نظم عمومی و مدیریت شهری موجب شد تا تمامی ساخت‌وسازهای محدوده شهری محدودیت‌های داشته باشند. امروزه بدون کسب مجوز و طی‌کردن مراحل قانونی نمی‌توان به شکل خودسرانه ساخت‌وسازی انجام داد. مدیریت شهر و خدمات شهری برای رسیدن به حد مطلوب خود، نیازمند سازماندهی و مدیریت یکپارچه در تمامی امور شهری است. در این مقاله به موضوع الزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال آن و تمامی موارد مربوطه به شکل جامع و کامل خواهیم پرداخت؛ پس تا انتها این نوشتار با ما همراه باشید و همچنین شما میتوانید از وکیل های دیوان عدالت اداری نیز در این حوزه کمک های بهتری را دریافت نمایید.
تعریف پروانه ساختمان چیست ؟
پروانه ساختمان یا همان مجوز ساخت‌وساز مجوز و سندی است که اجازه ساخت یک بنا را طبق مقررات به مالک یک پلاک ثبتی مشخص می‌دهد. این مجوز صرفاً به‌منظور احداث یک بنا جدید نیست بلکه در مورد تعمیرات اساسی ساختمان‌ها هم به صدور این مجوز از جانب شهرداری نیاز است. اما برای امور تعمیری جزئی نیازی به دریافت پروانه ساختمانی نیست. لازم به ذکر است که انجام هرگونه تعمیرات کلی و احداث بنا در محدوده شهری بدون گرفتن مجوز از شهرداری ممنوع و غیرمجاز خواهد بود.
هدف از گرفتن پروانه ساختمانی منظور چه چیزی است ؟
قبل از پرداختن به موضوعات تخصصی الزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال آن لازم است مقدماتی بیان گردد.برای اخذ پروانه‌های ساختمانی می‌توان اهداف گوناگونی را ذکر کرد. بعضی از این اهداف از جهت شهرداریها و برخی دیگر از جهت سازندگان دارای اهمیت است. چند مورد از این اهداف عبارت‌اند از :
- یکپارچگی مدیریت شهری
- نظم ساخت‌وساز شهری
- ایجاد نظارت و کنترل
- برنامه‌ریزی بهینه و مطلوب
- ساخت با رعایت نکات فنی و اصولی
- رعایت اصول راه و شهرسازی
- بهره‌مندی از تسهیلات بانکی
- بیمه کارگران و ساختمان
- حفظ امنیت کاری و کارگری
انواع پروانه ساختمانی شامل چه مواردی میباشد ؟
اشاره شد که همه نوع تعمیرات نیاز به دریافت پروانه ساختمانی ندارند. تعمیراتی که کلی و اساسی تلقی می‌گردند نیاز به دریافت پروانه و اجازه از شهرداری دارند. انواع مختلفی از این پروانه‌ها را نام می‌بریم.
- گسترش و توسعه بنا
- نوسازی و تخریب کلی
- عوض‌کردن سقف
- تغییر مهندس طراح و ناظر
- تمدید پروانه
- دیوارکشی
- تغییرات طرح و نقشه
- تعویض و تخریب سقف
مدارک موردنیاز برای درخواست صدور پروانه ساختمانی چه مودارکی هستند ؟
به‌طورکلی برای تمامی مراحلالزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال آن مدارکی کلی و عمومی نیاز است. اما باید توجه کرد که ممکن است مدارک و اسنادی اضافه بر این موارد مطالبه شود. همچنین این مدارک برای تشکیل پرونده اخذ می‌شود و در مراحل بعدی مدارک فنی مانند نقشه و طرح گرفته خواهد شد.
- تکمیل و آماده‌سازی فرم درخواست صدور/ تمدید/ ابطال پروانه ساختمانی
- سند مالکیت و یا برگه قرارداد مالکیت ملک
- اصل گواهی انحصار وراثت برای ورثه
- اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین
- صورت‌مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی هستند.
- نقشه GIS به شکلی که ملک مالک یا مالکین در آن مشخص باشد.
