چگونگی تقسیم و افراز ؟
افراز همان تقسیم مالی غیرمنقول در بین چند شریک است. توجه داشته باشید که این فرآیند، در شرایطی انجام می‌شود که مال مشاع باشد. از این رو، نمی‌توان مال مفروز یا اختصاصی را افراز نمود. افراز در مواقعی کاربرد دارد که یکی از شرکا قصد فروش یا دخل و تصرف در سهم خود را دارد. در چنین شرایطی، مال موردنظر، تجزیه شده و سندی رسمی به هر یک از شرکا تعلق می‌گیرید. لازم به ذکر است که پروسه تقسیم و افراز، با توافق طرفین انجام می‌شود. اما اگر یکی از شرکا، به تجزیه مال مشاع رضایت ندهد، شرایط تقسیم و افراز کمی پیچیده خواهد شد. در چنین مواقعی، باید از مراجع قانونی و مشاورین حقوقی ملکی کمک گرفت. در این مطلب، به نکات مهم درباره تقسیم و افراز می‌پردازیم.
بررسی تفاوت‌های تفکیک، تقسیم و افراز !
در پروسه‌ی تفکیک، مال غیرمنقول را به چند قطعه کوچک‌تر تجزیه می‌کنند. برای مثال، اگر شخصی مالک یک زمین 200 متری باشد، آن را در چهار قطعه‌ی 50 متری، تفکیک می‌کند. اما افراز به گونه‌ای است که سهم مشاع چند شریک را از یکدیگر جدا می‌کنند. از این رو، هریک از شرکا می‌تواند با درخواست افراز، سهم خود را از اشاعه خارج کند. انواع افراز عبارتند از :
- افراز به تراضی: نوعی از افراز که شرکا بین خودشان و با توافق انجام می‌دهند
- افراز اجباری: نوعی از افراز که در آن، اموال مختلف به دستور دادگاه یا اداره‌ی ثبت، تجزیه می‌شوند
لازم به ذکر است که دعوی افراز، تنها در صورتی طرح می‌شود که یک مالک یا گروهی از مالکان مشاعی بر علیه یک مالک یا گروهی دیگر از مالکان مشاعی، شکایت کنند. از سوی دیگر، تمام مالکان مشاعی باید به عنوان خوانده یا خواهان، در جریان کلیه مراحل افراز بوده و نقشی پررنگ داشته باشند. جالب است بدانید که تقسیم، افراز و تفکیک و دیگر موارد مشابه را دربرمی‌گیرید. از این رو، می‌توان تمام اموال منقول و غیرمنقول مانند ارث و میراث را تقسیم کرد. همچنین در حقوق مدنی، اموری مانند تجزیه سهم شرکا را به عنوان تقسیم معرفی می‌کنند. در فرآیند تقسیم، سندی با عنوان تقسیم‌نامه نیز وجود دارد که کاربردش در تجزیه مال مشاع است. در نتیجه، می‌توان اینطور گفت که تفکیک و افراز، زیرمجموعه‌های تقسیم هستند، ولی تقسیم، انواع دیگری نیز دارد.
آشنایی با مفاهیم پرکاربرد در تقسیم !
بسیاری از افرادی که قصد ارائه درخواست تجزیه اموال را دارند، با مرور مطالب مختلف حقوقی، بیشتر سردرگم می‌شوند. چراکه با اصطلاحات یا مفاهیم مرتبط با تفکیک، تقسیم و افراز، آشنایی ندارند. یکی از این مفاهیم مهم، مال مشاع است. در واقع، به مالی که چند مالک دارد و هیچ یک از آن‌ها، سهمی مشخص ندارد، مال مشاع می‌گویند. توجه داشته باشید که تمام بخش‌های چنین اموالی، به شکل مشترک در تملک تمام مالکان است و هیچ بخشی، در تملک فرد خاصی نمی‌باشد. اما در سوی دیگر، آشنایی با دو اصطلاح “مال منقول” و “مال غیرمنقول” نیز حائز اهمیت است.
