تحویل ملک ؛ پروسه‌ای پیچیده و بسیار مهم !
بسیاری از افراد تصور می‌کنند که قوانین خرید و فروش و واگذاری ملک، چندان پیچیده نیستند. برخی دیگر نیز از وجود این قوانین آگاه هستند، اما اشراف کامل بر آن‌ها ندارند. در حقیقت پروسه انتقال مالکیت، شامل جزئیات متعددی می‌شود و طرفین قرارداد باید از اطلاعات قانونی کافی برخوردار باشند، تا دچار مشکل نشوند. از سوی دیگر، برخی از افراد در هنگام خرید و فروش ملک، دچار اضطراب و سردرگمی می‌شوند که در این صورت، بهتر است که با متخصصان و مشاوران حقوقی مشورت کنند. جالب است بدانید که قوانین تحویل ملک، به گونه‌ای تدوین و تصویب شده‌اند که در برخی شرایط خاص، طرفین قرارداد باید جریمه نیز بپردازند. در نتیجه، باید پیش از اقدام برای خرید یا فروش ملک، تمام این قوانین را مرور کنید و در صورت نیاز از خدمات متخصصان و مشاوران حقوقی بهره بگیرید.
تحویل ملک از فروشنده !
شاید بتوان اینطور گفت که تحویل ملک به فرد خریدار، یکی از مهم‌ترین بخش‌ها در عقد بیع است. بدیهی است که فروشنده باید در زمان مقرر و با شرایطی که در قراداد ذکر شده است، ملک را تحویل خریدار دهد. اما از نظر قانونی، خریدار نیز مکلف است که با انجام اقدامات لازم، از بروز هرگونه مشکل جلوگیری کند. لازم به ذکر است که اگر خریدار به درستی تمام مراحل قانونی را طی کند، می‌تواند در صورت تاخیر در تحویل ملک، در خواست خسارت دهد. اقدامات مهم برای خرید ملک عبارتند از :
- تعیین زمان دقیق تحویل ملک
- توافق بر سر پیش‌پرداخت، مبلغ نهایی و نحوه پرداخت
- تنظیم یک بند مرتبط با حق فسخ
- تعیین زمان دقیق برای حضور در محضر
- دریافت کد اقتصادی
- پرداخت حق‌الزحمه مشاور املاک
در ماده‌ی 377 قانون مدنی ایران، چنین آمده است که هر یک از طرفین معامله، حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند، تا طرف دیگر نیز حاضر به تسلیم شود، مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد. در این صورت، هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.
اما شاید بپرسید: «معنای دقیق این متن قانونی چیست؟». در واقع در متن این ماده به این نکته اشاره شده است که هر دو طرف قرارداد حق دارند تا زمانی که طرف مقابل به تعهدات خود عمل نکرده است، از عمل به تعهداتی که در متن قرارداد بر عهده آنان گذاشته شده است، امتناع کنند.
عدم تحویل ملک توسط فروشنده !
توجه داشته باشید که عدم تحویل ملک توسط فروشنده، خریدار را دچار ضرر مالی و معنوی می‌کند. از این رو، تمام افرادی که قصد خرید و فروش املاک را دارند، باید پیش از هرگونه اقدامی، با شرایط حقوقی و قانونی مربوط به این امر، آشنا شوند. همچنین می‌توانند از یک وکیل باتجربه مشاوره بگیرند.
بر طبق ماده 376 قانون مدنی، در صورت تاخیر در تسلیم مبیع یا ثمن ممتنع اجبار به تسلیم می‌شود. به زبان ساده‌تر، اگر فرد فروشنده، ملک را در زمان مقرر تحویل ندهد، باید علاوه بر تحویل ملک، خسارت تاخیر در تحویل ملک را نیز بپردازد.
