روابط مالک و مستاجر و اختلافات میان آن‌ها

با توجه وضعیت اقتصادی موجود، اجاره کردن ملک دشواری‌هایی دارد که گاهی اوقات باعث ایجاد اختلاف میان موجر و مستاجر می‌شوند. این اختلافات به دلایل مختلفی به وجود می‌آیند که برای هر کدام یک نوع دعوای حقوقی از سوی موجر یا مستاجر در دادگاه مطرح می‌شود. البته در برخی موارد این اختلافات به صورت مسالمت‌آمیز و بدون مراجعه به دادگاه حل می‌شوند. مستاجر و موجر باید با نکات و قوانین عقد اجاره‌نامه و طرح دعاوی مرتبط با آن آشنایی داشته باشند. با ما همراه باشید تا روابط مالک و مستاجر را بررسی کنیم و به راه‌ حل‌های اختلافات میان آن‌ها با یک وکیل ملکی خورب را بپردازیم.

اجاره‌نامه و نکات مهم در عقد این قرارداد

طبق قانون سه نوع اجاره‌نامه قابل‌ تایید وجود دارد که شامل اجاره ملک مسکونی، تجاری و اماکن عمومی مانند درمانگاه، موسسات خیره و موارد دیگر می‌شوند. البته اماکن عمومی معمولا در اجاره‌نامه از جمله املاک مسکونی به شمار می‌روند. طبق اجاره‌نامه‌ای که بین مستاجر و موجر تنظیم می‌شود، مستاجر باید اجاره‌بها ملک را ماهیانه پرداخت کند. به این صورت مستاجر مالک منافع عین ملک استیجاری خواهد شد. در عقد اجاره‌نامه نکاتی وجود دارد که رعایت آن‌ها ضروری است و به شرح زیر هستند:

• موجر باید مالک اصلی ملک مورد اجاره باشد
• مدت اجاره باید در اجاره‌نامه مشخص شود
• طرفین قرارداد باید بالغ و در کمال صحت عقل باشند
• قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود

موجر فقط در صورتی می‌تواند ملک را اجاره دهد که سند رسمی آن به نام او باشد؛ البته وکیل مالک هم با داشتن وکالت می‌تواند ملک موکل خود را اجاره دهد. جالب است بدانید که مستاجر هم در صورتی که طبق اجاره‌نامه به او اختیارات لازم داده شود، این امکان را خواهد داشت که ملک را به شخص دیگری اجاره دهد. لازم به ذکر است که اگر مدت اجاره در قرارداد قید نشود، اجاره‌نامه باطل و بی‌اثر خواهد شد.

نکته مهمی که باید بدانید این است که کودکان و نوجوانان زیر سن قانونی، همچنین افرادی که صحت عقلی ندارند، بدون داشتن قیم نمی‌توانند ملکی را اجاره کنند و یا به شخصی دیگر اجاره دهند. گفتنی است که بر اساس قانون روابط مالک و مستاجر 1376، قرارداد اجاره باید کتبی باشد و دو شاهد آن را امضا کنند. همچنین اجاره‌نامه باید در دو نسخه تنظیم شود که در اختیار مالک و مستاجر قرار بگیرد. به این صورت طرفین قرارداد می‌توانند از امتیازات قانونی روابط مالک و مستاجر برخوردار باشند. در صورتی که این کار انجام نشود، در آینده باعث ایجاد مشکلات و اختلافات خواهد شد.

موجر و مستاجر؛ وظایف و حقوق آن‌ها

موجر در واقع صاحب ملک استیجاری یا مالک منافع آن بوده که می‌تواند این منافع را با اجاره دادن به شخص دیگر انتقال دهد. مستاجر هم شخصی است که با پرداخت اجاره‌بها ماهیانه در یک مدت‌زمان مشخص از ملک موجر استفاده می‌کند. موجر می‌تواند در قرارداد اجاره حق انتقال منافع مالکیت را به مستاجر بدهد؛ در این صورت مستاجر این حق را دارد که ملک را به شخص ثالث اجاره دهد. گفتنی است که بر اساس قوانین روابط مالک و مستاجر، طرفین قرارداد اجاره وظایف و حقوقی دارند که باید آن‌ها را بشناسند.