- حضور فیزیکی مالک یا مالکین و یا وکیل قانونی آنان
- ارائه وکالت‌نامه در صورت وجود وکیل
- اصل و کپی فیش آب و برق و گاز و تلفن
مدت اعتبار پروانه ساختمانی چند سال است ؟
مطابق با قانون، شهرداریها موظف‌اند که مدت اعتبار پروانه ساخت‌وساز را در خود پروانه ذکر کنند. در حال حاضر مدت آن 2 سال است. یعنی شخص مالک باید در این 2 سال اقدام به عملیات اجرایی ساخت‌وساز یا تعمیرات کند وگرنه مدت منقضی می‌گردد. پایان یافتن مدت پروانه به معنای عدم وجود پروانه است و هرگونه ساخت‌وساز غیرمجاز و ممنوع خواهد بود. تنها راه‌حل درخواست تمدید زمان پروانه است. در این صورت شخص به طور مجدد اجازه احداث بنا و یا تعمیرات را خواهد داشت.
ساخت و ساز بدون کسب پروانه امکان پذیر است ؟
در ادامه مقالهالزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال آن به موضوع ضمانت اجرا ساخت‌وساز بدون پروانه رسیدیم. اگر مأمورین شهرداری ملاحظه کنند که ساخت‌وساز بدون مجوز در جریان است، این اجازه را دارند که اقدام کرده و مانع ادامه ساخت‌وساز شوند. اگر علی‌رغم دستور شهرداری ساخت‌وساز ادامه پیدا کرد، مأمورین شهرداری با حضور نیروی انتظامی می‌توانند اقدام به ممانعت کنند. در مواردی توقف و جلوگیری از ساخت فقط با توقیف ادوات ساخت‌وساز ممکن است.
در این صورت این اختیار برای مأمورین نسبت به توقیف ادوات و تجهیزات وجود دارد. در مراحل بعد و یا پایان احداث، کمیسیون ماده 100 شهرداری مرجع رسیدگی‌کننده به این دسته از تخلفات است. کمیسیون تخصصی ماده 100 می‌تواند از 2 راه تخریب و یا تعیین جریمه افراد خاطی را اعمال قانون کند. تخریب در مواردی اجرا می‌شود که بنا احداث شده اصول و نکات فنی و ایمنی ضروری را نداشته باشد؛ درنتیجه کمیسیون می‌تواند رأی به تخریب بنا ساخته شده غیرمجاز بدهد.
صدور پروانه ساختمان فقط برای نواحی شهری است ؟
ممکن است این تصور به وجود آید که الزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال آن فقط مربوط به نواحی شهری است. اما برای ساخت‌وساز در اراضی ملی و عمومی و همچنین اراضی زراعی و باغها نیاز به پروانه احداث است.
پروانه ساخت در اراضی زراعی و باغی !
در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی، امکان صدور پروانه ساخت در اراضی مربوطه وجود دارد. کمیسیونی پیش‌بینی شده است که نسبت به انجام این امر صلاحیت لازم را دارا است. کمیسیون تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، رئیس سازمان راه و شهرسازی، نماینده استاندار و رئیس سازمان حفاظت از محیط‌زیست صلاحیت رسیدگی به موارد مربوطه را دارد. این کمیسیون با تشخیص ضرورت و شرایط اقدام به تصمیم‌گیری در مورد صدور مجوز میکند.
پروانه ساخت در اراضی دولتی و ملی !
ملاحظه کردید که الزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال آن فقط مختص محدوده شهری نیست. برای زمین‌های ملی و دولتی هم این روند با کمیسیون تخصصی مربوط به خود وجود دارد. باتوجه‌به قانون زمین‌شهری تمامی اراضی ملی و دولتی تحت اختیار وزارت راه و شهرسازی است. شهرداریها برای صدور مجوز ساخت‌وساز باید به وزارت راه و شهرسازی درخواست داده و قیمت و عوارض قانونی آن را بپردازند. بدون طی‌کردن این موارد امکان احداث بنا در این اراضی وجود نخواهد داشت.