اگر فروشنده ملک را تحویل ندهد، چه باید کرد ؟
همانطور که پیشتر گفتیم، خریدار باید اقدامات قانونی لازم را انجام دهد که اگر فروشنده ملک را تحویل نداد، بتواند از طریق مراجعه قضایی، پیگیری‌های لازم را انجام دهد. در ماده 225 قانون مدنی درباره تاخییر در تحویل ملک، چنین آمده است که در مورد عدم عمل به تعهدات از سوی یکی از طرفین معامله، طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت نماید، مگر اینکه مدت و شرایطی معین برای انجام تعهدات، مقرر شده باشد. در غیر این صورت، او باید اثبات کند که به تعهدات خود عمل کرده است. البته این مورد، فقط یکی از شروط موردنیاز برای دریافت خسارت می‌باشد. از این رو، پیشنهاد ما این است که درچنین مواردی، با مشاورین حقوقی نیز مشورت کنید.
لازم به ذکر است که برای اثبات تاخیر در تحویل ملک، باید یک دادخواست به دادگاه ارائه دهید. همچنین باید مدارک و ادله‌ی کافی برای اثبات ادعای خود داشته باشید؛ برای مثال، قرارداد خرید مالک. توجه داشته باشید که باید اثبات کنید که مبلغ معین در قراداد را پرداخت کرده‌اید.
اگر بتوانید تاخیر در تحویل ملک را اثبات کنید، مالک به‌عنوان بدهکار شناخته شده و ملزم به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل می‌شود. مدارک و اسناد موردنیاز برای تنظیم دادخواست تاخیر در تحویل ملک عبارتند از:
- اصل مبایعه‌نامه
- مدرکی دال بر پرداخت مبلغ تعیین شده یا پیش‌پرداخت (مانند رسید واریز بانکی به حسابی به نام فروشنده یا چک وصول‌شده توسط خریدار)
تعیین خسارت برای تاخیر در تحویل ملک !
اگر بتوانید تاخیر در تحویل را اثبات نمایید، فروشنده به عنوان بدهکار شناخته می‌شود. از این رو، قاضی پرونده با توجه به اسناد قانونی و نظر کارشناسان دادگستری، خسارت تاخیر در تحویل ملک را تعیین می‌کند. پس از تعیین مبلغ، فروشنده ملک باید خسارت را در زمان مقرر به خریدار بپردازد.
در قانون آیین دادرسی کشور در رابطه با تعیین خسارت برای تاخیر در تحویل ملک، چنین آمده است که اگر میزان خسارت به صورت شفاهی ذکر شود، باید دو نفر به‌عنوان شاهد، حضور داشته باشند. در این صورت، می‌توان از طریق مراجع ذی‌صلاح، برای دریافت خسارت تحویل ملک، اقدام نمود. زیرا شروطی که به صورت شفاهی در حین معامله، تعیین می‌شوند نیز از منظر قانون، قابل استناد و پیگیری می‌باشند.
از سوی دیگر، شما می‌توانید درصدی از کل معامله را به عنوان جریمه تاخیر در تحویل ملک تعیین کنید. اما روال عادی رسیدگی به این پرونده‌های مرتبط با معاملات ملکی به گونه‌ای است که با توافق طرفین معامله، مبلغی به عنوان جریمه یا خسارت تعیین می‌شود.
دستور موقت چیست ؟
دستور موقت در مواقعی که امری فوریت داشته باشد، صادر می‌شود. در واقع، اگر یک مورد حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار باشد، خارج از نوبت به آن رسیدگی می‌شود. البته باید توجه داشته باشید که در ابتدا، دادگاه باید تعیین کند که پرونده شما به دستور موقت نیاز دارد یا خیر. از این رو، معیار مشخصی برای صدور آن وجود ندارد. در نتیجه، پیشنهاد ما این است که پیش از درخواست برای صدور این دستور، از مشاوران حقوقی نیز مشورت بگیرید. چراکه در هر پرونده‌ای، شرایط متفاوت است.
تحویل ملک از مستاجر !