مال منقول، مالی است که قابل انتقال بوده و انتقال آن، هیچگونه زیانی به مال وارد نمی‌کند. اما در سوی دیگر، مال غیرمنقول، مالی است که قابل انتقال نبوده و یا انتقال آن، خسارت جدی به مال وارد می‌کند. لازم به ذکر است که زمین و ساختمان جزو اموال غیرمنقول به شمار می‌رو‌ند.
بررسی دقیق جنبه‌های متفاوت افراز و تفکیک !
همانطور که در بخش یشین اشاره کردیم، افراز و تفکیک جزو زیرمجموعه‌های تقسیم هستند، اما در ابعاد مختلف، با یکدیگر تفاوت دارند. برای مثال، ملکی که تنها یک مالک دارد نیز قابل تفکیک است. زیرا در قانون، چنین آمده است که مشاع بودن یا نبودن یک ملک برای تفکیک، رکن نیست. اما در سوی دیگر، فرآیند افراز به گونه‌ای است که ملک یا مال موردنظر باید بیش از یک مالک داشته باشد. از این رو، در افراز، حالت اشاعه بسیار مهم است.
توجه داشته باشید که تفکیک، تنها در صورتی انجام می‌شود که مالکان مشاع به تفاهم رسیده و از تمام مراحل، رضایت داشته باشند. در سوی دیگر، در شرایط عدم رضایت و وجود اختلاف بین مالکین، افراز با هدف لغو حالت اشتراک انجام می‌شود.
یکی‌دیگر از تفاوت‌های تفکیک و افراز در این است که تفکیک مختص املاک است. اما در فرآیند افراز، سهم مالکین مشاعی نیز تعیین می‌شود. توجه داشته باشید که تجزیه قطعات افرازی با توجه به سهم مالکین مشاع، انجام می‌شود. از سوی دیگر، شرایط سنی مالک یا مالکان، تاثیری بر امر تفکیک ندارد. همچنین در ماده‌ی ۳۱۳ قانون امور حسبی، چنین آمده است که اگر یکی از مالکان، سفیه بوده (از تصرف در اموال منع شده باشد) یا غایب باشد، دادگاه تقسیم را انجام می‌دهد.
عملیات تفکیک با اعتراض یکی از طرفین، متوقف می‌شود و برای ادامه این روند، باید رضایت معترض جلب شود. اما فرآیند افراز با اعتراض طرفین متوقف نمی‌شود. جالب است بدانید که تفکیک، فقط در اداره‌ی ثبت، اما افراز در اداره‌ی ثبت و دادگاه، قابل انجام است. همچنین برای افراز، یک رای صادر می‌شود و برای تفکیک، یک صورت‌جلسه‌ی تفکیکی. یکی دیگر از تفاوت‌های تفکیک و افراز در آن است که در تفکیک، سهم کلیه ماکان، تقسیم می‌شود. اما در افراز، فقط سهم خواهان یا خواهان‌ها تقسیم می‌شود.
ارائه درخواست افراز !
اگر دو یا چند نفر در مالی مشاع و غیرمنقول، شریک بوده و قصد تقسیم آن را داشته باشند، چند راه پیش رو دارند. آسان‌ترین روش این است که در باب سهم هر یک از شرکا و نحوه تقسیم، گفت‌وگو کنند تا به یک توافق برسند. پس از مباحثه، اگر تمام شرکا رضایت داشته باشند، می‌توانند ملک یا مال موردنظر را تقسیم کنند. اما در سوی دیگر، اگر در باب سهم هر یک از شرکا و نحوه تقسیم، به تفاوق نرسند، می‌توانند به شکل قانونی به تقسیم و افراز بپردازند. در چنین شرایطی، شرکا باید به یک مرجع معتبر برای حل دعوای افراز، مراجعه کنند. توجه داشته باشید که تنها اداره ثبت و دادگاه عمومی برای رسيدگي به چنین اموری، صلاحیت دارند. لازم به ذکر است که مرجع مربوط باید در محل واقع شدن ملک مشاع، قرار داشته باشد.
