املاک یا اموال غیرمنقول هرکدام بر اساس تعاریف قانونی دارای کاربری خاصی هستند. بر اساس این کاربری تعیین‌شده نظارت آن‌ها بر عهده نهادی خاص است. کاربری املاک به این معنی است که افراد از چه طریقی از ملک موردبحث نفع می‌برند؛ اما گاه افراد بنا بر برخی از مصالح خواستار الزام به تغییر کاربری ملک هستند. در این موارد چه باید کرد ؟
درست است که برای هر ملکی کاربری خاصی مدنظر گرفته شده است؛ اما گاه این کاربری‌ها نفعی را به صاحبان املاک نمی‌رساند؛ بنابراین صاحبان املاک نیازمند تغییر کاربری ملک موردنظر هستند. در این موارد نیز قانون‌گذار راهکارهایی را در قانون گنجانده است تا نفع افراد حفظ شود. آنچه در این مقاله به آن پرداخته‌ایم تمام جزئیاتی است که درزمینه کاربری املاک به آن نیاز دارید و در مقالات قبلی به این مورد اشاره شد که در مواجه شدن این مشکلات وکیل های دیوان عدالت اداری میتوانند کمک های به خصوصی در این حیطه به شما کنند.
املاک و تغییر کاربری آن‌ها !
برای هر ملک کاربری‌های مختلفی در نظر گرفته شده است. این کاربری‌ها بر اساس محلی که ملک در آن واقع شده است متمایز هستند و به دو نوع کاربری شهری و زراعی تقسیم‌بندی می‌شود. به صورت کلی هر ملکی می‌تواند یا کاربری مسکونی داشته باشد مانند آپارتمان، ویلا و زمین مسکونی یا از نظر کشاورزی به زمین زراعی و باغ تقسیم‌بندی شود.
البته کاربری‌های دیگری نیز وجود دارد که شامل کاربری اداری، دولتی، تجاری، صنعتی، خدماتی، معدن، ورزشی، پارکینگ، حمل‌ونقل، آموزشی، فضای سبز، فرهنگی- مذهبی، بهداشتی- درمانی، خدمات شهری و تجهیزات شهری نیز می‌شود. بااین‌حال باید بدانید برخی از املاک تحت عنوان فاقد کاربری برچسب‌گذاری می‌شوند. این اراضی هیچ‌گونه کاربری برای آن‌ها متصور نیست یا قرار است در آینده به‌عنوان ذخیره شهری مورداستفاده قرار گیرند.
باتوجه‌به این دامنه گسترده از کاربری املاک، گاه صاحبان املاک تمایل دارند که کاربری مشخص‌شده برای زمین یا ملک خود را تغییر دهند تا بتوانند استفاده بیشتری از آن ببرند و سود بیشتری به دست آورند. گاه لازم است یک ملک از کاربری مسکونی به تجاری تغییر کند یا زمینی زراعی در آن ویلا ساخته شود.
همین تغییرهای بی‌رویه که باعث می‌شود برخی از منافع ملی مورد تجاوز قرار گیرند، باعث شده تا قانون‌گذار قوانینی را وضع کند و تغییر کاربری را جرم تلقی کند؛ اما اگر شما نیازمند الزام به تغییر کاربری هستید باید بدانید راهی برای شما وجود دارد. قبل از آن باید اطلاعات خود را در این زمینه تکمیل کنید.
تغییر کاربری شما در کدام طبقه جای می‌گیرد ؟
قبل از هر اقدامی درزمینه الزام به تغییر کاربری باید بدانید به صورت کلی تغییر کاربری بسته به محلی که ملک در آن واقع شده است به دو دسته کلی تقسیم می‌شود. تغییر کاربری شهری و تغییر کاربری زراعی از انواع آن است. بر اساس قانون هر بنایی که در شهرها ساخته می‌شود، باید به‌منظور کاربری خاص و مشخصی بنا شود و این کاربری نیز الزاماً باید در سند ثبت شود.
البته کاربری‌های شهری حوزه گسترده‌ای دارند که مسکونی، تجاری یا اداری از انواع اصلی آن به شمار می‌روند. این کاربری باعث تعیین قیمت برای ملک خواهد شد. هر ملکی که خارج از محدوده شهر واقع شده است هم جزو کاربری زراعی محسوب می‌شود. تغییر کاربری زمین‌های زراعی خارج از محدوده شهرها بر اساس قانون ممنوع بوده و مرجع تشخیص آن نیز وزارت جهاد کشاورزی است.
تغییر کاربری شهری را با جزئیات بررسی کنید !
