چک تخلیه ملک، چکی است که در هنگام عقد قرارداد اجاره، به عنوان تضمین تخلیه به موقع ملک توسط مستاجران، از جانب آن‌ها به فرد موجر داده میشود. در صورتی که مستاجران در موعد مقرر منزل مورد اجاره را تخلیه نکنند، موجر می‌تواند چک تخلیه را به اجرا بگذارد و اموال صادرکننده آن یعنی مستاجر را توقیف کند. نحوه اجرا گذاشتن چک تخلیه ملک نیز با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی و ثبت دادخواست، امکان‌پذیر است. در این مطلب از هرمس لایزر، قصد داریم بررسی کنیم که چک تخلیه ملک و آثار و عواقب صدور آن چیست و نحوه اجرا گذاشتن آن چگونه است و در صورت داشتن شکایت در این خصوص با مشورت یک وکیل ملکی بتوانیم از حق و حقوق خود دفاع کنیم. .
چک تخلیه ملک به منزله یک اهرم فشار عمل می‌کند
در زمان عقد قرارداد اجاره ملکی مسکونی، تجاری و یا اداری موجر می‌تواند چکی با عنوان چک تخلیه ملک از مستاجر به‌عنوان یک تضمین برای پرداخت به موقع اجاره‌ها و تخلیه سر موعد مقرر ملک دریافت کند. در واقع این چک به منزله یک اهرم فشار عمل می‌کند که در هنگام اتمام مدت زمان قرارداد اجاره، موجر می‌تواند به وسیله آن مستاجر را ملزم به تخلیه به‌موقع ملک کند.
البته مستاجران نیز باید دقت داشته باشند که طبق ماده 494 قانون مدنی، در هر دو صورت اعطا یا عدم اعطای چک تخلیه ملک، طبق قانون در زمان اتمام موعد قرارداد، ملزم به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک هستند. از این رو، شخص مالک حتی بدون دریافت این چک نیز می‌تواند با به همراه داشتن برگه قرارداد به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه و با پرداخت مبلغ رهن ملک، مستاجر را از راه‌های قانونی وادار به تخلیه ملک کند.
آیا چک تخلیه ملک قانونی است؟
اصول قراردادهای اجاره ملک در قانون مدنی کاملا مشخص شده‌اند اما درباره چک تخلیه ملک هیچ بند و تبصره قانونی وجود ندارد. به بیان دیگر، قانون مدنی هیچ اجبار و الزامی برای ارائه این چک از سوی مستاجر و البته منعی هم برای دریافت آن از سوی موجر قرار نداده است. در نتیجه، درخواست چک تخلیه ملک در زمان عقد قرارداد اجاره، کاملا به شخص مالک بستگی دارد. همچنین شخص مستاجر این حق را دارد که زیر بار این چک نرود اما در چنین شرایطی احتمالا قرارداد اجاره به هم می‌خورد.
اما در صورتی که مستاجر این چک را امضا کند، باید خود را نیز برای عواقب آن در صورت هر گونه قصور در تخلیه به‌موقع ملک آماده کند. چرا که طبق بند 10 قانون مدنی، این چک، حالت قانونی به خود می‌گیرد و مالک می‌تواند طبق قانون نسبت به پیگیری آن در صورت عدم تخلیه به‌موقع مستاجر، اقدام کند.
روش صحیح نوشتن چک تخلیه ملک
پیامد‌های عدم پرداخت اجاره و یا تحویل به موقع ملک به مالک اصلی آن در صورتی که سروقت انجام نشود ، گریبانگیر فرد مستاجر خواهد بود. البته این در صورتی که مستاجر به مالک اعتماد نداشته باشد، راه‌هایی وجود دارد که می‌توان به وسیله آن عواقب و پیامد‌های بعدی چک تخلیه ملک را از بین ببرد. لازم به ذکر است که این راه‌ها تنها هنگامی کارآمد هستند که هیچ گونه کوتاهی از سوی مستاجر صورت نگرفته باشد. در قدم اول ابتدا فرد باید چک تخلیه را به صورت صحیح، دقیق و اصولی نوشته باشد. تعدادی از اصول نگارش چک تخلیه شامل موارد زیر می‌شوند.
به هیچ عنوان چک تخلیه را در وجه حامل پر نکنید
در چک تخلیه این نکته را ذکر کنید که این چک جهت ضمانت تخلیه ملک به آدرس فلان و در تاریخ فلان به آقا یا خانم مالک تحویل می‌گردد.
شماره چک و مشخصات کامل آن را در قسمت اجاره نامه قید کنید
علاوه بر این موارد، این امکان را نیز دارید که از یک جلسه مشاوره حقوقی نیز برای ارائه این چک کمک بخواهید. یک وکیل پایه یک دادگستری، این توانایی را دارد که با در نظر گرفتن موارد احتیاطی عواقب چک تخلیه را به حداقل میزان ممکن برساند.
پیگرد قانونی چک تخلیه
بر طبق قانون، فرد مالک در صورت هرگونه کوتاهی مستأجر از انجام وظایف قانونی خود، می‌تواند از طریق چک تخلیه برای تحت فشار قرار دادن فرد مستاجر اقدام کند. اما زمانی که مستأجر تمامی موارد احتیاطی را برای چک تخلیه در نظر گرفته باشد، مالک نمی‌تواند صرفاً به جهت دیرکرد مستأجر، به شکل مستقیم اقدام به اجرایی کردن چک تخلیه نماید. البته در چنین مواقعی نیز بند و تبصره‌های قانونی متعددی برای ارائه درخواست و مطالبه حقوق مالک وجود دارد که بهترین راه، بهره گیری از خدمات مشاوره حقوقی می‌باشد. با این حال موجر، بعد از پایان یافتن زمان قرارداد، در صورتی که این خبر را به فرد مستأجر بابت تخلیه ملک اش داده باشد، این توانایی را دارد تا از طریق شورای حل اختلاف و یا دادگاه برای اقدامات و پیگیری‌های لازم برای چک تخلیه و خواسته خود اقدام کند.
