دستور فروش ملک مشاع و قوانین مربوط به آن

یکی از پیچیده‌ترین مباحث و دعاوی قانونی، فروش املاکی است که مالکیت مشترک دارند. چرا که در بسیاری از موارد شرکا نمی‌توانند میان خود برای فروش این ملک به توافق برسند و وارد یک فرایند حقوقی پیچیده، دشوار و زمان‌بر می‌شوند. در چنین شرایطی هر یک از طرفین می‌توانند از دادگاه قضایی درخواست دستور فروش ملک مشاع کنند. در این صورت دادگاه طرفین را مجبور به فروش ملک مشاع خود کرده و در نهایت هر یک از طرفین می‌توانند سهم خود را از دادگاه طلب کنند.

باید اشاره  کرد که مبلغ فروش ملک مشاع به حساب دادگستری واریز می‌شود و سپس دادگاه مطابق با میزان سهم طرفین، مبلغ دریافت فروش ملک را به آن‌ها پرداخت می‌کند. به‌طور کلی درخواست دستور فروش ملک مشاع پیچیدگی‌های بسیار زیادی دارد و توسط یک وکیل ملکی انجام میشود و باید زمانی انجام شود که ملک تحت هیچ شرایطی قابل افراز نباشد. به همین خاطر استفاده از خدمات مشاوره‌ای یک موسسه حقوقی معتبر می‌تواند به طرفین در احقاق حقوق خود بسیار کمک کند. در این مطلب به‌صورت کامل با شرایط و قوانین درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع آشنا می‌شویم.

ملک مشاع و نکات مرتبط با آن

زمانی که یک ملک مانند مغازه، آپارتمان و زمین دارای مالکیت مشترک باشد، به آن ملک مشاع گفته می‌شود. در واقع هر یک از شرکا سهم مشخصی از ملک در اختیار دارند و در تصرف ملک به اجازه شرکای دیگر نیازی نخواهند داشت. باتوجه به این که میزان سهم هر یک از شرکا از ملک مشاع مشخص است، آن‌ها برای فروش سهم خود نیز به اجازه دیگر شرکا نیازی ندارند. هرچند که این امر در صورتی است که ملک قابل افراز باشد. در صورت قابل افراز نبودن ملک مشاع، شرکا باید برای مشخص کردن سهم خود از فروش ملک با یکدیگر به توافق برسند.

به‌صورت کلی تقسیم‌بندی ملک مشاع به چهار روش ممکن است که عبارت‌اند از:

• تقسیم به تعدیل: زمانی که ملک مشاع اجزای برابری ندارد اما می‌توان آن را به شکلی تقیم کرد که هر یک از طرفین بهای مشابهی را دریافت کنند، از روش تقسیم به تعدیل استفاده می‌شود
• فروش سهم: در این نوع تقسیم ملاک مشاع هر یک از طرفین می‌تواند با فروش سهم خود، تقسیم ملک را انجام دهد و برای آن به اجازه طرفین دیگر نیازی نخواهد داشت
• تقسیم به افراز: زمانی که تقسیم ملک مشاع به‌صورت کاملا عادلانه و مساوی انجام شود، به آن تقسیم به افراز گفته می‌شود. برای مثال زمانی که دو شریک به‌صورت مساوی سهمی از یک آپارتمان دو طبقه دارند، در اختیار گذشتن هر یک از طبقات به یک طرف می‌تواند نمونه‌ای از تقسیم به افراز ملک مشاع باشد
• تقسیم به رد: زمانی که در تقسیم ملک مشاع، یکی از طرفین سهمی را بردارد که مزایای بیشتری مانند راه ورودی را در اختیار داشته باشد، دادگاه این طرف را مستلزم به پرداخت مبلغی به شریک یا شرکای دیگر می‌کند

افزار ملک مشاع و شرایط آن را بشناسید

همان‌طور که اشاره شد، شرکای مالک یک ملک می‌توانند برای فروش سهم خود از این دارایی بدون اجازه طرف دیگر درخواست دهند. در برخی موارد این امر ممکن نیست و طرفین نمی‌توانند برای فروش ملک خود به توافق برسند. دادگاه قضایی در اولین مرحله به سراغ تقسیم افراز ملک می‌رود. این تقسیم در صورتی ممکن است که ملک قابلیت افراز داشته باشد. یعنی بتوان تمام اجزای آن را به‌صورت عادلانه تقسیم کرد. برای مثال زمین‌های کشاورزی قابلیت تقسیم به افراز را دارند.