اغلب درخواست‌ها مبنی بر الزام به تغییر کاربری در حیطه کاربری شهری رخ می‌دهد. در این موارد نیز بیشتر درخواست‌ها برای تغییر املاک از کاربری مسکونی به کاربری اداری و تجاری است. می‌توان دلیل این امر را نیز قیمت ملک دانست. برای کاربری تجاری یا اداری نسبت به کاربری مسکونی مبلغ بیشتری در نظر گرفته می‌شود. بر اساس آنچه قانون‌گذار در قانون پیش‌بینی کرده است، زمانی که قرار است ساختمانی در محدوده شهری ساخته شود پیش از هر کار باید مجوزی را از سمت شهرداری دریافت کند.
در مجوزهای ساخت که به پروانه ساخت نیز شناخته می‌شوند، نوع کاربری به صورت دقیق مشخص شده است؛ درنتیجه هیچ فعالیتی دیگر خارج از کاربری در نظر گرفته‌شده نمی‌توان برای آن ملک متصور بود. تخلف نسبت به تغییر کاربری بدون مجوز نه‌تنها مجازات مالی را در پی دارد که گاه منجر به حبس فرد متخلف می‌شود؛ اما اگر نیاز دارید تا کاربری ملک را از مسکونی به تجاری تغییر دهید، از دو شیوه می‌توانید اقدام کنید :
- تغییر از راه نوسازی
پیش‌ازاین ذکر کردیم که برای الزام به تغییر کاربری در ابتدای کار و برای شروع و ساخت بنا باید مجوزی را از شهرداری دریافت کنید. زمانی که تصمیم به تخریب ساختمان و ساخت بنای جدید داشته باشید می‌توانید اقدام به دریافت مجوز جدیدی در مورد ساختمان جدید از شهرداری کنید و به‌این‌ترتیب کاربری را تغییر دهید. برای دریافت پروانه جدید باید عوارض ساختمان قبلی را به شهرداری پرداخت کرده و با مراجعه به اداره مربوطه مدارک را تکمیل کنید.
چنانچه مالک نسبت به میزان عوارض معترض است می‌تواند به کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری‌ها مراجعه و خواسته خود را به آن‌ها اطلاع دهد. پس از پرداخت عوارض لازم است تا به دفتر خدمات نوسازی ناحیه‌ای که ملک در آن واقع شده است مراجعه کرده و درخواست نوسازی خود را در آنجا ثبت کنید. ملک باید توسط بازرس شهرداری بررسی شده و نقشه جدید با کاربری جدید صادر شود.
نقشه و کاربری موردنظر را دفتر خدمات نوسازی تهیه خواهد کرد. باتوجه‌به نقشه تهیه‌شده مالک نیز باید نقشه اصلی را تهیه و پس از تطابق دو نقشه با یکدیگر کاربری جدید صادر خواهد شد؛ سپس تخریب و نوسازی انجام می‌شود. درصورتی‌که شهرداری از دادن مجوز جدید ممانعت کرد مالکان میتوانند به دیوان عدالت اداری مراجعه کنند.
- تغییر از راه اخذ مجوز
برخی از مالکان باوجوداینکه تمایل به تخریب ملک دارند؛ اما تمایل به ساخت ملک جدید ندارند. این گزینه در مورد الزام به تغییر کاربری مناسب این دست از مالکان است که البته به دلیل شرایط سختی که شهرداری برای آن‌ها در نظر می‌گیرد تا حد زیادی مورد استقبال مالکان قرار نمی‌گیرد. پس‌ازاینکه به شهرداری مراجعه و درخواست خود را ثبت کردید، موضوع درخواست شما در کمیسیون 100 شهرداری موردبررسی قرار گرفته و در صورت تأیید، مجوز صادر می‌شود.
کدام اقدامات تخلف محسوب می‌شوند ؟
شهرداری در پروانه ساخت، کاربری هر بنا یا ساختمان را کاملاً تعیین می‌کند و مالکان موظف هستند تا کاربری تعیین‌شده را رعایت کنند. درصورتی‌که هرگونه اقدام و فعالیت ساخت مغایر با این نوع کاربری تعیین‌شده انجام شود و مالکان اقدام به دریافت مجوز الزام به تغییر کاربری نکنند، موضوع در کمیسیون اصل 100 قانون بررسی شده و اگر نظر به انجام جرم باشد، حکم محکومیت صادر خواهد شد.
البته توجه کنید که واحدهای دارای کاربری مسکونی میتوانند برای مواردی مانند دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی، دفتر ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه، مجله یا دفتر مهندسی بدون نیاز به مجوز تغییر کاربری مورداستفاده قرار گیرند. این موارد در حکم استفاده تجاری تلقی نمی‌شود.