شاید بپرسید: «در چه شرایطی، می‌توان برای تقسیم و افراز به اداره ثبت مراجعه کرد؟». در پاسخ باید بگوییم که هنگامی که تمام مراحل ثبتی یک ملک به پایان برسند و سند مالکیت برای آن صادر شود، می‌توان اقدام به تجزیه آن نمود. همچنین اگر ملک در دفتر املاک یا دیگر مراجع، ثبت شود، اما سند مالکیت آن صادر نشده باشد، می‌توان برای تقسیم و افراز آن به اداره ثبت مراجعه کرد.
در شرایطی که مراحل ثبت یک ملک، به پایان نرسیده باشد و یا برخی از مالکین، سفیه یا غایب باشند، می‌توان برای تقسیم و افراز به دادگاه مراجعه نمود. همچنین اگر وراث قصد تقسیم ماترک را داشته یا در بین ماترک، مالی منقول وجود داشته باشد، باید درخواست تقسیم و افراز را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مشاع ارائه دهند.
تقسیم و افراز در اداره ثبت چگونه است ؟
برای افراز یک ملک مشاع، هریک از مالکان می‌توانند به اداره ثبت محل وقوع ملک مراجعه کرده و درخواست افراز را ارائه دهند. سپس، درخواست افراز توسط واحد ثبتی مربوطه به نماینده ثبت منتقل شده و پرونده مورد بررسی قرار می‌گیرد. توجه داشته باشید که در این مرحله، تایید می‌شود که آیا اداره ثبت، صلاحیت رسیدگی به این پرونده را دارد یا خیر. همچنین باید از اینکه هیچگونه سندی برای تجزیه مال موردنظر صادر نشده است، اظمینان حاصل شود. سپس، مسئول واحد ثبتی، پرونده را دریافت می‌کند. لازم به ذکر است که ملک نباید سند معارض داشته باشد، همچنین باید عملیات ثبتی آن خاتمه یافته و یا در دفتر املاک، ثبت شده باشد.
اداره ثبت، ترسیم نقشه ملک برای تقسیم و افراز را بر عهده نقشه‌بردار می‌گذارد. توجه داشته باشید که نقشه‌بردار با دعوت متاقضیان افراز، در محل حضور یافته و نقشه افرازی را تهیه می‌کند. پس از این مرحله، مسئول واحد ثبتی به بررسی نقشه افرازی مربوطه می‌پردازد. توجه داشته باشید که رد یا قبول افراز نیز توسط او انجام می‌شود. در ادامه، تصمیم نهایی مسئول واحد ثبتی مبنی بر پذیرش یا عدم پذیرش درخواست تقسیم و افراز به متاقضیان، ابلاغ می‌شود.
توجه داشته باشید که هریک از مالکان، 10 روز پس از تاریخ ابلاغ، فرصت دارند تا در دادگاه عمومی محل وقوع ملک، به تصمیم مسئول ثبت، اعتراض نمایند. پس از بررسی اعتراض و انجام اقدامات مربوطه، متاقضیان افراز می‌توانند برای صدور سند مالکیت، درخواست دهند. پیشنهاد ما این است که در تمام مراحل تقسیم و افراز، از مشاورین حقوقی مجرب نیز کمک بگیرید.
تقسیم و افراز در دادگاه !
اگر در بین متقاضیان افراز ملک مشاع، فردی غایب یا محجور وجود داشته باشد یا مراحل ثبت ملک به پایان نرسیده باشند، هریک از مالکان می‌توانند در دادگاه، به طرح دعوای تقسیم و افراز بپردازند. توجه داشته باشید که اگر دعوای افراز به طرفیت برخی از شرکا، مطرح شود، پذیرفته نخواهد شد. از این رو، دادخواست باید به طرفیت تمامی شرکا باشد. در دادگاه (مشابه اداره ثبت)، باید صلاحیت تصمیم‌گیری دادگاه در باب افراز تایید شود. سپس، تاریخ جلسه رسیدگی نیز مشخص شده و با نظر کارشناس دادگاه و استناد به استعلامات لازم از ادارات مربوطه، درخواست تقسیم و افراز، رد یا پذیرفته می‌شود.