از طرف دیگری بسیاری از املاک مشاع مانند آپارتمان و یا خانه‌های چندطبقه را نمی‌توان به‌صورت عادلانه تقسیم کرد. در این شرایط دادگاه قضایی در ابتدا به سراغ تقسیم به تعدیل و در نهایت تقسیم به رد می‌رود. اگر هیچ‌کدام از این شرایط تقسیم ممکن نبود، طرفین می‌توانند برای صدور درخواست فروش ملک مشاع به دادگاه قضایی درخواست دهند. به همین خاطر توجه داشته باشید که اگر ملک مشاع شما قابلیت افراز دارد، نمی‌توانید برای صدور دستور فروش ملک مشا‌ع به دادگاه درخواست صادر کنید. همچنین باید اشاره کرد که افراز ملک نیز انواع مختلفی مانند افراز به تراضی و افراز اجباری دارد.

دستور فروش ملک مشاع در چه مواردی صادر می‌شود؟

به‌طور کلی هر زمانی که یک ملک دارای مالکیت مشترک باشد و شرکا نتوانند برای فروش آن به توافق برسند، می‌توان از دادگاه قضایی درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع کرد. هرچند که این دستور زمانی صادر می‌شود که شرایط تقسیم به افراز ملک مشاع وجود نداشته باشد.

بعد از اثبات قابل افراز نبودن ملک مشاع، شریک متقاضی فروش می‌تواند با ارائه مدارک لازم به دادگاه، درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع را به دادگاه ارائه دهد. بعدازاین که دادگاه درخواست و مدارک شریک متقاضی را دریافت کرد، شروع به بررسی شرایط ملک مشاع می‌کند و در صورت وجود شرایط، دستور فروش ملک را صادر می‌کند.

باید اشاره کرد که این دستور به بخش اجرایی ارجاع داده می‌شود و حکم دستور فروش با طی مراحل قانونی، اجرا می‌شود. برای اجرای حکم، ملک مشاع به مزایده و فروش گذاشته شده و مبلع فروش آن به حساب دادگستری واریز می‌شود. باید اشاره کرد که وراث و شرکا می‌توانند برای صدور این دستور به دادگاه درخواست دهند. به همین خاطر با شرایط هر یک از این موارد آشنا می‌شویم.

مالکیت ملک میان ورثه مشترک است

در بسیاری از موارد مالکیت ملک مشاع میان ورثه مشترک است. در این موارد هر یک از ورثه می‌تواند برای فروش سهم خود از ملک اقدام کند. اگر شرایط فروش ملک مطابق با تقسیم افراز باشد، ورثه می‌توانند بدون طرح دعاوی دستور فروش، سهم خود را به فروش برسانند. هرچند اگر شرایط افراز وجود نداشت، ورثه باید برای صدور دستور فروش ملک مشاع به دادگاه قضایی درخواست ارسال نمایند. در چنین شرایطی تمام وراث باید در دادگاه حاضر شوند تا میزان سهم آن‌ها از ملک مشخص شده و در نهایت بتوانند سهم خود را از فروش ملک دریافت نمایند.

مالکیت ملک میان چندین شریک مشترک است

صدور دستور فروش ملک مشاع شامل شرایطی که چند شریک مالکیت یک ملک را در اختیار دارند نیز می‌شود. در این شرایط هر یک از شرکای متقاضی فروش می‌توانند درخواست صدور دستور فروش را به دادگاه تقدیم کنند تا دادگاه قضایی پس از بررسی شرایط، این دستور را صادر نماید. به‌طور کلی تفاوتی ندارد که مالکیت ملک چگونه میان شرکا تقسیم شده باشد. درهرصورت شریک متقاضی می‌تواند با ارائه مدارک و مستندات، برای صدور درخواست فروش ملک مشاع اقدام کند.