چقدر باید برای تغییر کاربری بپردازید ؟
هزینه‌ای که برای الزام به تغییر کاربری باید بپردازید، اغلب قابل پیش‌بینی نیست. آنچه در محاسبه هزینه مدنظر قرار می‌گیرد عوارض، مالیات و هزینه‌های دیگری است که کمیسیون برای شما در نظر می‌گیرد. البته هرساله شهرداری هر شهر نرخی را به‌عنوان نرخ پایه در نظر می‌گیرد. باقی هزینه‌ها بسته به متراژ ملک، محلی که ملک در آن مستقر است و مواردی ازاین‌دست تعیین می‌شود.
از تجاری به مسکونی تغییر کاربری دهید ؟
گاهی مالکان در نظر دارند تا بسته به منافع خود، واحدهای تجاری خود را تحت عنوان واحدهای مسکونی در اختیار متقاضیان قرار دهند. درست است که صراحتاً در قانون ذکر شده است که تغییر کاربری از مسکونی به تجاری بدون دریافت مجوز الزام به تغییر کاربری خلاف مقررات است؛ اما درزمینه تغییر کاربری از تجاری به مسکونی هیچ قانون دقیقی وجود ندارد.
بر اساس نظر اداره کل حقوقی قوه قضاییه اگر استفاده از بنای تجاری به‌عنوان کاربری مسکونی، باعث انجام هیچ‌گونه تغییری در وضعیت و نقشه بنا نشود، شامل ماده 100 قانون شهرداری‌ها نخواهد بود. از طرف دیگر بنا به بند 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر، اگر محل کسب یا واحدی که دارای کاربری تجاری است قابلیت سکونت داشته باشد، تخلف محسوب نمی‌شود؛ به همین دلیل می‌تواند یکی از جهات فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مستأجر نیز محسوب شود.
مالکان زمین‌های خارج از شهر بخوانند ؟
برای اینکه بتوانید الزام به تغییر کاربری را در مورد زمین‌های خود خارج از محدوده شهری به دست آورید، لازم است بدانید مرجع رسیدگی به این مورد چه هیئتی است. برای تغییر کاربری زمین‌های زراعی و باغات، کمیسیونی تشکیل می‌شود. اعضای این کمیسیون شامل نمایندگان وزارتخانه کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی، سازمان حفاظت از محیط‌زیست و استانداری استانی است که اراضی در آن واقع شده است. تصمیم بر اساس اکثریت آرا اتخاذ خواهد شد.
زمانی که شما تقاضای خود را مبنی بر تغییر کاربری زمین زراعی خود به این کمیسیون تقدیم کردید تا دو ماه این کمیسیون زمان دارد تا رأی نهایی خود را اعلام کند. اگر رأی کمیسیون به تغییر کاربری مثبت باشد، قیمت روز اراضی و باغ بر اساس ارزش زمین محاسبه شده و 80 درصد این مبلغ بابت عوارض تغییر کاربری از مالک دریافت شده و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود.
اگر تصمیم دارید تا در اراضی زراعی خود سکونت کنید، مجوز الزام به تغییر کاربری تا 500 متر تنها برای یک‌بار به شما داده می‌شود؛ اما اگر تصمیم دارید در زمین خود فعالیت صنعتی مانند دامداری، مرغداری، پرورش ماهی، گلخانه، صنایع‌دستی یا صنایع تبدلی راه‌اندازی کنید، مشمول پرداخت عوارض نیستید.
کدام اقدامات تغییر کاربری اراضی زراعی محسوب می‌شود ؟
برخی اقدامات است که برای انجام آن‌ها در زمین زراعی خود باید از کمیسیون ذکرشده مجوزهای لازم را دریافت کنید. درصورتی‌که این ضوابط را رعایت نکنید یا اقدام به اخذ مجوز برای این فعالیت‌ها نداشته باشید، باتوجه‌به اینکه این اقدامات مانع از استمرار کشاورزی در زمین شما می‌شود، تغییر کاربری غیرقانونی است و مجازات به دنبال دارد.
برای اقداماتی نظیر برداشت شن و ماسه یا افزایش آن‌ها به زمین، ساخت‌وساز بنا یا هرگونه تأسیسات، انجام عملیات خاک‌برداری یا خاک‌ریزی یا گودبرداری، ساخت کوره آجر یا کوره گچ پزی، عملیات پی کنی، اقدام به دیوارکشی، تخلیه زباله یا نخاله ساختمانی، ساخت سکونت‌گاه موقت مانند کانکس یا آلاچیق، ساخت جاده یا راه یا دفن زباله صنعتی، لوله‌گذاری، انتقال شبکه برق، سوزاندن درخت یا خشکاندن انواع درختان باید مجوز بگیرید.
