به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کند و درخواست تفکیک خود را به ثبت برساند. قابل‌ذکر است فرد متقاضی یا کسی که از تفکیک ملک نفع می‌برد باید مبلغی را باتوجه‌به ارزش روز ملک به این اداره پرداخت کند تا تفکیک ملک مدنظر وی انجام شود.
تفاوت‌های تفکیک و افراز
تفکیک و افراز دو اصطلاح قانونی و حقوقی رایج هستند که اکثر افراد این اصطلاحات را با یکدیگر اشتباه می‌گیرند و تفاوت‌های بین تفکیک و افراز را نمی‌دانند. همین موضوع ما را وا می‌دارد به بررسی این دو اصطلاح و بیان تفاوت‌های عمده و اساسی این اصطلاح بپردازیم. تفاوت‌های بین تفکیک و افراز عبارت‌اند از:
مشاع بودن یا نبودن ملک مطرح نیست
همان‌طور که گفته شد در مورد تفکیک، مشاع بودن یا نبودن ملک مطرح نیست و شما می‌توانید هم ملکی که مشاع باشد و هم ملکی که مشاع نباشد را تفکیک کنید. به طور مثال یک فرد میتواند ملکی که فقط به نام خودش است را به بخش‌های کوچک‌تر تفکیک کند. در مورد افراز قضیه متفاوت است. در افراز مشاع بودن ملک موردنظر حائز اهمیت است و حتماً باید مشاع باشد تا قابل افراز نیز باشد.
سهم داشتن در هرکدام از بخش‌های تفکیک‌شده
وقتی ملک مشاع به شیوه تفکیک تقسیم می‌شود در واقع هر یک از شرکا همچنان در هرکدام از بخش‌های تفکیک شده سهم دارند. به طور مثال اگر زمینی به مساحت ۲۰۰۰ مترمربع بین دو نفر با روش تفکیک و به طور مساوی تقسیم و زمین مزبور نیز به ۲۰ قطعه و بخش تفکیک شود، هرکدام از مالکان دارای سه دانگ از هر قطعه هستند. اگر این زمین به روش افراز تقسیم می‌شد سهم شرکا در این روش معلوم و مشخص و از حالت مشابه بودن نیز خارج می‌شد.
زمین‌هایی که مالکانشان از سهام مساوی برخوردار نیستند
تفکیک زمین‌هایی که مالکانشان از سهام مساوی برخوردار نیستند، بر اساس فروش آسان‌تر آن ملک و قطعات صورت می‌گیرد؛ درصورتی‌که در مورد افراز این‌گونه نیست و ارزش سهم هر فرد به نسبت سهامی که دارد مشخص می‌شود. به‌عنوان‌مثال دررابطه‌با زمینی که دو نفر مشترکاً مالکیت آن را بر عهده دارند و یک دانگ آن به نام یکی از شرکا و پنج دنگ آن به نام شریک دیگر است، بدین صورت انجام می‌شود که ارزش یکی از قسمت‌ها ۵ برابر ارزش قسمت دیگر باشد.
این در حالی است که اگر همین ملک مشاعی تفکیک شود تقسیم باتوجه‌به سهم شرکا و میزان مالکیت آن‌ها صورت نمی‌گیرد و ملک به نحوی تقسیم می‌شود که بخش‌ها و قطعات تفکیک شده راحت‌تر به فروش برسند. دعاوی بر سر تقسیم اموال بیشتر بر سر افراز املاک است تا تفکیک آن‌ها؛ زیرا افراز ملک فرایندی است که طی آن باید سهم هر یک از شرکا معلوم و جدا شود.
باتوجه‌به اینکه اکثر افراد بر سر درستی تعیین اندازه سهم خود اختلاف دارند، این امر توسط مراجع قضایی و دادگاه‌ها انجام شده و تکلیف نهایی آن توسط دادگاه مشخص می‌شود. در تفکیک املاک چون حق معلوم کردن سهم و جدا کردن آن وجود ندارد، در نتیجه به‌هیچ‌عنوان پای مراجع قانونی به آن باز نمی‌شود؛ بنابراین دادگاه هیچ دخالتی در تفکیک ندارد. به‌طورکلی تفکیک اموال توسط اداره ثبت انجام می‌شود.
