خسارات قراردادی ملکی و فرایند حقوقی مطالبه آن‌ها

طبق قراردادهایی که برای خریدوفروش، اجاره و رهن ملک یا مشارکت در ساخت تنظیم می‌شوند، طرفین قرارداد به انجام برخی از مسئولیت‌ها متعهد می‌شوند. طرفین معامله یعنی خریدار، مستاجر، فروشنده یا موجر شرایط خود را در مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه قید می‌کنند که طبق آن اگر هر یک از طرفین به تعهد خود عمل نکند باید به طرف دیگر خسارت بدهد. با ما همراه باشید تا به بررسی خسارات قراردادی ملکی و شرایط این فرایند حقوقی بپردازیم و با مراجعه به موسسه حقوقی و وکیل ملکی میتوان این مشکلات را برطرف نمود.

منظور از خسارات قراردادی ملکی چیست؟

به طور معمول در قراردادهای ملکی، به‌ویژه قراردادهایی که در دفاتر مشاورین املاک تنظیم می‌شوند، مبلغی مشخص می‌شود که طرفین قرارداد برای خسارات قراردادی تعیین می‌کنند. طرفین باید بر سر میزان این مبلغ و نوشتن آن در قرارداد به توافق برسند. در واقع خسارت قراردادی تضمینی برای پایبندی طرفین به تعهدات مندرج خود در قرارداد است.

به عبارتی دیگر طرفین قرارداد متعهد می‌شوند وظایف تعیین شده را در قبال یکدیگر انجام دهند. در صورتی که هر کدام از طرفین این وظایف را به انجام نرساند، طرف دیگر می‌توان در دادگاه به طرح دعوا پرداخته و خسارات قراردادی ملکی را مطالبه کند. بنابراین هنگام تنظیم قرارداد طرفین باید دقت کافی در درج شرایط و مفاد آن داشته باشند تا در آینده با خسارات قراردادی و مشکلات بعدی مواجه نشوند.

لازم به ذکر است که قراردادهای ملکی که می‌توان در آن‌ها خسارت تعیین کرد شامل اجاره‌نامه، مبایعه‌نامه، مشارکت در ساخت و موارد دیگر می‌شوند. نکته مهم دیگری که وجود دارد این است که مبلغی که به عنوان خسارت قراردادی تعیین می‌شود وجه التزام نام دارد. ناگفته نماند که اگر در قرارداد ملکی وجه التزام قید نشود، خسارات وارده به طرفین با عنوان خسارت قانونی شناخته می‌شوند که شرایط و مراحل خاص خود را برای مطالبه دارد.

خسارات قراردادی ملکی در قانون مدنی

حالتی را در نظر بگیرید که طرفین در عقد قرارداد معامله ملکی مشخص کرده باشند در صورت تخلف هر یک از آن‌ها، باید خسارت قراردادی پرداخت شود. در چنین شرایطی طبق ماده 230 قانون مدنی حاکم نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از وجه التزام تعیین شده محکوم کند. لازم به ذکر است که با توجه به ماده 10 قانون مدنی مبنی بر نافذ بودن قراردادهایی که بین دو شخص عقد می‌شوند، توافق طرفین در ارتباط با خسارات قراردادی ملکی معتبر خواهد بود.

زمانی که یکی از طرفین قرارداد به تعهد خود عمل نکند یا با تاخیر وظیفه خود را انجام دهد، ممکن است که باعث وارد شدن خسارت به طرف دیگر قرار‌ شود. در چنین شرایطی به استناد ماده 230 قانون مدنی، شخص متخلف باید وجه التزام تعیین شده را تمام و کمال پرداخت کند. یکی از مزایای تعیین وجه التزام در قراردادهای ملکی این است که شخص خسارت دیده نیازی به اثبات خسارات وارد شده ندارد. در واقع فقط کافی است که این شخص عدم عمل به تعهد طرف دیگر قرارداد را ثابت کند.