وظایف مستاجر و موجر در قبال یکدیگر و ملک مورد اجاره

اولین وظیفه مستاجر در قبال مالک پرداخت به موقع اجاره‌بها است که معمولا باید به صورت ماهانه به موجر یا نماینده او پرداخت شود. اگر در اجاره‌نامه حق فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها برای موجر قید شده باشد، مستاجر برای جلوگیری از طرح دعوا برای تخلیه از سوی موجر، ملزم به پرداخت به موقع اجاره‌بها خواهد بود. در صورتی که مستاجر ملک را رهن کند دیگری نیازی به پرداخت اجاره‌بها نیست.

وظیفه دیگر مستاجر تخلیه ملک در زمان به پایان رسیدن قرارداد اجاره و انجام تعمیرات غیراساسی ملک استیجاری است. همچنین باید هزینه آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ را پرداخت کرده و مانع از انجام تعمیرات اساسی توسط موجر نشود. لازم به ذکر است که مستاجر نباید به محل اجاره خسارت وارد کند. در صورتی که مستاجر مغازه اجاره کرده است، حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را در مغازه تغییر دهد. موجر یا همان صاحب ملک باید به موقع ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل داده و در زمان تخلیه ملک پول پیش مستاجر را به او بازگرداند. همچنین باید تمام تعمیرات اساسی در ملک مورد اجاره را انجام دهد.

حقوق مستاجر و مالک در مدت‌زمان اجاره ملک

مستاجری که خانه یا آپارتمان مسکونی اجاره می‌کند در واقع قصد سکونت در آن ملک را به همراه خانواده خود دارد. بنابراین باید این اجازه را داشته باشد که از انباری و پارکینگ ساختمان استفاده کند مگر اینکه چنین اجازه‌ای در قرارداد اجاره ذکر نشده باشد. در صورتی که خانه یا آپارتمان به تعمیرات کلی نیاز داشته باشد این حق را دارد که از موجر بخواهد که تعمیرات کلی را انجام دهد.

اگر مستاجر در ملک استیجاری خود بدون اجازه موجر کارهای تعمیراتی انجام دهد، حق ندارد هزینه آن را از موجر مطالبه کند. در صورتی که مستاجر بدون اجازه موجر در ملک استیجاری بنایی بسازد یا درختی بکارد، موجر این حق را دارد که بنا یا درخت را از بین ببرد. لازم به ذکر است که اگر مستحدثات مستاجر به ملک آسیبی بزند، خود مستاجر باید تعمیرات لازم را انجام دهد. اگر ملک استیجاری مغازه و محل کسب باشد، مستاجر باید فقط به شغلی که در اجاره‌نامه قید شده اشتغال داشته باشد. در صورتی که بدون اجازه موجر شغل خود را تغییر دهد، موجر این حق را دارد که قرارداد اجاره را فسخ کرده و مستاجر را ملزم به تخلیه ملک کند.

در اجاره مغازه و محل کسب، موجر یک سرقفلی از مستاجر می‌گیرد؛ مستاجر این حق را دارد که در زمان تخلیه ملک سرقفلی را از موجر پس بگیرد. لازم به ذکر است که سرقفلی باید به نرخ روز محاسبه شده و به مستاجر پرداخت شود. این حق موجر است که در پایان هر ماه اجاره‌بها را از مستاجر دریافت کند. از دیگر حقوق موجر می‌توان به درخواست تخلیه در پایان اعتبار اجاره‌نامه و مراجعه به ملک استیجاری برای انجام تعمیرات اساسی اشاره کرد.

