یکی از انواع قراردادهای رایج، قرارداد پیمانکاری است که با تنظیم این قرارداد کار یا فروش کالایی در ازای مشخصی از درآمد در مدت زمان مشخصی توسط یک فرد یا پیمانکار انجام شود.
موضوع قرارداد پیمانکار متنوع بوده و شامل حمل و نقل، تجهیزات، ماشین آلات، تهیه و نصب تجهیزات صنعتی، ساخت و ساز و ساختمان های عمرانی از قبیل راه، سد و تونل. برای اینکه با این نوع قرارداد و روش تنظیم آن و شرایط استفاده از یک وکیل ملکی آشنا شوید این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.
معرفی انواع قرارداد پیمانکاری
قرارداد پیمانکاری براساس فاکتورهای مختلفی تقسیم می‌شود که شامل: روش‌های اجرایی، روش‌های پرداخت، شرایط عمومی پیمان، مقررات جاری، تامین مالی. در ادامه به معرفی دسته بندی قرارداد پیمانکاری برحسب هر یک از فاکتورهای بالا می‌پردازیم.
دسته بندی قرارداد پیمانکاری براساس روش های اجرایی
اولین دسته بندی قراردادهای پیمانکاری بر اساس روش‌های اجرایی پروژه‌های پیمانکاری است.
روش تک عاملی
در این روش، کارفرما بخش بزرگی از عوامل اجرایی را در اختیار داشته و بیشتر امور را در زمینه‌های طراحی، اجرا و مدیریت انجام می‌دهد. این روش که به روش امانی معروف است، بالاترین مسئولیت پروژه را برای مدیریت به همراه دارد. بدین خاطر است که مدیران از پذیرش این روش، امتناع می‌کنند.
در این روش تمامی ارکان اجرایی پیمانکار حذف خواهد شد، به همین دلیل میزان سود پیمانکار به صورت مستقیم از هزینه‌هایی که برای انجام پروژه نیاز است، تامین می‌شود. اما در مقابل تمامی هزینه‌های مستقیم و غیر مستقیم کارفرما افزایش می‌یابد. به همین خاطر است که این روش برای پروژه‌های ساده و کوچک مناسب است.
روش دو عاملی
در این نوع روش کارفرما با استفاده از یک قرارداد واحد، عملیات طراحی و ساخت را در اختیار فرد دیگری قرار می‌دهد. در این روش بیشترین مسئولیت با پیمانکار بوده و کارفرما مدیریت قرارداد و تایید مراحل اجرا را بر عهده دارد. به همین دلیل است که با تغییر مفاد قرارداد، هر دو طرف می‌توانند نسبت به قرارداد، ادعا کنند.
روش سه عاملی
روش سه عاملی بسیار رایج بوده و در آن کارفرما با استفاده از قراردادهای جداگانه این قابلیت را خواهد داشت تا طراحی را به مشاور و عملیات ساخت را به پیمانکار واگذار کند. اما نظارت کار بر عهده مشاور است.
در این روش بعد از آماده شدن و تصویب نهایی طرح، اسناد مناقصه توسط مشاور تهیه می‌شود و بعد از انجام تشریفات خاص، برای اجرا به پیمانکار سپرده می‌شود. بنابراین در این روش، مسئولیت هماهنگی و ریسک عدم هماهنگی بین طراح و ساخت بر عهده کارفرما بوده و مابقی ریسک بین طراح و سازنده تقسیم می‌شود.
روش چهار عاملی
این روش که ارتقا یافته روش سه عاملی است، کارفرما تمامی مسئولیت‌های خود را از نظر طراحی و اجرا به شخص خارجی منتقل می‌کند. تمامی مسئولیت‌ها در این روش، مابین چهار رکن اصلی طراح، پیمانکار، مدیر طرح و کارفرما تقسیم می‌شود.
