اثبات حق انتفاع و ارتفاق؛ دعاوی حقوقی رایج در مالکیت ملک
کسانی که مالکیت ملکی منقول یا غیر منقول را به دست می‌آورند، برخی حقوق و اختیارات به‌واسطه این مالکیت به آن‌ها داده می‌شود. بر اساس این حقوق، مالکان تا زمانی که حقوق شخص دیگری را پایمال نکنند، این امکان را دارند که این حقوق و اختیارات را به شخص دیگری واگذار کنند. از جمله این حقوق و اختیارات قابل واگذاری می‌توان به حقوقی مانند ارتفاق و انتفاع اشاره کرد که برای دریافت‌کنندگان این حقوق، منافع زیادی دارند. اما گاهی این افراد برای بهره‌مند شدن از این حقوق، باید در دادگاه ثابت کنند دارای چنین حقوقی هستند. با ما همراه باشید تا به بررسی دعاوی اثبات حق انتفاع و ارتفاق بپردازیم و با تفاوت‌های آن‌ها آشنا شویم.
منظور از حق انتفاع چیست و چه تفاوتی با اذن در انتفاع دارد ؟
طبق ماده 40 قانون مدنی، شخصی که حق انتفاع دارد بدون این که مالک مال یا منافعی باشد، این امکان را دارد که از مال شخص دیگر استفاده کرده و در آن تصرف کند. در واقع مالک عین یا همان صاحب ملک و یا مالک منافع یا همان مستاجر حق انتفاع و استفاده از ملک را به شخصی بدون داشتن مالکیت بر آن ملک می‌دهند. حق انتفاع با توجه به نام آن یک حق است و اذن به شمار نمی‌رود. به عبارتی دیگر زمانی که مالک به شخصی دیگر اجازه استفاده از ملک خود را می‌دهد، هر زمان که بخواهد می‌تواند این اجازه را پس بگیرد. اما حق انتفاع در واقع حقی است که مالک برای یک مدت مشخص به شخصی دیگر می‌دهد و تا پایان مهلت قانونی آن مالک حق اسقاط آن را ندارد. بهتر است که این موضوع را با یک مثال توضیح دهیم.
فرض کنید که مالک یک ملک مسکونی حق انتفاع استفاده ملک را به شخصی دیگر واگذار می‌کند. یعنی آن شخص با داشتن این حق می‌تواند تا یک مهلت تعیین شده در آن ملک تصرف داشته باشد. در این صورت صاحب ملک حق ندارد تا زمانی که مهلت حق انتفاع آن شخص به پایان نرسیده، او را مجبور به تخلیه ملک کند. لازم به ذکر است که ملک مورد نظر باید قابل زندگی‌کردن باشد؛ یعنی ساختمان آن نیمه‌کاره نبوده و بتوان در آن زندگی کرد. در این صورت شخصی که حق انتفاع دارد، می‌تواند به‌راحتی از ملک استفاده کرده و بعد از پایان مهلت تعیین شده آن را به صاحب ملک تحویل دهد.
روش‌های واگذار کردن حق انتفاع !
مالک یک مال یعنی مالک عین یا مالک منافع که در واقع همان موجر و مستاجر هستند، به سه روش می‌توانند حق انتفاع را به شخصی دیگر واگذار کنند. در همه این روش‌ها می‌توان قرارداد یا توافق میان طرفین تنظیم کرد که طبق آن حق انتفاع از یک طرف معامله به طرف دیگر قرارداد منتقل شود. روش‌های واگذاری حق انتفاع شامل موارد زیر می‌شوند:
- عمری : طبق ماده 41 قانون مدنی مالک می‌تواند این امکان را دارد که حق انتفاع را به صورت عمری به شخص دیگر بدهد. به عبارتی دیگر شخصی که حق انتفاع عمری را دریافت می‌کند، تا پایان عمر خود یا صاحب ملک و یا شخصی ثالث می‌تواند از ملک مورد نظر استفاده کند. لازم به ذکر است که با فوت شخص مورد نظر، حق انتفاع باطل می‌شود
- سکنی : واگذار کردن حق انتفاع به روش سکنی به این معنی است که مالک به شخص دیگر حق سکونت در ملک خود را در یک بازه زمانی مشخص می‌دهد. این بازه زمانی می‌تواند طول عمر یکی از طرفین یا هر بازه دیگر توافق شده بین طرفین باشد
- رقبی : حق انتفاع رقبی در واقع حق استفاده از یک ملک در یک مدت‌زمان تعیین شده است. طرفین باید بر سر این مدت‌زمان تعیین شده به توافق برسند
طبق ماده 44 قانون مدنی، درصورتی‌که صاحب ملک بازه زمانی مشخصی را برای استفاده شخص دیگر تعیین نکند، حق انتفاع به‌صورت حبس مطلق به شخص دیگر واگذار می‌شود. یعنی این حق انتفاع تا زمان فوت صاحب ملک مهلت دارد مگر اینکه صاحب ملک قبل از فوت خود بخواهد حق انتفاع را پس بگیرد. جالب است بدانید که حبس مطلق لازم نبوده و صاحب ملک در هر زمان قبل از پایان مهلت تعیین می‌تواند حق انتفاع را پس بگیرد. همچنین از شخص مقابل بخواهد که ملک را تخلیه کند.