به این نکته مهم توجه کنید که تفاوتی نمی‌کند که در دادگاه یا اداره ثبت، درخواست افراز را ارائه دهید، در هر دو صورت، پس از تقسیم ملک مشاع، تمام شرکا باید با توافق، سهم خود را مشخص کنند. اگر توافقی به دست نیاید، سهم هر یک از مالکان از طریق قرعه کشی، تعیین و تقسیم خواهد شد. شاید بپرسید: «اگر میزان سهم آن‌ها متفاوت باشد، چه باید کرد؟». در پاسخ باید بگوییم که در چنین شرایطی، سهام مالکان توسط دادگاه، تعدیل خواهد شد.
در چه صورتی نمی‌توان ملک مشاع را تقسیم و افراز نمود ؟
در برخی موارد، خود قانون جلوی تقسیم و افراز یک ملک مشاع را می‌گیرد. برای مثال، قوانینی برای جلوگیری از تجزیه اراضی کشاورزی، وضع شده‌اند. از سوی دیگر، در برخی بخش‌های آیین نامه مربوطه، موانعی برای افراز وجود دارند. لازم به ذکر است که ملک موقوفه و املاکی که در اراضی ملی قرار دارند، غیرقابل تقسیم و افراز هستند.
بر طبق ماده 591 قانون مدنی، اگر افراز یک ملک مشاع، موجب آن شود که یک یا چند تن از مالکان، متحمل زیان شوند، امکان افراز وجود ندارد. البته در چنین شرایطی، می‌توان با تفاهم بر سر سهم هر مالک و نحوه تقسیم آن، اقدام به افراض نمود. در سوی دیگر، اگر برای یک ملک مشاع، سند مالکیت معارض صادر شده باید، افراز انجام نمی‌گردد. مگر در شرایطی که تمام مالکان اعلام کنند که رضایت دارند. لازم به ذکر است که اگر به موجب تقسیم و افراز یک ملک، ارزش آن کاهش بیابد، افراز ممکن نیست. توجه داشته باشید که برخی از ملک‌ها نیز به گونه‌ای هستند که قابل افراز نمی‌باشند (مانند یک واحد آپارتمان).
اگر امکان افراز وجود نداشته باشد، چه باید کرد ؟
بر طبق ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع، در صورتی که دادگاه یا واحد ثبتی تشخیص دهند که ملک، غیرقابل افراز است، دستور فروش ملک غیرقابل تقسیم و افراز صادر می‌شود. توجه داشته باشید که ابتدا باید، یک حکم قطعی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، صادر شود. پس از آن، یک یا چند تن از مالکان می‌توانند با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک، درخواست خود مبنی بر صدور دستور فروش ملک غیرقابل تقسیم و افراز را ارائه دهند. در مرحله بعد، مالکان باید پس از طرح دادخواست، منتظر رای دایره اجرای احکام دادگاه باشند.
لازم به ذکر است که مدیر دایره اجرای احکام با توجه به قوانین مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول، رای خود در باب دستور فروش ملک غیرقابل تقسیم و افراز را اعلام می‌نماید. اگر درخواست مالکان، پذیرفته شود، ملک به مزایده گذاشته می‌شود. توجه داشته باشید که تمام متقاضیان افراز می‌توانند مثل دیگر اشخاص ثالث، در مزایده شرکت کرده و ملک را خریداری کنند. اما بدیهی است که آن‌ها باید پیشنهادی ارائه دهند که از پیشنهادهای اشخاص ثالث، بالاتر باشد.
مشاورین حقوقی رامان، شما را در پرونده‌های تقسیم و افراز یاری می‌کنند !
فرآیند تقسیم و افراز، پیچیدگی‌های متعددی دارد. تفاوتی ندارد که برای چه مالی با چه شرایطی و در کدام مرجع قضایی درخواست دهید، در هر صورت بهتر است که از مشاوران حقوقی نیز کمک بگیرید تا در کمترین زمان، با کمترین هزینه و بدون دردسر، ملک خود را افراز کنید. ما در موسسه حقوقی رامان با مجرب‌ترین مشاورین حقوقی و باتجربه‌ترین وکلای دادگستری، به شما در امور حقوقی مختلف مانند تقسیم و افراز ملک کمک می‌کنیم تا بتوانید در پرونده‌های حقوقی خود برنده شوید.