روش طرح و ساخت
در این روش، تمامی مراحل پروژه بر عهده پیمانکار است از جمله: تامین کالا، تجهیزات، مصالح پروژه، عملیات ساخت و نصب، راه اندازی. مزیت این روش نسبت به دیگر روش‌ها، به حداقل رسیدن خسارت پذیری کارفرما و صرفه جویی در زمان است.
روش طراحی، تدارکات، ساخت
در این روش کارفرما تمامی خواسته‌های خود از جمله طرح اولیه، استانداردهای مورد نظر و محدوده کار را به طرف دیگر معامله ارائه می‌کند و روند کار را به وی می‌سپارد.
در این روش کارفرما تمام پروژه را به پیمانکار تحویل می‌دهد و در انتها پروژه آماده بهره برداری را تحویل می‌گیرد. از دیگر ویژگی‌های این پروژه، طراحی و اجرا کاملا تحت نظارت نماینده‌ای انجام می‌شود و این نماینده می‌تواند مدیر یا طراح و مشاور باشد.
قرارداد پیمانکاری براساس خرید خدمات تخصصی
روش ساخت و بهره برداری و واگذاری
هدف این روش در جهت مشارکت بخش خصوصی، در توسعه پروژه‌های زیربنایی در سطح بین المللی است. به همین خاطر دولت‌ها از این روش برای سرمایه‌گذاری و ایجاد سریع پروژه‌های زیر بنایی استفاده می‌کنند.
مدت زمان این نوع قرارداد، مشخص بوده و انتقال آن به کارفرما بعد از این زمان مشخص اتفاق خواهد افتاد. البته این روش به نام‌های مختلفی نامگذاری شده است که شامل:
- ساخت، بهره برداری و واگذاری
- طراحی، ساخت، بهره برداری و واگذاری
- ساخت، مالکیت، بهره برداری
- ساخت، واگذاری و بهره برداری
- ساخت، اجاره و واگذاری
- نوسازی، بهره برداری، مالکیت و واگذاری
قراردادهای مبتنی بر کارایی انرژی
هدف از ایجاد این نوع قراردادها، بهینه سازی مصرف انرژی است. مبلغ در این نوع قراردادها ثابت نبوده و میزان پرداختی به شرکت به میزان صرفه جویی انجام شده وابسته است. در این نوع قرارداد، شرکت خدمات انرژی به صورت مستقیم اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کند، در مقابل مشتری تنها در طی قرارداد، قسمتی از صرفه جویی در هزینه‌های انرژی را به شرکت پرداخت می‌کند. در نهایت مالکیت تجهیزات نصب شده به مشتری انتقال می‌یابد.
قراردادهای بیع متقابل
این نوع قرارداد پیمانکاری، متشکل از چندین قرارداد است که با ترکیب همه این قراردادها، قرارداد بیع متقابل شکل می‌گیرد. در این نوع قرارداد، شرکت سرمایه‌گذاری خارجی تمامی مبلغ سرمایه‌گذاری، نصب تجهیزات و انتقال تکنولوژی را بر عهده می‌گیرد. البته در نهایت تمامی این تجهیزات را به کشور میزبان منتقل می‌کند.
سود و مبلغ اصلی سرمایه از طریق فروش محصولات و خدمات ارائه خواهد شد. مورد دیگری که در تنظیم این نوع قرارداد پیمانکاری باید در نظر داشت این است که حاکمیت قوانین، حق کنترل، نظارت فنی و موارد دیگر باید به صورت دقیق مشخص شود.
معرفی قرارداد پیمانکاری از نظر روش پرداخت
- قرارداد با قیمت ثابت
- قیمت مقطوع
- قیمت واحد
- قرارداد اضافه بر هزینه
- هزینه به علاوه درصد ثابت
- هزینه به علاوه حق الزحمه ثابت
- هزینه به علاوه درصد متغیر
- هزینه هدف
- هزینه تضمین شده
قراردادهای قیمت مقطوع
به قراردادهایی گفته می‌شود که پیمانکار یک قیمت برای تمامی خدمات خود ارائه می‌دهد. این قیمت براساس مشخصات و ابعاد کامل و نوع کار و انجام تشریفات مشخص می‌شود. به همین خاطر کار به صورت کلی و یک جا با قیمت تعیین شده به پیمانکار واگذار می‌شود. به صورت کلی این روش زمانی مورد استفاده قرار می‌گیرد که شرایط زیر وجود داشته باشد.
