در این مقاله تلاش داریم حول محور اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات به بحث و گفت‌وگو بپردازیم؛ اما قبل از آن لازم است از همین ابتدا به این سؤال پاسخ دهیم که از نظر شهرداری‌ها چه املاکی باغ و فضای سبز محسوب می‌شوند؟ اگر ملکی باغ یا فضای سبز تشخیص داده شود، چه آثاری را در پی خواهد داشت؟ ضروری است از کمیسیون ماده 7، اعضا، وظایف و احکام آن مطالبی را برای شما بیان کنیم. تا انتها این مقاله همراه ما باشید و از اطلاعاتی که در اختیارتان قرار می‌دهیم در مشکلات حقوقی خود استفاده کنید.
ضرورت و اهمیت فضای سبز !
رشد شهرنشینی و سرعت بالای ساختوساز منازل مسکونی، تجاری و تفریحی شهرها را با کمبود فضای سبز و باغات مواجه کرده است. این موضوع امری حساس و مهم است؛ زیرا وجود مراتع و فضای سبز به معنای ادامه حیات و زندگی ما انسان‌ها است. زندگی فقط مختص به اکنون و نسل کنونی ما نیست؛ بلکه فرزندان ما و نسل آینده میراث‌دار سرزمین‌های ما هستند. از بین بردن فضای سبز، مراتع و درخت‌ها موجب کمبود فضای تنفس و تولید اکسیژن شده و در چنین وضعیتی سلامتی جمعیت شهری با خطر مواجه می‌شود.
راهکار قانونی برای جلوگیری از تغییر کاربری باغات !
برای جلوگیری از معدوم شدن مراتع، باغات و فضای سبز در سال 74 قانونی تحت عنوان قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها تصویب شد؛ همچنین در سال 85 اصلاحیه‌ای به قانون مزبور اضافه شد و تغییراتی را در آن به وجود آورد. در ماده 1 همین قانون بیان شده است که به‌منظور حفظ محیط‌زیست و زمین‌های زراعی و باغی، تغییر کاربری این زمین‌ها و باغات در محدوده خارج از شهر و شهرک‌ها ممنوع است.
البته مواردی را تحت شرایط خاصی از این حکم معاف کرده‌اند. برای گرفتن این معافیت نیاز به طی کردن مراحلی خاص و بررسی یا پیگیری در کمیسیون‌های فنی داریم. در ادامه به بررسی سایر موارد موضوع اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات می‌پردازیم و شما میتوانید از وکلای اداری هم در این بخش بهره بگیرید.
مرجع تشخیص کاربری اراضی کیست ؟
طبق قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، وزارت جهاد کشاورزی مرجع تعیین‌کننده کاربری اراضی خارج از شهر و شهرک‌ها است. منظور از حدود خارج از شهر، میزانی است که قانون برای آن‌ها مشخص کرده. سازمان ثبت‌اسناد و دفاتر ثبت‌اسناد رسمی موظف هستند در صورت ادعا مبنی بر تغییر کاربری یا وجود ادعایی خلاف واقع نسبت به کاربری موجود، از وزارت جهاد کشاورزی نسبت به کاربری واقعی و اصلی زراعی استعلام گیرند و وزارت کشاورزی باید پاسخ این استعلام را ارائه دهد.
آیا می‌توان اراضی را تغییر کاربری داد ؟
همان‌طور که مشاهده کردید قانون به‌صورت مطلق و عام تمامی اراضی و باغات در محدوده‌های مشخص را غیرقابل‌تغییر دانسته است؛ اما در ادامه به این موضوع پرداخته که در موارد استثنائی و خاص با بررسی و داوری کمسیون‌های تخصصی، امکان صدور رأی تغییر کاربری وجود دارد. این امر نیاز به طی کردن مراحل خاص و مشخصی دارد که در ادامه به آن‌ها خواهیم پرداخت. لازم به ذکر است که کمیسیون هر تصمیمی بگیرد، قابلیت اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات وجود خواهد داشت.
