در حوزه ساخت و ساز مواردی که حاوی احداث بدون پروانه یا خلاف اصول فنی و شهرسازی هستند، به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ارجاع داده می‌شوند. این کمیسیون، یک نهاد شبه قضایی و خارج از نهاد دادگستری است که به رسیدگی این پرونده‌ها می‌پردازد. بررسی اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری نیز در این نهاد و طی مراحلی انجام می‌شود در این مقاله قصد داریم تا شما را با انواع تخلفاتی که در صلاحیت این کمیسیون است و چگونگی اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری آشنا کنیم، پس تا انتها با ما همراه باشید.
فلسفه ایجاد کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری !
همه بناهایی که در مناطق شهری قرار دارند، باید از شهرداری مجوز ساخت و بهره‌برداری داشته باشند یا بناهایی که قرار است در مناطق شهری ساخته شوند، باید از شهرداری مجوز ساخت بگیرند. در پروانه‌ای که شهرداری به مالک زمین می‌دهد، مواردی که باید از سوی مالک رعایت شود، گنجانده شده است. در ماده 100 قانون شهرداری و 11 تبصره آن به مواردی اشاره شده که خلاف قانون شهرداری و در ارتباط با ساخت و ساز بنا است. برای رسیدگی به این تخلفات ساختمانی و خارج از اجازه شهرداری نهادی تشکیل شده است که کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری نام دارد و بهتر است از وکلای دیوان اداری هم در این خصوص کمک بگیرید.
مواردی که به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ارجاع می شود ؟
مواردی که شامل تبصره‌های 11 گانه ماده 100 قانون شهرداری باشند، مستقیماً به کمیسیون ماده 100 ارجاع داده می‌شوند. موارد تخلف طبق این 11 تبصره مشخص می‌شوند که در ادامه آن‌ها را شرح می‌دهیم.
ساخت و ساز بدون پروانه، خارج از پروانه یا بیشتر از آن !
طبق تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری، اگر بنا بدون مجوز یا خارج از ضوابطی ساخته شده که در مجوز ذکر نشده باشد، ممکن است تخریب آن لازم باشد. در این صورت، شهرداری می‌تواند این موضوع را مستقیماً در کمیسیون ماده 100 مطرح کند. رأی این کمیسیون هر چه باشد، اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری نیز امکان‌پذیر است.
وجود پارکینگ در بنا !
بر اساس تبصره 2 ماده 100 قانون شهرداری، ممکن است در احداث یک بنا میزان اضافه‌ای بر میزان زیربنای موجود در پروانه ساخته شود. اگر این میزان اضافه در زمین‌هایی با کاربری مسکونی باشد، شهرداری می‌تواند موضوع را در کمیسیون ماده 100 مطرح کند.
در صورتی که میزان اضافه در زمین‌هایی با کاربری تجاری، اداری و صنعتی باشد، ممکن است از نظر کمیسیون نیازی به تخریب میزان اضافه بنا نباشد. در این صورت، جریمه نقدی برای مالک تعیین می‌شود و مالک می‌تواند اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را نیز در دستور کار خود قرار دهد. در صورتی که مالک از پرداخت امتناع کند، شهرداری تقاضای تخریب را به کمیسیون ارجاع می‌دهد. در این حالت، کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری اقدام به صدور رأی مبنی بر تخریب میزان اضافه بنا می‌کند.
احداث بنای بدون پروانه و خارج از اصول فنی !
بر اساس تبصره 4 ماده 100 قانون شهرداری، ممکن است که بنا بدون مجوز شهرداری اما با رعایت اصول فنی و مهندسی در زمین‌هایی با کاربری مسکونی، اداری، تجاری و صنعتی ساخته شده باشد. در این حالت، شهرداری موضوع را در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌کند.
در چنین شرایطی، برابر هر متر مربع از بنایی که بدون پروانه احداث شده است، جریمه‌ای به مبلغ یک دهم ارزش معامله‌ای ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی آن در نظر گرفته می‌شود. هر کدام از ارزش معامله‌ای یا سرقفلی که بیشتر باشد، مبنای محاسبه کمیسیون قرار می‌گیرد و طبق آن مبلغ جریمه معین می‌شود. هر کدام از این دو مورد انتخاب شوند، مالک حق اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را دارد.
وجود پارکینگ !
بر اساس تبصره 5 ماده 100 قانون شهرداری، ممکن است در بنا پارکینگ ایجاد نشده باشد یا پارکینگ ایجاد شده غیر قابل استفاده باشد و امکان اصلاح آن نیز نباشد. در این صورت، پس از رویت وضعیت توسط کارشناس شهرداری و گزارش به سازمان مربوطه، این موضوع توسط شهرداری در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌شود.
در چنین شرایطی، کمیسیون موقعیت مکانی و چگونگی استفاده از پارکینگ را مد نظر قرار می‌دهد و به نسبت هر یک متر از فضایی که در پارکینگ از بین رفته است، یک یا دو برابر بهای معامله‌ای ساختمان جریمه نقدی تعیین می‌کند. مالک مکلف به پرداخت جریمه تعیین شده از سوی کمیسیون به شهرداری است، البته در صورتی که مالک این رأی را قبول نداشته باشد، می‌تواند اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را مطرح سازد.