اختلافات در روابط مالک و مستاجر

روابط مالک و مستاجر به دلیل اینکه هر کدام دیدگاه خود را نسبت به جایگاه خود دارند، کمی پیچیده است. اختلافاتی که بین مالک و مستاجر به وجود می‌آیند دلایل مختلفی دارند که از جمله آن‌ها می‌توان به پرداخت نکردن اجاره‌بها و تخلیه نکردن ملک استیجاری در پایان مدت اجاره از سوی مستاجر اشاره کرد. برخی دیگر از اختلافات احتمالی بین مالک و مستاجر شامل موارد زیر می‌شوند:

• مشکل در وسایل و تاسیسات ملک مورد اجاره و پرداخت هزینه‌های آن
• نیاز موجر به ملک مورد اجاره و طرح دعوای تخلیه
• درخواست مستاجر برای پس گرفتن سرقفلی و یا حق کسب و پیشه در زمان تخلیه
• فروش ملک استیجاری به‌وسیله مالک و مخالفت مستاجر با درخواست تخلیه زودهنگام موجر
• پس ندادن ودیعه یا چک تخلیه از سوی موجر بعد از تخلیه ملک توسط مستاجر
• دعوای تخلیه ملک استیجاری بدون اجاره‌نامه کتبی تنظیم شده
• پرداخت نکردن هزینه انشعابات از سوی مستاجر و قطع انشعابات از سوی موجر
• ایجاد آلودگی صوتی توسط مستاجر و به‌هم‌زدن آرامش همسایگان در ساختمان
• ایجاد سد معبر در راه‌پله و یا پارکینگ با قرار دادن وسایل اضافه

روش‌های حل اختلاف میان مالک و مستاجر

بیشتر اختلافاتی که در روابط مالک و مستاجر به وجود می‌آید به این دلیل است که این دو نفر فقط در ابتدای اجاره و تنظیم اجاره‌نامه به شکل بسیار محدود با یکدیگر آشنا می‌شوند و اطلاعات بسیار کمی از همدیگر دارند. یعنی ریشه بیشتر اختلافات عدم شناخت موجر و مستاجر از یکدیگر است. نکته مهمی که باید بدانید این است که برای حل این اختلافات دو راهکار وجود دارد که یکی حل اختلاف به روش مسالمت‌آمیز و دیگری مراجعه به دادگاه یا مراجع قضایی صالح دیگر برای حل اختلاف است.

حل اختلافات در روابط مالک و مستاجر به صورت مسالمت‌آمیز

نکته مهمی که در حل اختلاف به روش مسالمت‌آمیز وجود دارد این است که مالک یا موجر بهتر است یک شیوه‌نامه برای خود بنویسد. این شیوه‌نامه چیزی شبیه به اساس‌نامه برای آپارتمان است که موجر باید در ابتدای اجاره ملک یک نسخه از آن را به مستاجر بدهد. موجر می‌تواند از مستاجر بخواهد که زیر شیوه‌نامه را امضا کند و انگشت بزند.

شیوه‌نامه یکی از راه‌هایی است که می‌تواند در حل مسالمت‌آمیز اختلافات میان مالک و مستاجر موثر باشد. موجر باید تمام موارد مد نظر خود از جمله بایدها و نبایدهای استفاده از ملک استیجاری را در شیوه‌نامه ذکر کند و از مستاجر بخواهد که آن‌ها را رعایت کند تا از اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری شود. به دلیل اینکه مستاجر مالک منافع ملک استیجاری است باید مبلغی را در ازای سکونت در آن به موجر پرداخت کند و هر خواسته، نیاز و خصوصیت خود را به موجر اطلاع دهد.

دادن اطلاعات درباره نظرات و خواسته‌ها به موجر قبل از امضای قرارداد بهتر است؛ چرا که این احتمال وجود دارد که موجر با دریافت این اطلاعات با مستاجر به توافق نرسد. این به نفع هر دو طرف معامله خواهد بود، چون مستاجر می‌تواند به دنبال ملک دیگری برای اجاره باشد و موجر یک مستاجر دیگری را پیدا کند که با او توافق داشته باشد. عنوان کردن نظرات و خواسته‌ها بعد از امضای قرارداد بی‌فایده بوده و طرفین معامله مجبور به تحمل یکدیگر می‌شوند که در نهایت باعث ایجاد اختلاف در روابط مالک و مستاجر خواهد شد.