مشکلات و مجازات تغییر کاربری بدون مجوز !
مواردی پیش آمده که مالکین دست به تغییر کاربری باغات در محدوده‌های ممنوعه زده‌اند. علاوه بر آن در برخی موارد علی‌رغم رأی کمیسیون مبنی بر عدم امکان تغییر کاربری به‌جای اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات، به‌طور خودسرانه اقدام به ساختوساز کرده‌اند. طبق قانون، تغییر کاربری در مناطق ممنوعه دارای ضمانت اجرا کیفری است. افراد خاطی محکوم‌به پرداخت عوارض و جریمه‌ای به میزان 3 برابر قیمت ملک می‌شوند؛ همچنین اگر ساخت‌وسازی در جریان باشد وزارت جهاد پرونده را به دادسرا ارجاع می‌دهد.
مرجع قضایی به شکل خارج از نوبت رسیدگی را آغاز می‌کند و در صورت در جریان بودن ساختوساز حکم به تخریب و توقف آن می‌دهد. تفاوتی ندارد که شخص خاطی شخص حقیقی یا حقوقی باشد. خاطیان دولتی به پرداخت جزای نقدی تا 3 برابر قیمت ملک محکوم می‌شوند و در صورت تکرار علاوه بر جزا نقدی مذکور به محرومیت دائم از مشاغل دولتی محکوم خواهند شد. سردفتران اسناد رسمی در صورت ثبت‌اسناد مربوط به ملکی که تغییر کاربری داده بدون اینکه از وزارت جهاد استعلام گرفته باشند، از 6 ماه تا 2 سال تعلیق می‌شوند.
کمیسیون تشخیص باغات !
کمیسیون تشخیص باغات یا کمیسیون ماده 7 شهرداری همان کمیسیون تخصصی و فنی است که وظیفه رسیدگی به درخواست افراد نسبت به تغییر کاربری اراضی و املاک را بر عهده دارد. نخستین بار نام این کمیسیون در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها آمد. طبق این قانون، کمیسیون وظیفه تعیین تکلیف نسبت به درخواست‌های ورودی را دارد و اقدام به صدور رأی می‌کند. قابلیت اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات وجود دارد. در ادامه به ارکان این کمیسیون، اعضا و اختیارات آن می‌پردازیم؛ پس با ما همراه باشید.
اعضا کمیسیون تشخیص باغات !
کمیسیون ماده 7 شهرداری در هر شهر به‌منظور رسیدگی به درخواست‌های متقاضیان و صدور آرا تشکیل می‌شود. البته در صورت اعتراض شورا شهر به‌عنوان مرجع رسیدگی‌کننده، به حل‌وفصل اعتراض و مرافعه می‌پردازد و رأی قطعی صادر می‌کند. در ادامه به بررسی بیشتر این رویه‌ها خواهیم پرداخت. اعضا کمیسیون تشخیص باغات و اراضی زراعی شامل اشخاص زیر هستند :
- یکی از اعضای شورای شهر به انتخاب خود شورای اسلامی
- نماینده شهردار به انتخاب خود شخص شهردار (معمولاً معاونین وی هستند)
- معاون و مسئول فضای سبز شهرداری در محدوده مقرر
تمامی جلسات کمیسیون ماده 7 با حضور هر سه عضو رسمیت خواهد داشت. غیبت یک عضو و حضور دو عضو دیگر به‌هیچ‌وجه موجب رسمیت پیدا کردن جلسه نمی‌شود؛ پس ضروری است که هر 3 عضو حضور داشته باشند تا به درخواست‌های تغییر کاربری رسیدگی کنند. تصمیم‌های این کمیسیون تخصصی در قالب آرا صادر و به افراد ابلاغ خواهند شد. در مورد اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات در ادامه توضیح داده خواهد شد.
ویژگی‌های باغات !
طبق بند د ماده 1 آیین‌نامه حفظ و گسترش فضای سبز اگر یکی از ویژگی‌های زیر در اراضی افراد وجود داشت، آن اراضی جز باغات محسوب شده و دیگر قابل تغییر کاربری نیستند.