در اولین گام برای تحویل ملک، باید قرارداد اجاره را بازخوانی کرده و مفاد آن را بررسی کنید. زیرا توضیحات و شرایطی که در این قرارداد ذکر شده‌اند، از اهمیت قانونی بالایی برخوردارند. از سوی دیگر، این امکان وجود دارد که با گذشت زمان، برخی از موارد مندرج در قرارداد را از یاد برده باشید. توجه داشته باشید که در این بین، مدت قرارداد و تاریخ آن، بیشترین اهمیت را دارند.
توصیه ما به مالکان این است که یک یا دو ماه پیش از موعد مقرر، با مستاجر درباره شرایط تمدید صحبت کنید. همچنین اگر درخواست تخلیه ملک خود را دارید، باید یک درخواست‌نامه کتبی به مستاجر ارسال کنید. توجه داشته باشید که اگر مستاجر در دسترس شما نبود، حتما یک پیامک به او ارسال کنید.
از سوی دیگر، شما موظف هستید که برای تحویل ملک خود، رهن یا پول پیش را به طور کامل به مستاجر بازگردانید. لازم به ذکر است که اگر قصد دارید که خانه خود را به فردی دیگر اجاره دهید، باید بر سر شرایط بازدید نیز با مستاجر فعلی خود به توافق برسید.
دیگر توصیه ما به مالکان و مستاجران این است که تحویل ملک را در حضور یک شخص ثالث انجام دهید. شما می‌توانید برای این کار از همان فردی که قرارداد را برای شما تنظیم کرده است، کمک بگیرید. توجه داشته باشید که برای تحویل ملک تجاری، باید مالیات بر درآمد تسویه شود. از سوی دیگر، رسید پرداخت قبوض مصرفی نیز باید تحویل موجر شود.
لازم به ذکر است که مالکان باید رسید عوارض شهرداری و عوارض پسماند را از مستاجران بگیرند. همچنین باید اطمینان حاصل کنند که مستاجران، شارژ ساختمان را تسویه کرده‌اند. توجه داشته باشید که اگر برای تمدید قرارداد توافق کردید، در پشت همان قرارداد قبلی و با حضور دو شاهد، شرایط تمدید را بنویسید.
توصیه‌ای برای مالکان و مستاجران !
فرقی نمی‌کند که شما مستاجر یا موجر هستید، پیش از تحویل ملک باید تمام دیوارها، سقف، کف واحد، درب‌های اتاق‌ها، پنجره‌ها، کابینت‌ها، کمدها و کشوها، قرنیزها، آیفون، تمام کلید و پریزها، ریموت کنترل‌ها، مبلمان (در صورت مبله بودن خانه)، لوازم گرمایشی و سرمایشی، شیرآلات، گاز، فر و هود را بررسی کنید. همچنین سیفون، سینک ظرفشویی، روشویی‌های سرویس‌ها و وان حمام هم نیز نیاز به بررسی دارند. شما باید مواردی مانند تاسیسات موتورخانه، نمای ساختمان، باغچه‌ها، پارکینگ و انباری واحد، درب‌های اصلی را چک کنید و گزارشی (تصویری یا مکتوب) از وضعیت تمام این موارد داشته باشید.
بررسی قانون رابطه مالک و مستاجر !
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر با رضایت موجر، در ملک بماند، باید اجرت‌المثل آن را بدهد. لازم به ذکر است که عوامل متعددی در تعیین مبلغ اجرت‌المثل تاثیر دارند. اما معمولا مبلغ آن برابر با همان اجاره ماهانه ملک است. از سوی دیگر، اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر بدون رضایت موجر، در ملک بماند، غاصب به شمار می‌رود و این عمل او، پیگرد قانونی دارد. اما در برخی موارد، مالک کلید واحد را تحویل نمی‌گیرد و مستاجر بلاتکلیف می‌ماند. در چنین شرایطی، مستاجر باید برای تامین دلیل، اقدام کند.