چرا حق انتفاع باید ثابت شود ؟
حق انتفاع صرفا به دلیل استفاده از ملک شخص دیگر برای هر مدت تعیین شده اهمیت ندارد. باید بدانید که حق انتفاع از یک ملک اختیارات صاحب ملک را محدود می‌کند. می‌توان گفت صاحب ملک با دادن حق انتفاع مجبور است که دائما حضور شخص دیگر در ملک خود را تحمل کند. در مقابل، شخصی که حق انتفاع را دریافت می‌کند در واقع حق استفاده بلاعوض از ملک شخص دیگر را خواهد داشت. به‌این‌ترتیب باتوجه‌به شرایط اقتصادی فعلی می‌توان گفت که این شخص با داشتن حق انتفاع سود زیادی برده است. بنابراین اگر نتواند حق انتفاع خود را ثابت کند، چنین امتیاز و سود بزرگی را از دست می‌دهد.
روش‌های زایل شدن حق انتفاع !
طبق قانون مدنی، حق انتفاع به دو روش ممکن است زایل شود و اعتبار خود را از دست بدهد. روش اول این است که مهلت قانونی حق انتفاع طبق بازه زمانی تعیین شده در قرارداد به پایان برسد یا یکی از طرفین فوت کند. روش دیگری که حق انتفاع را زایل می‌کند تلف شدن مالی بوده که حق انتفاع آن واگذار شده است. یعنی در زمان استفاده شخص دارنده حق انتفاع، مال مورد نظر به هر دلیلی از بین برود یا به اصلاح تلف شود، حق انتفاع او باطل خواهد شد.
شرایط واگذاری حق انتفاع و روش اثبات آن !
صاحب ملک معمولا حق انتفاع را در هنگام تنظیم صلح‌نامه در ضمن شرایط این قرارداد به طرف مقابل واگذار می‌کند. یعنی واگذاری این حق ربطی به مبایعه‌نامه ندارد. برای اثبات حق انتفاع ارائه قرارداد صلح‌نامه امری ضروری است. در واقع حق انتفاع به دو صورت واگذار می‌شود؛ حالت اول به استناد صلح‌نامه بوده و حالت دوم به استناد قراردادی با موضوعیت اصلی واگذاری حق انتفاع است.
باید این نکته مهم را بدانید که حق انتفاع به صورت رایگان به شخص دیگر واگذار خواهد شد. یعنی می‌توان گفت که این حق شباهتی با قرارداد اجاره ندارد؛ چرا که در اجاره، مالک عین در ازای دریافت مبلغی به‌عنوان پول پیش و اجاره ماهیانه مالیکت منافع ملک را به مستاجر واگذار می‌کند. اما در حق انتفاع، شخصی که این حق را دریافت کرده مالک منافع یا مالک عین ملک مورد نظر در بازه زمانی مشخص نخواهد بود. این شخص فقط حق استفاده از ملک را در مهلت تعیین شده دارد؛ بنابراین نیازی نیست که پرداخت مبلغ به مالک اثبات شود. اما درصورتی‌که مبلغی پرداخت شده باشد، رسید پرداخت آن سندی است که وجود قرارداد قبلی را اثبات می‌کند و در ثابت کردن حق انتفاع تاثیر زیادی دارد.