- داشتن حداقل 500 متر مساحت و دارا بودن یک درخت در هر 16 متر مساحت (در صورت وجود بنا در زمین) یا دارا بودن یک درخت در هر 25 متر مساحت (در صورت عدم وجود بنا در اراضی)
- اراضی که توسط شورای اسلامی شهر باغ در نظر گرفته شوند.
- دارا بودن سند مادر قبل از تفکیک یا سند مالکیت
- اراضی که در حریم شهری توسط وزارت جهاد کشاورزی باغ معرفی شده‌اند.
درصورتی‌که مالکین اراضی به هرکدام از این ویژگی‌های مقررشده اعتراض داشته یا درخواستی خلاف آن دارند، باید با مدارک اثبات‌کننده ادعا خود به کمیسیون تخصصی مزبور مراجعه کرده و درخواست رسیدگی دهند. کمیسیون با بررسی مدارک و مستندات اقدام به صدور رأی درباره تغییر کاربری اراضی می‌کند. امکان اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات بعد از رسیدگی وجود دارد.
رأی کمیسیون تشخیص باغات !
اگر شرایط توسط کمیسیون احراز شود، اقدام به صدور رأی تغییر کاربری می‌کند و تغییر کاربری از جانب مالک اراضی مجاز و قانونی است؛ اما اگر این درخواست رد شود، هرگونه اقدامی که به معنای تغییر کاربری باشد، پیگرد قانونی خواهد داشت. ضروری است قبل از هرگونه اقدام به تغییر کاربری مراحل قانونی آن را پیگیری کنید؛ زیرا جزای نقدی زیادی برای عدم رعایت این مراحل قانونی پیش‌بینی شده است و موجب بروز ضرر و زیان سنگینی به فرد خاطی می‌شود.
در صورت رد درخواست تغییر کاربری می‌توان اعتراض کرد ؟
گفتیم که کمیسیون بعد از رسیدگی درخواست یا آن را رد می‌کند یا رأی به تغییر کاربری می‌دهد. اگر درخواست مالک اراضی نسبت به تغییر کاربری اراضی رد شد، این حق برای فرد وجود دارد که اعتراض کند. اعتراض به احکام قضایی و انتظامی از حقوقی است که برای هر فرد پیش‌بینی شده است. هیچ فردی حق جلوگیری از این حق قانونی را نخواهد داشت. مالک اراضی می‌تواند درخواست خود مبنی بر تجدیدنظر در مورد رأی صادرشده را بدهد. قابلیت اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات در قانون پیش‌بینی شده است.
مرجع اعتراض به رأی کمیسیون ماده 7 !
برای رسیدگی به اعتراض در مورد آرا کمیسیون دو مرجع در نظر گرفته شده است. شورای شهر و دیوان عدالت اداری دو مرجع برای رسیدگی به اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات هستند.
1) شورای شهر :
زمانی که کمیسیون رأیی در مورد درخواست افراد صادر می‌کند، مالک می‌تواند به شورای شهر نسبت به این رأی اعتراض کند. شخص باید با مراجعه به شهرداری و ارائه مدارک و مستندات درخواست تجدیدنظرخواهی خود را تقدیم کند. شهرداری هم با طی مراحل اداری موضوع را به شورای شهر ارجاع می‌دهد.
اعضای شورای شهر در کمیته مخصوصی به بررسی پرونده می‌پردازند و درنهایت نظر و رأی خود را صادر می‌کنند. درصورتی‌که مالک بخواهد این رأی قابلیت اعتراض مجدد را دارد؛ اما این اعتراض مجدد در شورا یا کمیسیون پیگیری نمی‌شود.
2) دیوان عدالت اداری :
در دادگاه‌ها و محاکم کشور زمانی که رأیی صادر می‌شود، دادگاه‌های تجدیدنظر استان در صورت اعتراض مسئول رسیدگی به آن است. همان‌طور که گفته شد شورای شهر وظیفه رسیدگی به اعتراضات را دارد. رأیی که توسط شورای شهر صادر می‌شود قطعی است. این رأی قطعی مجدداً در دیوان عدالت اداری قابل‌اعتراض است. درنهایت باید گفت که قابلیت اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات به دو شکل یعنی شورای شهر و دیوان عدالت اداری برای مالک باغات وجود دارد.