- پروژه چندان پیچیده نباشد
- بودجه کارفرما کم و مشخص باشد
- تمامی مشخصات و نقشه‌های پروژه مشخص و واضح باشد
- برای انجام پروژه ریسک زیادی نباشد
- مدت زمان لازم برای انجام پروژه زیاد نباشد
- قیمت‌ها هیچ گونه تعدیلی نداشته باشد
قرارداد قیمت واحد
منظور از این نوع قرارداد پیمانکاری، همان قرارداد با قیمت مقطوع است که با اختلاف اندازه و مقدار کار در طی ساخت مقداری انعطاف پذیر است. زمانی از این قرارداد استفاده می‌شود که فهرستی از اجزای کار تعریف شده برای پرداخت وجود دارد. برای محاسبه قیمت کل، از ضرب واحد در مقدار راهنما استفاده می‌شود.
در این نوع قرارداد، اگر پیمانکار نسبت به قیمت‌های مشخص شده در فهرست بها ادعایی داشته باشد و یا اینکه ادعای بی اطلاعی از قیمت مشخص شده کند، برای کارفرما غیر قابل پذیرش خواهد بود. هم چنین در صورتی که قیمت‌ها در قرارداد مشخص نباشد، موضوع از طرف سازمان مدیریت برنامه ریزی مورد بررسی قرار خواهد گرفت.
قرارداد اضافه بر هزینه
این نوع قرارداد پیمانکاری، شامل قراردادی است که برمبنای آن، پرداخت به پیمانکار برای بیشتر مخارج مستقیم مربوط به یک پروژه معین، به غیر از فوق العاده برای سود و بالاسری انجام شود. البته مشخص است که این فوق العاده برای بخشی از هزینه‌ها باشد. در صورتی که این فوق العاده ها برای مافوق یا بالاسری قابل قبول باشد، امکان هیچ گونه ضرری برای پیمانکار نیست.
قرارداد هزینه به علاوه درصد ثابت
از جمله ویژگی‌هایی که در این قرارداد وجود دارد:
- پیمانکار انگیزه چندانی برای کاهش هزینه ها ندارد.
- پیمانکار توسط مذاکره انتخاب می‌شود.
- بایستی پیمانکار قابل اعتماد و اطمینان باشد.
- در برخی از مواقع به دلیل شرایط موجود، حجم کار مشخص نیست و ممکن است در زمان انجام پروژه، افزایش هزینه وجود داشته باشد.
قرارداد هزینه به همراه حق الزحمه ثابت
به این نوع قرارداد پیمانکاری، همان قرارداد بازپرداخت هزینه است که در طی آن پیمانکار دستمزد مقطوع با مذاکره را دریافت می‌کند. میزان دریافتی پیمانکار کاملا مقطوع بوده و به هزینه‌های واقعی ارتباطی ندارد. زمانی از این نوع قرارداد استفاده می‌شود که ریسک زیادی برای پیمانکار دارد، به همین خاطر ممکن است پیمانکار انگیزه چندانی برای کنترل هزینه‌ها نداشته باشد.
قرارداد پیمانکاری به علاوه درصدی از هزینه ها
در این نوع قرارداد، پرداخت هزینه به علاوه درصدی از هزینه‌ها تا سقف حداکثری مشخص می‌شود. منظور این است که در این نوع قرارداد، کارفرما مشخص می‌کند که کل هزینه یک پروژه از مبلغ مشخصی بالاتر نرود. اما در صورت افزایش قیمت، تمامی هزینه‌های اضافی توسط پیمانکار پرداخت می‌شود.