چه زمانی دارنده حق انتفاع می‌تواند در این زمینه اقامه دعوا کند ؟
ممکن است که مالک، مالکیت مال خود را به شخص دیگری منتقل کرده و با مالک جدید درباره حق انتفاع واگذار شده صحبت نکند. در چنین شرایطی مالک جدید می‌تواند به دلیل اطلاع نداشتن از واگذاری حق انتفاع به شخص دیگر، قرارداد واگذاری این حق را فسخ کند. اگر مالک جدید چنین کاری را انجام دهد، دارنده حق انتفاع می‌تواند به دادگاه مراجعه کرده و دعوای اثبات حق انتفاع را مطرح کند. درصورتی‌که مالک قبلی هنگام معامله درباره واگذاری حق انتفاع با مالک جدید صحبت کرده باشد، دارنده این حق نیازی به اقامه دعوا نخواهد داشت.
ممکن است که برای حق انتفاع از یک مال چندین مدعی وجود داشته باشد. در چنین شرایطی حق با کسی خواهد بود که زودتر از دیگر مدعیان با صاحب ملک قرارداد تنظیم کرده است. البته این احتمال هم وجود دارد که صاحب ملک به چند نفر به صورت برابر و هم عرض حق انتفاع را واگذار کرده باشد. در این حالت همه مدعیان به همراه هم خواهان یک دعوای اثبات حق انتفاع به شمار می‌آیند.
شرط واگذاری حق انتفاع حضور داشتن دریافت‌کننده حق است. حتی این حق را می‌توان به جنین زنده به دنیا آمده هم واگذار کرد. جالب است بدانید که عقد قرارداد انتفاع فقط به شرط قبض صحت دارد. به عبارتی دیگر، فقط در صورتی دارنده حق انتفاع می‌تواند ادعای داشتن حق را اثبات کند که قبلا در مال مورد نظر تصرف کرده باشد. اگر مالک، مال خود را در گذشته به مدعی حق انتفاع تحویل نداده باشد، به معنی واگذار نشدن حق انتفاع تلقی می‌شود. بنابراین مدعی نمی‌تواند حق انتفاع خود را در دادگاه ثابت کند.
نکات مهم اثبات حق انتفاع در دادگاه !
بهتر است که در هنگام اقامه دعوای اثبات حق انتفاع، دارنده حق دعوای الزام مالک به تنظیم سند رسمی را هم در دادگاه مطرح کند. به این ترتیب پس از اثبات حق انتفاع، مالک موظف می‌شود که یک سند رسمی برای واگذاری حق تنظیم کند. این امکان وجود دارد که مالک یا وارث او از دسترسی دارنده حق انتفاع به مال ممانعت کند. در چنین شرایطی مالک یا وارث او مجرم شناخته شده و طبق قانون مجازات خواهد شد.
منظور از حق ارتفاق چیست و چگونه به وجود می‌آید ؟
حق ارتفاق یکی دیگر از اختیاراتی است که طبق قانون صاحب مال می‌تواند به شخصی دیگر واگذار کند. طبق ماده 93 قانون مدنی ارتفاق حق عبور و مرور در ملک شخص دیگر است که به‌واسطه مالکیت به وجود می‌آید. به عبارتی دیگر صاحب ملکی می‌تواند با دلایل موجه و قانونی با داشتن حق ارتفاق بدون کسب اجازه مکرر، وارد ملک شخص دیگری بشود. به‌طورکلی حق ارتفاق با دخالت مستقیم اشخاص یا به دلیل موقعیت جغرافیایی یا طبیعی املاک به وجود می‌آید. حق ارتفاق را برای آپارتمان، خانه و هر نوع ملکی دیگری می‌توان واگذار کرد.
لازم به ذکر است که برای آپارتمان نمی‌توان دعوای اثبات حق ارتفاق را اقامه کرد. در اسناد آپارتمانی حق ارتفاق قید نمی‌شود و باتوجه‌به قانون تملک آپارتمان‌ها که چنین مواردی را مشخص می‌کند، استناد به حق ارتفاق بی‌معنی است. این احتمال وجود دارد که فقط در سند یکی از زمین‌های کشاورزی مجاور هم حق ارتفاق قید شده باشد. در چنین شرایطی، به دلیل معتبر بودن سند رسمی، مالکین زمین‌ها می‌توانند به اداره ثبت مراجعه کرده و در سند دوم هم حق ارتفاق را قید کنند.