تجاوز به معبر شهری !
بر اساس تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری، مالک زمانی که تصمیم به ساخت بنا می‌گیرد یا زمانی که قصد نوسازی آن را دارد، باید موارد گنجانده شده در پروانه را رعایت کند. شهرداری در مجوزی که به مالک می‌دهد، حدودی را که مالک باید رعایت کند تا به حریم معبر شهری تجاوز نشود، معین می‌کند. به این حدودی که باید رعایت شود، اصطلاحاً بَر گفته می‌شود که منظور حد فاصل از خیابان اصلی یا خیابان فرعی است.
در صورتی که مالک این حدود را رعایت نکند، شهرداری باید عملیات ساخت و ساز را متوقف کند و این موضوع را در کمیسیون ماده 100 مطرح سازد. زمانی که بنا استحکام لازم را نداشته و مقررات فنی و مهندسی در آن رعایت نشده باشد، شهرداری موضوع را به کمیسیون‌های دیگر ماده 100 ارجاع می‌دهد. پس از صدور رأی توسط کمیسیون بدوی ماده 100، مالک حق اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را دارد.
تخلف مهندس ناظر !
اگر مهندس ناظر در گزارش‌های خود تخلف کند و عدم رعایت مقررات در ساخت و موارد ایمنی را گزارش ندهد، موضوع این تخلفات توسط شهرداری در کمیسیون ماده 100 مطرح می‌شود. اگر موضوع منجر به صدور رأی به اخذ جریمه یا تخریب شود، این امر به طور ضمنی نشان‌دهنده صحت تخلف مهندس ناظر نیز است.
در مورد رأی صادر شده توسط کمیسیون بدوی، حق اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری برای مالک محفوظ است. در این مورد نیز کمیسیون، تخلف مهندس ناظر را در سازمان نظام مهندسی مطرح می‌کند و در صورت احراز تخلف مهندس ناظر، 6 ماه تا سه سال محرومیت از کار برای او تعیین می‌شود.
تغییر کاربری !
از جمله موضوعاتی که در حوزه ساخت و ساز وجود دارد، بحث تغییر کاربری است که باید با استعلام از جهاد کشاورزی و اجازه شهرداری باشد. در صورتی که مالک بدون داشتن مجوز برای تغییر کاربری اقدام کند، مرتکب تخلف شده است و شهرداری این موضوع را در کمیسیون ماده 100 مطرح خواهد کرد. در این مورد هم نتیجه رأی کمیسیون هر چه باشد، حق اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری برای مالک وجود دارد.
عدم استحکام بنا یا عدم رعایت اصول فنی !
ممکن است بنای احداثی با مجوز شهرداری باشد؛ اما در ساخت آن از مصالحی استفاده شده باشد که کیفیت آن‌ها متناسب با مقیاس بنا نبوده در نتیجه، بنا از استحکام کافی برخوردار نباشد. همچنین امکان دارد که اصول فنی، شهرسازی و بهداشتی در احداث آن رعایت نشده باشد.
کارشناس شهرداری پس از مشاهده موارد، موضوع را به شهرداری اطلاع می‌دهد و شهرداری نیز این موضوع را بر اساس ماده 100 قانون شهرداری به کمیسیون ماده 100 گزارش می‌کند. کمیسیون موضوع را بررسی می‌کند و اعضای آن به جریمه مالک یا تخریب بنا رأی می‌دهند که در هر دو صورت، مالک حق اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را دارد.
مراحل رسیدگی در کمیسیون ماده 100 !
همان طور که در این مقاله اشاره شد، موضوع توسط شهرداری در کمیسیون ماده 100 مطرح شده و جلسه کمیسیون بدون حضور ذی‌نفع تشکیل می‌شود. روال این است که ذی‌نفع در این جلسه حضور نداشته باشد، اما در عین حال، اگر حضور ذی‌نفع برای ادای توضیحات ضرورت داشته باشد، باید حاضر شود. کمیسیون با شور اعضا به جمع‌بندی می‌رسد و اتخاذ تصمیم می‌کند که در هر صورت، مالک یا قائم‌مقام مالک می‌تواند اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را داشته باشد.
طبق قانون رأی که به صورت قطعی از کمیسیون ماده 100 صادر شده است، قابلیت اعتراض در مرجع بالاتر یعنی دیوان عدالت اداری است؛ بنابراین اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در مواردی که رأی کمیسیون به صورت قطعی صادر شده نیز امکان‌پذیر است.
نتیجه رسیدگی در کمیسیون ماده 100 !
در صورت مطرح شدن پرونده در کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری و در نتیجه بررسی‌های صورت گرفته، تخلف مالک از اصول ساخت و مجوز شهرداری یا احداث بنا بدون مجوز اثبات می‌شود. این امکان وجود دارد که تخلف او از اصول فنی اثبات نشود، اما ساختمان را بدون پروانه احداث کرده باشد.