باید اشاره کرد که صدور این درخواست و پیگیری مراحل آن روند بسیار پیچیده‌ای دارد و شریک متقاضی باید از مشاوره حقوقی یک موسسه معتبر در تمام مراحل درخواست صدور این حکم استفاده کند. برای مثال در برخی موارد دادگاه به تقسیم افراز حکم می‌دهد اما شرایط ملک به‌گونه‌ای است که با تقسیم افراز، حقوق شریک متقاضی فروش احقاق نمی‌شود. در این شرایط یک وکیل مجرب می‌تواند عدم وجود شرایط افراز ملک را به دادگاه ارائه دهد و رای دادگاه تغییر کند.

اقامه دعاوی دستور فروش ملک مشاع

زمانی که هر یک از شرکای ملک مشاع، تقاضای صدور دستور فروش داشته باشد؛ در این شرایط این شریک دعاوی فروش ملک مشاع خود را اقامه نموده است. باید اشاره کرد که اقامه دعاوی این دستور پیچیدگی‌ها و مراحل زیادی دارد. بعد از اقامه دعاوی، قاضی و دادگاه مراحل احراز هویت مالکیت و موقعیت ملک، در صورت وجود شرایط مناسب دستور فروش را صادر می‌کند.

در مرحله بعدی کارشناسی رسمی دادگستری، قیمت ملک را مشخص می‌کند و تمام ملک به‌صورت یکجا به فروش گذاشته می‌شود. مبلغ حاصل از فروش ملک به‌صورت کامل به حساب دادگستری واریز می‌شود و  در نهایت هر یک از شرکا می‌توانند برای دریافت وجه حاصل از فروش ملک اقدام کنند. این وجه متناسب با سهم آن‌ها از ملک مشاع به شرکا یا وراث پرداخت می‌شود.

باید اشاره کرد که دستور فروش ملک مشاع تنها در صورتی صادر می‌شود که عدم افراز ملک تایید شده باشد. هرچند که این امر یک تبصره بسیار مهم دارد. درصورتی‌که یکی از شرکا یا وراث فردی محجور باشد، در این صورت دادگاه قضایی از صدور دستور فروش ملک مشاع خودداری می‌کند. فرد محجور به شخصی گفته می‌شود که یا در زیر سن قانونی قرار دارد و یا مجنون به‌شمار می‌آید و قوه تشخیص مناسبی ندارد.

شایان‌ذکر است که هر یک از شرکا و وراث می‌توانند در مزایده ملک مشاع شرکت کرده و آن را خریداری کنند. در نهایت سهم شریک خریدار از مبلغ جمع‌آوری شده به وی باز می‌گردد و سهم شرکای دیگر نیز از وجه فروش ملک پرداخت می‌شود.

نکات مهم قانونی در زمینه دستور فروش ملک مشاع

باتوجه به پیچیدگی بسیار زیاد فرایند صدور دستور فروش ملک مشاع، شریک یا شرکای متقاضی باید به نکات قانونی بسیار زیادی در اقامه دعاوی خود توجه کنند. برای مثال قبل از تقاضای دستور فروش، افراد باید نسبت به درخواست عدم افراز اقدام کنند. در شرایطی که عملیات ثبتی ملک انجام نشده باشد، افراد برای تقاضای افراز و حتی دستور فروش به دادگاه مراجعه نمایند و اثبات عدم افراز بدون مراجعه به دادگاه ممکن نیست. باید اشاره کرد که درصورتی‌که عملیات ثبتی ملک پایان یافته باشد، نیازی به مراجعه به دادگاه برای درخواست عدم افراز ملک مشاع نیست.

تمام قوانین دستور فروش املاک مشاع در ذیل ماده چهار قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 قرار می‌گیرند. همچنین باید اشاره کرد که برخی از مفاد قانونی این حکم نیز در ذیل ماده نه آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1358 قرار دارند.