بر طبق در ماده 13 قانون رابطه مالک و مستاجر، اگر موجر کلید ملک را تحویل نگیرد، مستاجر باید از طریق اظهارنامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل ملک حاضر شود. توجه داشته باشید که اگر موجر ظرف مدت پنج روز (پس از تاریخ ابلاغ اظهارنامه)، برای تحویل ملک حاضر نشود، مستاجر باید به مراجع قضایی مراجعه کرده و اقدام به تامین دلیل نماید. در این صورت، کلید ملک نیز تسلیم دادگاه می‌شود.
از تاریخی که کلید تحویل دادگاه می‌شود، قرارداد اجاره نیز بی‌اعتبار خواهد شد و موجر یا نماینده قانونی او باید ظرف ۲۴ ساعت برای تحویل گرفتن کلید به دفتر دادگاه مراجعه کنند. لازم به ذکر است که اگر مستاجر برای تامین دلیل به دادگاه مراجعه نکند، قرارداد پابرجا خواهد ماند و همین مساله می‌تواند موجب دردسر شود. از این رو،پیشنهاد می‌کنیم که پیش از هر اقدامی، با یک مشاور حقوقی مشورت کنید.
ارائه درخواست تامین دلیل به شورای حل اختلاف !
برای ثبت درخواست تامین دلیل، می‌توانید از فرم‌های آماده استفاده کرده یا درخواست خود را روی یک کاغذ بنویسید. البته در مواردی که درخواست‌دهنده تامین دلیل، از سواد کافی برخوردار نبوده و یا به هردلیلی، توانایی ثبت درخواست را نداشته باشد، می‌تواند درخواست خود را شفاها مطرح کند. پیش‌نیازهای ثبت درخواست تامین دلیل عبارتند از:
- شرح مساله‌ای که برای اثبات آن، تقاضای تامین دلیل ارائه شده است
- مشخصات شخص درخواست‌کننده و دیگر طرف دعوا
- ارائه توضیحات درباره دلیل مراجعه به شورای حل اختلاف
اگر خریدار بتواند اثبات کند که فروشنده قصد عدم تحویل یا تهدید تملک او را دارد، می‌تواند از دستور موقت استفاده کند. برای مثال، بعضی از فروشندگان پس از آنکه ملکی را به یک شخص خاص می‌فروشند، سعی می‌کنند که آن را به شخص دیگری نیز بفروشند. در چنین مواردی، آیین دادرسی به گونه‌ای است که به خریدار، امکان استفاده از دستور موقت یا تامین خواسته را می‌دهد.
شما می‌توانید درخواست صدور دستور موقت را پیش از آنکه دادخواست اصلی را به دادگاه ارائه دهید، تنظیم کرده و به دادگاه تسلیم کنید. توجه داشته باشید که پس از ارائه این درخواست، باید ظرف 20 روز، دادخواست اصلی را به دادگاه ارائه کنید. لازم به ذکر است که اگر دادگاه تشخیص دهد که موضوع فوری است، دستور موقت را بدون ابلاغ به خوانده صادر می‌کند.
مشاورین رامان ، شما را در پرونده‌های مرتبط با تحویل ملک یاری می‌کنند !
یک پرونده مرتبط با تحویل ملک، پیچیدگی‌های بسیاری دارد. از سوی دیگر، تفاوتی نمی‌کند که خریدار، فروشنده، موجر یا مستاجر هستید، در هر صورت، بهتر است از مشاورین حقوقی کمک بگیرید. زیرا ممکن است مکلف به پرداخت جریمه بشوید یا نتوانید خسارت عدم تحویل ملک را دریافت کنید. اما خبر خوب این است که موسسه حقوقی رامان، با به‌کارگیری مشاورین مجرب، شما را در تمام پرونده‌های مرتبط با تحویل ملک یاری می‌کنند. از سوی دیگر، شما می‌توانید به شکل آنلاین یا تلفنی از خدمات مشاوره مجموعه رامان بهره‌مند شوید.