وظیفه شهرداری مبنی بر صدور مجوز ساخت و ساز چگونه میباشد ؟
برای اخذ پروانه ساخت‌وساز قطعاً نیاز به مدارک، مستندات و طی‌کردن مراحل خاصی است. درصورتی‌که مدارک و مستندات لازم فراهم گردید شهرداری وظیفه دارد که پروانه مورد درخواست مالکین را صادر کند. اما اگر یکی از این مدارک ضروری فراهم نشود و مراحل موردنیاز طی نشود، شهرداری موظف و مکلف به صدور پروانه ساخت‌وساز نیست. نه‌تنها موظف نیست بلکه اگر پرونده نواقصی داشته باشد، شهرداری اقدام به صدور مجوز کند تخلف خواهد بود.
ممانعت شهرداری از صدور پروانه ساختمانی !
از مقاله الزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال آن به موضوع الزام رسیدیم. اگر تمامی شرایط و زمینه‌های صدور پروانه ساخت وجود داشت، شهرداری عذری برای عدم صدور ندارد. اما درصورتی‌که شهرداری علی‌رغم درخواست اقدامی نکند حق الزام برای مالک یا مالکین وجود خواهد داشت. درخواست‌کنندگان می‌توانند با مراجعه به مرجع صالح، الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی را بخواهند. در صورت الزام هیچ عذر و بهانه‌ای قابل‌قبول نخواهد بود و عدم اجرا آن به معنای تخلف و استنکاف از رأی الزام است.
مرجع رسیدگی به الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی چگونه عمل میکند ؟
دررابطه‌با تعیین مرجع صلاحیت‌دار برای رسیدگی به دعوای الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمانی، رأی وحدت رویه‌ای از جانب دیوان عالی کشور صادر شده است. مطابق این رأی دیوان عدالت اداری مرجع صلاحیت‌دار برای رسیدگی به این دعوا است و می‌تواند مطابق قانون، شهرداری را ملزم به صدور پروانه ساختمانی کند. باید توجه داشت که مالک یا مالکین درخواست‌کننده باید نسبت به کامل بودن مدارک خود اطمینان حاصل کنند وگرنه دیوان در صورت تشخیص بی‌حقی دعوا آنان را رد خواهد کرد.
آیا امکان تمدید پروانه ساخت نیز وجود دارد ؟
تمدید پروانه ساخت یکی از موارد مقاله الزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال است که در اینجا قصد داریم به آن بپردازیم. گفتیم که مطابق قانون، شهرداری موظف است در پروانه ساخت مدت اعتبار آن را ذکر کند. این مدت‌زمان 2 سال است. بنا به هر دلیلی مانند اینکه منابع مالی محدود باشد و یا حوادثی حین ساخت پیش آید، ممکن است ساخت‌وساز با تأخیر مواجه شود و مهلت به سر آید. با تمام شدن مدت، قانون این حق را برای مالکین یا مالک در نظر گرفته است تا درخواست تمدید پروانه کنند.
تمدید پروانه نیازمند ارائه درخواست، ذکر دلیل آماده نشدن ساختمان در موعد مقرر و مدارک و مستندات موردنیاز است. درصورتی‌که تمامی مراحل طی شود و شهرداری عذری برای صدور و تمدید پروانه نداشته باشد، موظف است اقدام به تمدید کند. اگر تمدید از جانب شهرداری انجام نگرفت می‌توان الزام شهرداری را برابر قانون خواست.
مرجع رسیدگی‌کننده به دعوای الزام شهرداری به تمدید پروانه ساخت !
در تمامی دعاوی الزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال مرجع رسیدگی‌کننده به این درخواست‌ها بنا بر رأی وحدت رویه مزبور، دیوان عدالت اداری خواهد بود. شخص درخواست‌کننده می‌تواند دادخواست خود را به همراه مدارک موردنیاز تقدیم شعبه دیوان عدالت اداری کند. دیوان هم با بررسی مدارک و شرایط در صورت قصور شهرداری اقدام به صدور رأی الزام شهرداری به صدور مجوز ساخت‌وساز میکند. این رأی برای شهرداری لازم‌الاجرا خواهد بود و سرپیچی از آن به معنی استنکاف از رأی مرجع قضایی است.