در صورتی که در تنظیم قرارداد وجه التزام مشخص نشود، شخص خسارت‌دیده باید ثابت کند که عدم عمل به تعهد از سوی طرف دیگر قرارداد باعث خسارات وارده به او شده است. این احتمال هم وجود دارد که عدم عمل به تعهد یا تاخیر در انجام آن از سوی یکی از طرفین خسارتی به طرف دیگر قرارداد وارد نکند. در چنین شرایطی آن طرف قرارداد می‌تواند به دلیل تاخیر یا عدم عمل به تعهد طرف مقابل درخواست مطالبه وجه التزام داشته باشد.

وجه التزام به استناد قانون مدنی

با توجه به ماده 230 قانون مدنی دادگاه حق دخالت در میزان وجه التزام تعیین شده را نخواهد داشت. جالب است بدانید که برخلاف عدم دخالت دادگاه در میزان وجه التزام، اگر در قرارداد مبلغ جبران خسارت سنگین باشد، دادگاه می‌تواند دستور تعدیل وجه التزام را صادر کند. به عبارتی دیگر دادگاه در صورت بیشتر شدن مبلغ خسارت نسبت به مبلغ کل قرارداد، وجه التزام را تا سقف هزینه معامله کاهش خواهد داد.

انواع خسارات قراردادی ملکی کدام‌اند و چگونه تعیین می‌شوند؟

برای تعیین خسارات قراردادی ملکی در تنظیم قرارداد وجه نقد مشخصی تعیین می‌شود که شیوه پرداخت آن‌ها به دو صورت مشخص خواهد شد. یعنی طرفین در زمان عقد قرارداد باید به توافق برسند که کدام‌یک از روش‌ها را برای پرداخت وجه التزام انتخاب کنند. این دو روش پرداخت عبارتند از:

• پرداخت خسارت به صورت ثابت
• پرداخت خسارت به صورت روزشمار یا غیر ثابت

خسارت ثابت؛ یکی از روش‌های پرداخت وجه التزام

در روش پرداخت خسارت به صورت ثابت مدت‌زمان عدم عمل به تعهد از سوی شخص متخلف اهمیتی ندارد. یعنی مهم نیست تا یک روز بعد از زمان تعیین شده به تعهدات خود عمل نکند یا چند سال از این موضوع گذشته باشد. بنابراین در هر حالت طرف قراردادی که به تعهدات خود عمل نکرده است باید میزان وجه التزام تعیین شده در قرارداد را بپردازد.

برای روشن‌تر شدن موضوع، معامله یک خانه را در نظر بگیرید. به عنوان مثال، در مبایعه‌نامه تنظیم شده قید می‌شود که هر یک از طرفین در صورت عدم عمل به تعهد، باید 100 میلیون تومان وجه التزام برای جبران خسارت طرف مقابل پرداخت کند. در صورتی که فروشنده برای تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر نشود، باید این 100 میلیون تومان را به خریدار پرداخت کند.

لازم به ذکر است که پرداخت خسارت به معنی عمل به تعهدات مشخص شده در قرارداد نیست و طرفین باید به تعهدات خود تمام و کمال عمل کنند. نکته مهمی که درباره خسارت ثابت وجود دارد این است که شخص متخلف حتی یک روز هم در عمل به تعهدات خود تاخیر داشته باشد باید هزینه سنگینی را بپردازد. البته مزیت روش خسارت ثابت این است که مبلغ وجه التزام ثابت بوده و تغییر نخواهد کرد.

خسارت روزشمار؛ روشی دیگر برای پرداخت خسارات قراردادی ملکی

روش پرداخت خسارت به صورت روزشمار کاملا برعکس روش پرداخت خسارت به صورت ثابت است. یعنی در روش پرداخت روزشمار خسارت هر چه زمانی بیشتری از تاخیر در عمل به تعهد از سوی یکی از طرفین قرارداد بگذرد، میزان وجه التزام افزایش پیدا خواهد کرد. به عبارتی دیگر در این روش مبلغ جبران خسارت روزانه محاسبه می‌شود.