مهلت اعتراض به رأی کمیسیون تشخیص باغات !
در صورت رسیدگی و صدور رأی مربوطه مبنی بر تأیید یا عدم‌تأیید درخواست، گفتیم که شخص ذی‌نفع می‌تواند به شهرداری مراجعه کرده و اعتراض خود را اعلام کند. باید توجه کرد که مانند دیگر اعتراضات مهلت و موعد معینی برای این امر پیش‌بینی‌شده است. به‌منظور اعتراض به رأی کمیسیون، ذی‌نفع باید تا قبل از 2 ماه از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون، درخواست رسیدگی مجدد را مطرح کند. اگر باگذشت این 2 ماه اعتراضی از اشخاص صورت نگیرد، به معنای قطعی و غیرقابل‌اعتراض شدن رأی خواهد بود.
بعد از صدور رأی قطعی توسط شورای شهر نسبت به اعتراض شخص مالک به رأی کمیسیون تشخیص باغات، مجدداً امکان اعتراض وجود دارد. شخص معترض باید تا 3 ماه بعد از ابلاغ رأی قطعی توسط شورای شهر، درخواست فرجام‌خواهی خود را به دیوان عدالت اداری تقدیم کند. لازم به ذکر است گذشت 3 ماه از ابلاغ رأی قطعی و عدم مراجعه به دیوان عدالت اداری به‌منظور اعتراض، رأی شورای شهر قطعی خواهد بود و امکان اعتراض و فرجام‌خواهی وجود نخواهد داشت.
مدارک موردنیاز برای اعتراض به آرا کمیسیون تشخیص باغات !
برای ارائه درخواست تغییر کاربری و همچنین اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات نیاز به مدارک و طی کردن مراحل قانونی خاصی داریم. در اینجا به چند مورد از این مدارک که ضروری هستند، می‌پردازیم.
- مدارک شناسایی اعم از شناسنامه و کارت ملی
- رأی کمیسیون باغات مبنی بر تأیید یا رد درخواست
- موافقت‌نامه اداره محیط‌زیست مبنی بر تغییر کاربری
- سند مالکیت و شماره ثبتی
- جواز ساختوساز
- نقشه و کروکی زمین
- دلایل و مستندات اثبات‌کننده ضرورت تغییر کاربری زمین
- درخواست تغییر کاربری ارائه‌شده به کمیسیون
- درخواست اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات
مراحل اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات !
به‌منظور اعتراض به رأی کمیسیون ابتدا باید رأی صادره را به همراه تمامی مدارک لازم ذکرشده به شهرداری محل ملک برد. ضروری است درخواست تجدیدنظرخواهی را به انضمام تمام مستندات اثبات‌کننده ادعا به مسئول اعتراضات تقدیم کنید. بعد از طی این مراحل جلسه کمیته شورای اسلامی شهر تشکیل خواهد شد و به این درخواست مالک رسیدگی لازم انجام می‌شود. در انتها رأی قطعی صادر شده و به مالک ابلاغ می‌شود.
سخن آخر :
در این مقاله به قوانین حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات و حفظ و گسترش فضای سبز در محدوده‌های شهری پرداختیم. بیان کردیم که به‌طورکلی تغییر کاربری باغات و اراضی زراعی ممنوع است و فرد خاطی جریمه می‌شود؛ اما در شرایطی و با مراجعه به کمیسیون تخصصی این امر ممکن و میسر می‌شود. لازم بود قبل از پرداختن به موضوع اعتراض به رای کمیسیون تشخیص باغات، به کلیات موضوع و قوانین حاکم بر آن بپردازیم. در انتها هم اشاره شد که اعتراض به رأی کمیسیون به دو شکل قابل انجام خواهد بود.