نکات مربوط به افراز ملک مشاع
به‌طورکلی افراز ملک فرایند حقوقی و قانونی است که شرایط خاص خود را دارد. باتوجه‌به پیچیدگی این فرایند در بعضی جنبه‌ها نکاتی وجود دارند که هنگام درخواست افرازباید به آن‌ها توجه کرد. این نکات عبارت‌اند از:
- به وضعیت کلیه ملک از لحاظ اتمام جریان ثبتی آن توجه شود.
- مراحل درخواست افرازبادقت و جزئیات و به‌خوبی انجام شوند.
مراحل درخواست افراز در حوزه املاک
به‌طورکلی می‌توان گفت برای درخواست افراز در حوزه املاک ۴ مرحله وجود دارد. این مراحل هرکدام ویژگی‌های خاص خود را دارند که باید به بهترین شکل مدیریت شود تا بتوانید درخواست خود را به بهترین شکل ممکن تنظیم کنید. این مراحل عبارت‌اند از:
مرحله اول
پس از اطمینان از خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک و ارسال درخواست افرازبه اداره ثبت باید به این اداره برای تصمیم‌گیری و ابلاغ رأی فرصت دهید. رأی این اداره از زمان ابلاغ به مدت ۱۰ روز قابل تجدیدنظر و پیگیری است.
مرحله دوم
در این محل مسئول واحد ثبتی با وصول و دریافت درخواست افرازاز طرف یکی از شرکا یا چند نفر از شرکا آن را به بخش ثبت و نماینده ثبت ارجاع می‌دهد. در ادامه نماینده ثبت نیز با بررسی درخواست افراز ملک و وضعیت جریان ثبتی ملک و خاتمه یافتن یا خاتمه نیافتن جریان ثبتی ملک و همچنین بررسی وجود سند مالکیت معارض ملک، پرونده‌ها را به مسئول ثبت ارجاع می‌دهد.
مرحله سوم
در این مرحله مسئول ثبتی بعد از بررسی درخواست افراز و اطمینان از خاتمه یافتن جریان ثبتی ملک، با سپردن مسئولیت تهیه و تنظیم نقشه افرازی ملک به نقشه‌بردار فرایند افراز را پیش می‌برد.
مرحله چهارم
در مرحله آخر نیز مسئول واحد ثبتی با بررسی درخواست شما در ارتباط با افرازو با درنظرگرفتن قانون و مسائل حقوقی مربوطه، تصمیم خود مبنی بر تأیید و رد درخواست شما را اعلام می‌کند.
املاک غیر قابل افراز
تا به اینجا به بررسی افراز ملک و شرایط و نکات آن پرداختیم. سؤالی که اکنون مطرح می‌شود این است آیا همه املاک قابل افراز هستند؟ آیا ملکی وجود دارد که قابلیت افراز نداشته باشد؟ در جواب این سؤالات باید بیان کرد که بله یکسری از املاک بر اساس قانون قابلیت افراز ندارد و نمی‌توان برای افراز آن‌ها درخواست داد. این املاک عبارت‌اند از:
- آن دسته از املاک مشاعی که سند مالکیت معارض دارند، تا زمانی که تعارض آن‌ها رفع نشود از قابلیت افراز برخوردار نیستند.
- املاکی که تقسیم آن‌ها باعث ضرر شود قابلیت افراز ندارند و برای افراز، باید فروخته شوند و بهای آن‌ها بین شرکا و نسبت به سهامشان تقسیم شود.
- املاک منقول یا غیرمنقولی که قابل تعدیل و تقسیم نباشند، باید فروخته شوند و بهای آن بین شرکا تقسیم شود.
هزینه افراز ملک
طبق ماده ۳ قانون افراز هزینه افراز املاک مشاع نیز مانند تفکیک از شخص یا اشخاص متقاضی گرفته می‌شود. هزینه افراز املاک نیز بر اساس ارزش معاملاتی روز ملک است؛ هرچند اگر ارزش معامله از ارزش معاملاتی روز ملک بیشتر باشد.
سخن پایانی
افراز ملک یکی از مسائل حقوقی و قانونی مهم است. افرادی که قصد شریک شدن با یکدیگر در خرید انواع ملک را دارند باید از قوانین آن آگاه باشند. این افراد باید به‌خوبی بدانند در صورت بروز اختلاف و عدم توافق طرفین چه اتفاقاتی ممکن است رخ دهد. آگاهی از این اصطلاح و مسائل قانونی و حقوقی مربوط به آن، به شرکا کمک می‌کند تا چشم‌اندازی واضح از شراکت خود داشته باشند و با چشمانی باز به سمت شراکت حرکت کنند.