برای اینکه موضوع روشن‌تر شود، معامله یک ملک استیجاری را در نظر بگیرید. به عنوان مثال، طبق اجاره‌نامه‌ای که بین موجر و مستاجر منعقد می‌شود اگر هر یک از طرفین به تعهد خود عمل نکند باید به ازای هر روز تاخیر 500 هزار تومان به طرف مقابل پرداخت کند. اکنون اگر موجر پس از پایان قرارداد و تخلیه شدن ملک استیجاری، پول پیش مستاجر را پرداخت نکند، به ازای هر روز تاخیر در پرداخت پول پیش، باید 500 هزار تومان به مستاجر بپردازد.

ناگفته نماند که پرداخت خسارت به این روش هم به معنی رفع تکلیف در انجام تعهدات نیست. یعنی طرفین معامله باید تعهدات مشخص شده در قرارداد را کامل و دقیق انجام دهند. اگر میزان خسارت تعیین شده در برابر هزینه کل قرارداد ناچیز باشد، در تضمین عمل به تعهد از سوی طرفین موثر نخواهد بود. البته مزیت اصلی روش پرداخت روزشمار افزایش میزان وجه التزام است؛ مخصوصا زمانی که مبلغ تعیین شده رقم زیادی باشد.

شرایطی  قابل ذکر در قرارداد برای مطالبه خسارات قراردادی ملکی

زمانی که طرفین قرارداد معامله ملک قراردادی تنظیم می‌کنند، به غیر از خواسته‌های خود، شرایطی را برای عدم عمل به تعهد در نظر می‌گیرند. بنابراین می‌توانند در صورت طرح دعوا در دادگاه به مفاد این قرارداد استناد کنند. برخی از شرایط مهمی که برای مطالبه خسارات قراردادی ملکی باید در قرارداد ذکر شوند شامل موارد زیر می‌شوند:

• تاریخ اعتبار قرارداد: در زمان تنظیم قرارداد باید زمان تحویل ملک و پرداخت هزینه‌ها حتما در شرایط آن قید شود. همچنین طرفین باید در قرارداد شرایطی مبنی بر عدم عمل به تعهد در زمان مقرر از سوی هر یک از طرفین ذکر کنند. طبق این شرایط طرف دیگر حق مطالبه خسارات وارده را خواهد داشت
• تحقق خسارت و ضرر: طرف قراردادی که متضرر می‌شود باید خسارات وارده را ثابت کند. بنابراین ممکن است بندی در خصوص خسارات در قرارداد نوشته نشود. در این حالت طرف خسارت‌دیده نمی‌تواند ضررهای وارده را ثابت کرده و در نهایت حق مطالبه خسارت را نخواهد داشت
• عدم عمل به تعهدی که دلیل خارجی نداشته باشد: دلایل خارجی برای عدم عمل به تعهد می‌توانند عوامل غیر قابل پیش‌بینی مانند بلایای طبیعی از جمله سیل و زلزله باشند. یعنی ممکن است یکی از طرفین قرارداد به یکی از دلایل غیر قابل پیش‌بینی به تعهدات خود عمل نکند. در چنین شرایطی خساراتی که در اثر عدم عمل به تعهد از سوی یکی از طرفین در قرارداد وارد می‌شوند، قابل جبران نخواهند بود
• لزوم جبران خسارت بر اساس قانون، عرف یا قرارداد: معمولا در قراردادهای ملکی طرفین معامله بندی را برای جبران خسارات وارده در صورت عدم عمل به تعهد یکی از طرفین قرارداد قرار می‌دهند. ممکن است که در قراردادی ملکی چنین بندی وجود نداشته باشد. در چنین شرایطی اگر عرف و قانون شخص متخلف را به پرداخت خسارت ملزم کند، این شخص باید وجه التزام را به طرف دیگر بپردازد

مطالبه خسارت قرارداد مشارکت در ساخت ملک و شرایط آن

قرارداد مشارکت در ساخت بین صاحب ملک و یک سازنده یا مجری طرح منعقد می‌شود. طبق این قرارداد صاحب ملک متعهد به تحویل ملک برای ساخت‌وساز ساختمان جدید به مجری طرح یا سازنده می‌شود. همچنین طرف دیگر قرارداد یعنی سازنده یا مجری طرح تعهد می‌دهد که تمام هزینه‌های پروژه ساخت‌وساز را پرداخت کند. لازم به ذکر است که هزینه اسکان موقت صاحب ملک در مکان دیگر برعهده سازنده است.