مراجعه به دادگاه یا مراجع قضایی دیگر برای حل اختلافات در روابط مالک و مستاجر

در صورتی که در روابط مالک و مستاجر اختلافاتی به وجود بیاید که به روش مسالمت‌آمیز حل نشوند، تنها راه مراجعه به دادگاه یا مراجع قضایی دیگر مثل شورای حل اختلاف است. هر یک از طرفین می‌تواند با توجه به خواسته‌های خود در دادگاه یا شورای حل اختلاف دعوای خود را مطرح کند. دادگاه یا شورای حل اختلاف با توجه به اختلاف میان موجر و مستاجر و به استناد مدارک ارائه شده حکم نهایی را صادر خواهد کرد. از جمله احکامی که دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر می‌کنند می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• ملزم کردن موجر به انجام تعمیرات اساسی در ملک استیجاری
• محکوم کردن مستاجر به تخلیه ملک استیجاری
• ملزم کردن موجر به پرداخت سرقفلی یا حق کسب و پیشه به مستاجر
• محکوم کردن مستاجر به پرداخت اجاره‌بهای معوقه و خسارت تاخیر در پرداخت اجور معوقه
• ملزم کردن موجر به تنظیم اجاره‌نامه رسمی
• محکوم کردن مستاجر به جبران خسارات وارده به ملک استیجاری
• ملزم کردن موجر به پس دادن چک تضمین تخلیه

احکام بسیاری دیگری هم از سوی دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر می‌شود، اما نکته مهمی که وجود دارد این است که هر کدام از دعاوی مربوط به روابط مالک و مستاجر به آگاهی زیادی از مسائل حقوقی و پیچیدگی‌های آن‌ها نیاز دارند. بنابراین بهتر است که هر یک از طرفین دعوا با یک وکیل مجرب یا مشاور حقوقی در زمینه دعاوی ملکی مشورت کند. چرا که طرح دعوای ملکی بدون آگاهی و مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی ممکن است هزینه‌های سنگینی داشته باشد و طرفین دعوا به نتیجه مطلوب نرسند.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای حقوقی ملکی کدام است؟

به طور کلی شورای حل اختلاف مرجع صالح برای طرح دعاوی حقوقی مربوط به املاک استیجاری است. البته در صورتی که موجر سند رسمی مالکیت ملک استیجاری را داشته باشد و بتواند تخلف مستاجر را ثابت کند، این امکان را خواهد داشت که به دوایر اجرای ثبت مراجعه کند. رسیدگی به دعوای ملکی در دوایر اجرای ثبت نسبت به شورای حل اختلاف سریع‌تر انجام می‌شود. در صورتی که ملک استیجاری مغازه یا محل کسب باشد، به دلیل وجود حقوق مختلف درباره سرقفلی یا حق کسب و پیشه، دادگاه مرجع بهتری برای رسیدگی به دعوای ملکی است.

دریافت مشاوره در ارتباط با روابط مالک و مستاجر از موسسه حقوقی هرمس

آگاهی از مسائل حقوقی مربوط به اختلافات میان روابط مالک و مستاجر رکنی اساسی برای طرح دعوا در این زمینه به شمار می‌رود. بنابراین بهتر است قبل از طرح دعوا به یک موسسه حقوقی معتبر مراجعه کنید. یکی از بهترین مراجع معتبر در این زمینه موسسه حقوقی هرمس است. شما می‌توانید قبل از اینکه دعوای خود را در دادگاه مطرح کنید، با موسسه ما تماس بگیرید و از کارشناسان مجرب ما مشاوره بگیرید.