روش اثبات حق ارتفاق در مقایسه با حق انتفاع !
حق ارتفاق درست مانند حق انتفاع تصرف صاحب ملک را محدود خواهد کرد. بنابراین درصورتی‌که در سند ملک حق ارتفاق قید نشده باشد، این حق را مدعی آن باید اثبات کند و ربطی به صاحب ملک ندارد. اگر مدعی حق ارتفاق سند یا قرارداد کتبی مبنی بر دریافت این حق را نداشته باشد، باید در دادگاه دادخواست اثبات حق ارتفاق را مطرح کند. همچنین بهتر است که همان موقع، دعوای الزام مالک به درج حق ارتفاق در سند رسمی ملک را اقامه کند. جالب است بدانید که فقط سه شخص حق اعتراض به حقوق ارتفاقی را دارند که عبارتند از :
- مدعی حق ارتفاق در ملک مورد تقاضای ثبت
- شخص معترض به ادعای حق ارتفاق شخص مدعی در ملک او
- متقاضی ثبتی که در زمان تنظیم صورت‌جلسه تحدید حدود ملک، حاضر نبوده و ملک او تحدید شده است
تفاوت‌های حق انتفاع و ارتفاق و اثبات آن‌ها !
دارنده حق ارتفاق طبق عرف و قانون این حق را دارد که در ملک شخص دیگر دخالت و تصرف داشته باشد. لازم به ذکر است که هزینه دخل و تصرف در ملک شخص دیگر بر عهده دارنده حق ارتفاق خواهد بود. از طرفی صاحب ملک نباید به عمد در حق ارتفاق خرابی به وجود آورد و تصرف نابجا در آن داشته باشد. هزینه نگهداری از ملکی که حق ارتفاق آن واگذار شده بر عهده صاحب ملک است. اما باید بدانید که حق انتفاع و ارتفاق و روش اثبات آن‌ها با هم تفاوت دارند. برخی از این تفاوت‌ها شامل موارد زیر می‌شوند:
- مهم‌ترین تفاوت حق انتفاع و ارتفاق در این است که حق انتفاع در همه اموال منقول و غیر منقول قابل اعمال است. در مقابل حق ارتفاق فقط به اموال غیرمنقول مانند ملک و زمین اختصاص دارد
- برای حق ارتفاق باید هر دو طرف صاحب ملک بوده و املاک آن‌ها در مجاورت یکدیگر باشد. در صورتی مالک ملک مجاور، مال خود را بفروشد، حق ارتفاق هم به همراه آن فروخته خواهد شد. در مقابل حق انتفاع به خود شخص بستگی دارد و نیازی نیست که بر ملکی مالکیت داشته باشد
- حق ارتفاق دائمی بوده و تا زمانی که هر دو ملک در همان موقعیت جغرافیایی قرار داشته باشند، حق ارتفاق معتبر خواهد بود. اما اعتبار و مهلت حق انتفاع را طرفین تعیین می‌کنند و ممکن است یک بازه زمانی مشخص داشته باشد یا به صورتی عمری تعیین شود
خدمات مشاوره‌ای موسسه حقوقی رامان درباره اثبات حق انتفاع و ارتفاق !
به‌طورکلی تنظیم قراردادها و دعاوی حقوقی نیازمند آگاهی از مسائل حقوقی و قوانین مرتبط با آن‌ها است. بنابراین قبل از اقدام به تنظیم قرارداد یا اقامه دعوا در زمینه‌های حق انتفاق و ارتفاق در دادگاه بهتر است که به یک وکیل یا مشاور مجرب مراجعه کنید. موسسه حقوقی رامان یکی از بهترین مراکز مشاوره حقوقی در سطح کشور است. ما در این موسسه بهترین کارشناسان حقوقی را به شما معرفی می‌کنیم. بنابراین اگر می‌خواهید درباره حق انتفاع و ارتفاق مشاوره بگیرید، همین حالا با کارشناسان ما تماس برقرار کنید.