در این صورت، نتیجه رسیدگی کمیسیون ماده 100 یا جریمه نقدی یا تخریب بنا است و در صورتی که رأی بر جریمه باشد، مالک باید آن مبلغ را به حساب شهرداری تودیع کند. اگر رأی کمیسیون مبنی بر تخریب بنا باشد، مالک دو ماه فرصت دارد تا ملک را تخریب کند؛ در غیر این صورت، شهرداری اقدام به این کار می‌کند و هزینه تخریب را نیز از مالک می‌گیرد.
اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری چگونه است ؟
در صورت اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری از سوی مالک، رسیدگی در کمیسیون دو مرحله‌ای می‌شود. مرحله اول همان رسیدگی در کمیسیون ماده 100 است که رأی بر جریمه یا تخریب ساختمان داده و مرحله دوم نیز رسیدگی پس از اعتراض مالک در کمیسیون دیگر ماده 100 است.
آراء مراجع تجدید نظر قابلیت اعتراض ندارند و قطعی هستند و کمیسیون تجدید نظر ماده 100 قانون شهرداری نیز فارغ از این امر نیست. اگرچه در نتیجه اعتراض به رأی کمیسیون ماه 100 قانون شهرداری رأی قطعی توسط این نهاد صادر می‌شود، اما طبق ماده 10 قانون دیوان عدالت اداری، آراء قطعی کمیسیون تجدید نظر ماده 100، در دیوان عدالت اداری قابل اعتراض هستند.
تعداد اعضای کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری !
کمیسیون ماده 100 از 4 نفر تشکیل شده است که شامل یک نماینده از شورای شهر، یک نماینده از شهرداری، یک نماینده از فرمانداری و یک نماینده از دادگستری هستند. نماینده شهرداری در کمیسیون حق رأی ندارد و تنها برای ادای توضیحات حاضر می‌شود؛ بنابراین سه رأی در تصمیم‌گیری اثر دارند که نظر اکثریت یعنی دو سوم ملاک صدور رأی است.
نمایندگان همین نهادها در کمیسیون اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری نیز حضور دارند، اما افراد آن با افرادی که در کمیسیون بدوی بوده‌اند، متفاوت است. در صورت اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری، کمیسیون بعدی ماده 100 به عنوان نهاد تجدید نظر رأی کمیسیون اول در نظر گرفته می‌شود که رأی آن نیز قطعی است.
شیوه رسیدگی در کمیسیون ماده 100 !
پس از طرح موضوع در کمیسیون، ذی‌نفع 10 روز فرصت دارد تا توضیحات خود را به صورت کتبی به این نهاد تقدیم کند. پس از سپری شدن مدت 10 روز، کمیسیون ماده 100 باید مورد مطروحه را به اطلاع نماینده شهرداری برساند و در مهلت 1 ماهه تصمیم‌گیری کند. نماینده شهرداری در اینجا نمی‌تواند رأی بدهد و فقط برای ادای توضیح حضور پیدا می‌کند.
زمانی که شهرداری از ادامه ساخت و ساز جلوگیری می‌کند، باید ظرف 1 هفته موضوع را در کمیسیون ماده 100 مطرح کند. حال اگر کمیسیون ماده 100 تصمیم به تخریب بنا بگیرد، یک فرصت دو ماهه برای مالک تعیین می‌شود.
شهرداری باید این تصمیم را به مالک اطلاع دهد و اگر مالک در مهلت زمانی دو ماهه از تخریب بنا امتناع کند، شهرداری خودش اقدام می‌کند. بر اساس آیین‌نامه اجرای وصول عوارض، هزینه‌ای که شهرداری از تخریب بنا متحمل می‌شود، باید مالک بپردازد.
کمیسیون چه مجازاتی برای تخلفات ساختمانی در نظر می‌گیرد ؟
از آنجایی که اعمال خلاف اصول و مقررات و ساخت و سازهای بدون پروانه با عنوان تخلف یاد می‌شوند، نمی‌توان در برابر آن از واژه مجازات استفاده کرد. با این حال، کمیسیون برای تخلفاتی که در حوزه ساختمان‌سازی با کاربری‌های گوناگون صورت می‌گیرد، جریمه و تخریب بنا را تعیین می‌کند. این موارد با توجه به شرایط و موقعیت مکانی بنا انتخاب می‌شوند.
نتیجه‌گیری :
عملیات ساختمان‌سازی در منطقه شهری و حریم آن باید بر اساس ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های آن صورت گیرد و اگر بر اساس قانون مذکور نباشد، تخلف است. ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های آن به مواردی اشاره می‌کند که تخلف در حوزه ساخت و ساز را شامل می‌شود.
زمانی که شهرداری با گزارش کارشناس خود از وقوع تخلف در احداث بنا آگاه می‌شود، موضوع را به کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری ارجاع می‌دهد. کمیسیون، رسیدگی بدوی در رابطه با موضوع را انجام می‌دهد و اقدام به صدور رأی می‌کند و مالک نیز حق اعتراض به رأی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری را دارد.