پرداخت هزینه به همراه درصد متغیر انگیزش
منظور از قرارداد پیمانکاری با مبلغ مقطوع انگیزش، مبلغ مقطوع با امکان تغییر سود و در نهایت تغییر مبلغ نهایی پیمان است. البته این تغییر قیمت بر اساس فرمولی که در پیمان مشخص شده است، اعمال می‌شود. بنابراین در هزینه این قرارداد، هزینه کل نهایی واقعی و هزینه کل هدف تاثیرگذارند.
انواع قرارداد پیمانکاری برمبنای شرایط عمومی پیمان
- انعقاد قرارداد پیمان براساس فهرست بهای تجمیع شده راه
- مشارکت عمومی- خصوصی
- موافقتنامه قراردادها و شرایط عمومی همسان قراردادهای خدمات مشاوره‌ای
- قرارداد همسان خرید تجهیزات برای خریدهای خارجی
- قراردادهای همسان طرح و ساخت غیر صنعتی
- قراردادهای پژوهشی
- قراردادهای نقشه برداری
- قراردادهای مشاوره ژئوتیک و مقاومت مصالح
قرارداد پیمانکاری بر مبنای محاسبه حق بیمه
- قرارداد مشمول ضوابط طرح‌های عمرانی
- قرارداد پیمانکاری غیرعمرانی
- قرارداد براساس استخدام یا عدم استخدام نیروی کار
قرارداد پیمانکاری براساس مقررات جاری
- خدمات مشاوره
- خدمات نظارتی
- خدمات پیمانکاری
- پیمانکاری امانی
- تامین کالا
- خدمات مدیریت
- پیمان با نرخ مترمربع
- تامین کالا
- خرید و فروش
10. امور خدماتی
انواع قرارداد پیمانکاری برمبنای روش های تامین مالی
این دسته از قراردادها خود دسته بندی متنوعی دارد که شامل:
- روش تامین مالی قرارداد پیمانکاری براساس مرجع تامین کننده منابع
- قسمت دولتی که شامل اعتبارات کمک دارایی‌های سرمایه‌ایی و اعتبارات هزینه‌ای می‌شود.
- قسمت خصوصی
- قسمت عمومی(سهام، اوراق مشارکت)
- مشارکت قسمت دولتی و خصوصی
- سرمایه گذاری خارجی
انواع قرارداد پیمانکاری از طریق سازمانی
- تامین مالی شرکتی
- تامین مالی پروژه ای
کلام آخر
با توجه به مطالبی که در این مقاله بیان شد، متوجه شدید که انواع قرارداد پیمانکاری مابین کارفرما و پیمانکار تنظیم می‌شود. اما نکته‌ای که وجود دارد این است که اغلب افراد از قوانینی که برای تنظیم این قراردادها وجود دارد، اطلاعی ندارند و یا اینکه اطلاعات بسیار محدودی در این زمینه دارند.
بنابراین اغلب اوقات ممکن است با مراجعه نکردن به یک متخصص در این زمینه، نه تنها هزینه زیادی توسط طرفین قرارداد پرداخت شود، بلکه مهم‌ترین سرمایه افراد نیز بدون دلیل از بین برود. به همین خاطر بهترین پشنهاد در زمان تنظیم قرارداد، استفاده از خدمات مشاوره‌ای در این زمینه است، بنابراین می‌توانید با برقراری ارتباط با مشاوران این مجموعه اطلاعات لازم را کسب کنید.
سوالات رایج در مورد تنظیم و انواع قرارداد پیمانکاری
- آیا برای بازسازی ساختمان می‌توان از قرارداد پیمانکاری استفاده کرد؟
بله برای بازسازی ساختمان نیاز به قرارداد وجود دارد.
- آیا در قرارداد پیمانکاری، کارفرما ملزم به پرداخت حق بیمه پیمانکار است؟
خیر، کارفرما نیازی به بیمه کردن پیمانکار نخواهد داشت.