روش تنظیم دادخواست دستور فروش املاک مشاع نیز قوانین خاص خود را دارد. برای مثال در عنوان این درخواست باید پلاک ثبتی، میزان سهم شریک از ملک، نوع ملک مانند زمین، آپارتمان و یا مغازه ذکر شود. همچنین تمام مشخصات دیگر ملک از قبیل بخش، شهرستان، شهر یا روستا نیز باید در این درخواست قید شوند. شایان‌ذکر است که در عنوان درخواست باید قید کنید که ملک شما غیر قابل افراز می‌باشد.

برای تقدیم درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع باید مدارک مشخصی را به دادگاه ارائه داد. از جمله این مدارک می‌توان به کپی سند مالکیت ملک مورد نظر، کپی گواهی غیر قابل افراز بودن ملک و کپی گواهی انحصار وراثت (درصورت ورثه‌ای بودن ملک) اشاره کرد. شایان‌ذکر است که دستور صادره دادگاه قضایی درباره فروش ملک مشاع کاملا قطعی است و امکان تجدید نظر ندارد. همچنین صدور این دستور به صدور اجرائیه نیز نیازی نخواهد داشت.

چرا برای صدور دستور فروش ملک مشاع به مشاوره حقوقی نیاز داریم؟

همان‌طور که اشاره شد، اقامه دعاوی صدور دستور فروش املاک مشاع پیچیدگی‌های بسیار زیادی دارد. برای مثال اگر هر یک از شرکا نسبت به کارشناسی قیمت ملک خود اعتراضی داشته باشند، باید اعتراض خود را در دادگاه قضایی ثبت کنند. درصورتی‌که تصور بسیاری از افراد این است که این اعتراض باید در شورای اجرای احکام مورد بررسی قرار بگیرد.

به دلیل وجود تمام این پیچیدگی‌ها و نکات قانونی، استفاده از خدمات مشاوره حقوقی موسسات معتبر می‌تواند بهترین گزینه برای درخواست صدور دستور فروش املاک مشاع باشد. کارشناسان و وکلای حقوقی این موسسات می‌توانند در تمام مراحل اقامه دعوا در کنار شما باشند و در صورت اعتراض به قیمت کارشناسی ملک و یا عدم افراز آن، شما را به بهترین شکل ممکن راهنمایی کنند.

استفاده از خدمات موسسه حقوقی رامان برای فروش ملک مشاع

یکی از بزرگ‌ترین مشکلات حقوقی در زمینه فروش املاک، فروش املاک مشاع است. این املاک یا دارای مالکیت مشترک میان چندین شریک هستند و یا این که میان چندین ورثه تقسیم شده‌اند. تقسیم عادلانه بسیاری از املاک مشاع دشوار است و افراز آن‌ها به‌صورت عادلانه ممکن نیست. در چنین شرایطی عموما شرکا نمی‌توانند برای فروش ملک خود به توافق برسند و به همین خاطر به سراغ اقامه دعاوی دستور فروش ملک مشاع می‌روند. این دستور دادگاه قضایی شرکا را به فروش ملک خود ملزم می‌کند و آن‌ها در نهایت می‌توانند سهم خود را از وجه فروش ملک دریافت کنند.

صدور دستور فروش املاک مشاع تنها در صورتی اتفاق می‌افتد که ملک غیر قابل افراز باشد. باتوجه به پیچیدگی‌های بسیار زیاد شرایط صدور این حکم، نیاز به دریافت مشاوره حقوقی برای طی کردن فرایند صدور آن احساس می‌شود. موسسه حقوقی رامان یکی از معتبرترین موسسه‌ها در زمینه ارائه مشاوره حقوقی در زمینه‌های مختلف از جمله صدور دستور فروش املاک مشاع است. شما می‌توانید با استفاده از مشاوره وکلای مجرب ما، به‌راحتی درخواست صدور دستور فروش ملک خود را به دادگاه تقدیم نمایید.