برای مطالبه خسارات قراردادی ملکی برای چنین معامله‌ای باید برخی از شرایط در دادگاه احراز شوند که عبارتند از:

• سازنده یا مجری طرح به تعهدات خود عمل نکند
• این امکان وجود نداشته باشد که بتوان سازنده یا مجری طرح را به انجام تعهدات خود طبق قرارداد ملزم کرد. همچنین این تعهدات به وسیله شخصی دیگر قابل اجرا نباشد
• در قرارداد مشارکت در ساخت زمان مشخصی برای انجام تعهدات قید شده باشد و منقضی شود. این مدت‌زمان را خود طرفین قرارداد مشخص می‌کنند و جزو شروط ضمنی قرارداد به شمار می‌رود. ممکن است که مدت‌زمان انجام تعهدات در قرارداد تعیین نشود. در چنین شرایطی زمانی طرف خسارت دیده می‌تواند مطالبه وجه التزام را داشته باشد که ثابت کند مشخص کردن زمان انجام تعهدات طرف مقابل در اختیار او بوده است
• طرفین در قرارداد، لزوم جبران خسارت را قید کرده باشند یا اینکه جبران خسارت بر اساس قانون یا عرف لازم باشد
• قوه قاهره مانع اجرای مفاد قرارداد نشود. یعنی عوامل خارجی که خارج از حیطه اختیارات طرفین قرارداد هستند می‌توانند باعث فسخ قرارداد مشارکت در ساخت شوند. بنابراین در صورت وجود قوه قاهره نمی‌توان سازنده را مقصر انجام نشدن تعهدات و خسارات وارده دانست. در چنین شرایطی مطالبه وجه التزام منتفی خواهد شد.

نکاتی درباره مطالبه خسارات قراردادی ملکی در قراردادهای مشارکت در ساخت

طرفین قراردادهای مشارکت در ساخت می‌توانند مبلغی که به عنوان خسارت در صورت تاخیر یا عدم انجام تعهدات تعیین می‌کنند را به عنوان جایگزین اصل تعهد در نظر بگیرند. این کار به نظر و توافقات طرفین قرارداد یعنی صاحب ملک و سازنده یا مجری طرح بستگی دارد. همچنین صاحب ملک می‌تواند در قرارداد مشارکت در ساخت قید کند که در صورت تاخیر یا عدم انجام تعهدات از سوی سازنده، می‌تواند قرارداد را فسخ کند. جالب است بدانید که طرفین قرارداد مشارکت در ساخت می‌توانند برای الزام یکدیگر به تعهدات خود و پرداخت خسارات در دادگاه اقامه دعوا کنند. از جمله این دعوای حقوقی می‌توان به مطالبه خسارات قراردادی ملکی، الزام سازنده به اخذ پایان کار و موارد دیگر اشاره کرد.

دریافت مشاوره از موسسه هرمس درباره مطالبه خسارات قراردادی ملکی

به طور کلی همه دعاوی حقوقی مراحل و شرایطی دارند که برای اقامه آن‌ها باید از مسائل حقوقی آگاهی کافی داشته باشید. بنابراین بهتر است که با یک وکیل یا مشاور حقوقی در این زمینه مشورت کنید. یکی از بهترین مراجع برای مشاوره، موسسه حقوقی هرمس است. شما می‌توانید با مراجعه به موسسه ما با بهترین مشاوران حقوقی در ارتباط در ارتباط باشید و در زمینه مطالبه خسارات قراردادی ملکی از آن‌ها مشاوره بگیرد.