حتی احداث و ساخت فرودگاه، راه‌آهن، فضای سبز، پارکینگ مسقف و بدون سقف، پیست ورزشی، محوطه‌سازی، صنایع‌دستی، خدمات عمومی نیز نیاز به دریافت مجوز الزام به تغییر کاربری است و در صورت نداشتن مجوز قانونی یا تغییر بدون رعایت ضوابط و طی کردن مراحل قانونی جرم تلقی می‌شود.
تغییر کاربری اراضی زراعی بدون مجوز و مجازات آن !
چنانچه بدون دریافت مجوز الزام به تغییر کاربری از کمیسیون مربوطه اقدام به تغییر کاربری ملک خود کردید، درصورتی‌که مقصر و مجرم شناخته شوید مجازاتی برای شما در نظر گرفته خواهد شد؛ به‌عنوان‌مثال اگر در اراضی زراعی خود هر اقدامی انجام دهید که تغییر کاربری محسوب شود، اگر دارای مجوز لازم نباشد جرم است و مأموران جهاد موظف‌اند تا عملیات را متوقف کنند و مراتب را به مراجع قضایی اطلاع دهند. این اقدامات می‌تواند شامل ساخت بنا، برداشتن شن و ماسه یا افزایش آن باشد.
اگر حتی پس از اینکه وزارت جهاد کشاورزی هشداری در این زمینه صادر کرد، مالک به فعالیت خود ادامه دهد وظیفه نیروی انتظامی است که وارد عمل شده و از ادامه عمل جلوگیری کند. مأموران جهاد کشاورزی با حضور نماینده دادسرا یا نماینده دادگاه در محل حاضر شده و با تنظیم صورت‌جلسه‌ای اقدام به تخریب بنا کرده و زمین را به حالت اولیه درمی‌آورند.
علاوه بر اینکه بنای ساخته‌شده در زمین زراعی از بین می‌رود مالکانی که متخلف شناخته می‌شوند باید جزای نقدی را بپردازند. میزان جزای نقدی از یک تا سه برابر قیمت اراضی زراعی با کاربری جدید است و اگر این امر تکرار شود علاوه بر جزای نقدی باید یک تا شش ماه حبس را نیز در نظر داشته باشند.
تغییر کاربری به شیوه قانونی !
برای اینکه بتوانید الزام به تغییر کاربری را دریافت کنید، باید مدارک و مستنداتی را برای ارائه آماده کنید. این مدارک بسته به اینکه طرح شما چه ماهیتی دارد، در کجا واقع شده است و قرار است چه مجوزی دریافت کند متفاوت خواهد بود.
اما به‌طورکلی باید مستنداتی مبنی بر مالکیت خود ارائه کرده و بتوانید نظر مثبت اداره کل حفاظت محیط‌زیست استان مربوطه را جلب کنید. ارائه موافقت اصولی یا جواز تأسیس و نقشه برای همه موارد تغییر کاربری الزامی است.
گاه برای جلب موافقت کمیسیون یا اداره کل راه و شهرسازی نیازمند دریافت استعلام برخی از نهادهای دیگر هم هستید؛ اما بهترین کار این است که برای تکمیل مدارک خود از طریق مدیریت امور اراضی استان خود یا مدیریت جهاد کشاورزی استان اطلاعات خود را تکمیل کنید.
کلام پایانی !
بنا به قانون، برای هر ملکی کاربری خاصی در نظر گرفته شده است و هر کاربری در حوزه مسئولیت یکی از نهادها است تا رسیدگی به این ساختمان‌ها و املاک غیرمنقول به‌مراتب راحت‌تر و ساده‌تر باشد؛ اما گاه مالکان از کاربری موجود در پروانه ساخت سود چندانی به دست نمی‌آورند. همین امر باعث می‌شود تا آنان در پی الزام به تغییر کاربری باشند.
اگر مالکان از طریق قانونی اقدام به این امر کنند، همه‌چیز بر طبق روال خواهد بود؛ اما اگر هرگونه تخلفی صورت گیرد مجرم شناخته شده و محکوم‌به مجازات خواهند بود. درهرصورت مالکان برای تغییر کاربری باید مجوز لازم را دریافت کنند، مراجع ذیصلاح را در جریان این امر قرار داده و سپس اقدام به انجام امور بعدی کنند.