عدم اشاره بخشی از نقشه در پروانه !
قبل از صدور پروانه، نقشه طراحی شده توسط شهرداری مورد بررسی قرار می‌گیرد. بعد از تأیید نقشه موارد و جزئیات آن در پروانه ذکر می‌شود. در انتها این موارد به تأیید مالک می‌رسد و از او رسید اخذ می‌گردد. ضروری است که مالک حتماً نقشه و پروانه را چک کند تا تعارضی بین آن‌ها وجود نداشته باشد؛ زیرا در تعارض بین نقشه و پروانه، پروانه ملاک است. در ادامه اگر طبق پروانه اقدام نشده باشد و از آن فراتر رفته باشند، کمیسیون ماده 100 مسئول رسیدگی به تخلف خواهد بود.
درخواست تغییر پروانه ساختمانی !
ممکن است در میان ساخت‌وساز، مالک بنا به دلایلی تصمیم به تغییراتی در نقشه بگیرد. همان‌طور که در قسمتالزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال گفته شد، هرگونه تغییر در نقشه موجب دردسر خواهد شد؛ زیرا ملاک شهرداری پروانه است و ساخت‌وساز باید مطابق با پروانه باشد. مالک می‌تواند از شهرداری درخواست تغییر پروانه ساختمانی کند و شهرداری هم این تغییرات را با اخذ هزینه و عوارض قانونی در پروانه جدید ذکر میکند.
اگر بدون آنکه به شهرداری اطلاع داده شود، اقدام به‌اضافه کردن طبقات، تغییر متراژ بالکن، تغییر تعداد انباری و پارکینگ … شود، تخلف خواهد بود. در پایان کار این تناقضات با پروانه ابتدایی مقایسه می‌شوند. در صورت وجود تناقض کمیسیون ماده 100 مالک خاطی را جریمه خواهد کرد. شایسته است هرگونه تغییر در نقشه را در پروانه اصلاح کرد تا روند کار قانونی و مجاز باشد؛ در نتیجه دیگر درگیر جریمه و مجازات کمیسیون ماده 100 نخواهید شد.
شکایت از صدور پروانه ساختمانی !
مالکین و نمایندگان قانونی آن‌ها در صورت وجود اذن، می‌توانند درخواست صدور پروانه ساختمانی کنند. حق توسعه و ساخت‌وساز برای همه افراد در نظر گرفته شده است. فقط نیاز به وجود شرایط و طی‌کردن مراحل قانونی دارند. در آخرین مورد از موضوع الزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال به مبحث ابطال می‌پردازیم. این حق برای اشخاص معترض ثالث در نظر گرفته شده است تا بتوانند در صورت آسیب و زیان دیدن علیه مالکین اقامه دعوا کنند.
شخص ثالث فقط کافی است اثبات کند که از صدور مجوز ساخت‌وساز آسیب می‌بیند و نسبت به این موضوع ذی‌نفع است. در این صورت می‌تواند دادخواست ابطال پروانه ساختمانی را با مدارک اثبات‌کننده ادعا به شعبه دیوان عدالت اداری تقدیم کند. با احراز شرایط و رسیدن به نتیجه‌ای که بیان‌کننده ذی‌نفعی ثالث باشد، دیوان می‌تواند رأی به ابطال پروانه دهد. این رأی برای شهرداری و مالک لازم‌الاجراست.
سخن آخر :
در این مقاله سعی کردیم به طور جامع به موضوعالزام به صدور پروانه ساختمانی و یا تمدید و ابطال بپردازیم. از تعریف پروانه ساختمانی، اهداف، انواع و مدارک لازم برای درخواست آن به شهرداری گفتیم. قوانین ناظر و ضمانت اجراهای مربوط به آن را شرح دادیم. به‌عنوان نتیجه‌گیری می‌توان گفت که امکان تمدید، ابطال و الزام به صدور پروانه برای افراد و درخواست آن برابر قانون وجود دارد. لزوماً نقشه و پروانه ساخت و در نهایت ساختمان و بنا ساخته شده باید باهم مطابقت داشته باشند و در تعارض همگی آن‌ها پروانه ملاک است.