بر اساس قانون، مالک باید مبلغ رهن در امانت مستأجر را به حساب دادگاه واریز کرده و سپس بقیه موارد قانونی را با بیان دادخواست پیگیری نماید. قانون نیز با بررسی مدارک وشواهد و برای حمایت از حق مالک، مستأجر را مجبور به تخلیه خواهد کرد. بر طبق ماده 13 قانون صدور چک، در مواقعی که چک تخلیه بر پایه ضمانت دریافت گردد، مانع از ایجاد پیگرد کیفری آن شده و از این بابت مالک قبل از رسیدن زمان تخلیه ملک، برای وصول این چک قادر به انجام هیچ گونه اقدامی نخواهد بود. از این رو استفاده از این چک برای تحت فشار قراردادن مستأجر قبل از سررسید موعد تخلیه منع قانونی به همراه دارد.
عواقب چک تخلیه برای مستأجر
عواقب چک تخلیه زمانی گریبانگیر مستأجر خواهد بود که وی یا به موقع ملک را تحویل نداده باشد و یا اینکه در زمان عقد قرارداد نکات احتیاطی را رعایت نکرده باشد. البته نوشتن چک از جهت ضمانت هم در چنین مواقعی نمی‌تواند تأثیری روی اصل قضیه داشته باشد؛ زیرا به موجب ماده 3 قانون صدور چک، قید شدن دلیل صادر شدن چک اهمیتی در خود آن نخواهد داشت. از این رو در شرایطی که مستأجر در زمان به پایان رسیدن قرارداد اقدام به تخلیه آن ننماید، مالک می‌تواند از طریق حاکم قانونی وجه چک تخلیه را مطالبه نماید. برای در امان ماندن از عواقب چک تخلیه و یا اجرای آن در صورت عدم انجام تعهدات مستأجر حتماً مشاوره حقوقی را جدی بگیرید.
برگشت زدن چک تخلیه چگونه است؟
چنانچه مستاجر به هر دلیلی از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند نسبت به وصول چک اقدام کند. در صورت نبود موجودی کافی چک اصطلاحا برگشت می‌خورد. اما در اینجا دیگر حکم جلب صادر نمی‌شود. بلکه موجر برای پیگیری حقوق خود باید شکایت کرده و از مراجع قانونی پیگیری کند.
ار آنجا که چک بابت قرارداد اجاره دریافت شده، بنابراین موضوع چک براساس متن قرارداد در مراجع قانونی پیگیری میشود تا رای لازم صادر شود. در واقع همانطور که می‌بینید، برگشت زدن چک در اینجا کمکی به تخلیه سریع‌تر ملک نمی‌کند.
تنظیم چک تخلیه و جزئیات آن
چک تخلیه تنها در صورتی برای صادر کننده آن عواقب دارد که به تعهد خود عمل نکند و در پرداخت اجاره بها و یا تخلیه ملک کوتاهی کند و از انجام تعهدات خود امتناع نماید. در غیر اینصورت هیچ مشکلی برای صادر کننده ان ایجاد نخواهد کرد. چک تخلیه تنها به منظور جلوگیری از زیان مالی برای صاحب ملک صادر میشود و هر گونه سوء استفاده از ان خلاف قانون است و پیگرد قانونی دارد. در زمان صدور چک تخلیه چند نکته مهم باید رعایت شود که به شرح زیر است:
چک تخلیه نباید بر وجه حامل صادر شود: بر روی چک تخلیه باید نام مالک و آدرس ملک و تاریخ آن درج شود. همچنین بر روی چک باید نوشته شود که جهت تضمین صادر شده است.
شماره چک و تمامی مشخصات آن باید در قرارداد ذکر شود: هنگام تنظیم اجاره نامه باید نوشته شود که برای تضمین چکی از طرف مستاجر صادر شده است و تمامی مشخصات چک باید درون اجاره نامه نوشته شود.
روش اجرا گذاشتن چک
در صورتیکه مستاجر به وعده خود عمل نکند دارنده چک می‌تواند از راه قانونی برای به اجرا گذاشتن چک اقدام کند و چک را وصول نماید. دارنده چک می‌تواند به سه روش چک را به اجرا بگذارد. روش کیفری، حقوقی و ثبتی. هر یک از روش‌های ذکر شده شرایط خاص خود را دارد و در صورت وجود مدارک لازم می‌توان به هر یک از روش‌ها اقدام نمود. در ادامه هر یک از روش‌های قانونی به اجرا گذاشتن چک تخلیه را به طور کامل شرح خواهیم داد.
روش کیفری
اگر دارنده چک برای وصول چک به بانک مراجعه نماید و حساب صادر کننده خالی یا مسدود باشد، باید از بانک گواهی عدم پرداخت دریافت نموده و چک را برگشت بزند. سپس برای اقدام از راه کیفری بایستی گواهی عدم پرداخت را همراه با چک و اجاره نامه به مراجع قضایی برده و دادخواست وصول چک و دریافت مبلغ مورد نظر را تنظیم نماید. دارنده چک تا مدت محدودی پس از دریافت گواهی عدم پرداخت می‌تواند از راه کیفری اقدام کند، در غیر اینصورت باید از روش حقوقی طرح دادخواست نماید و این روش کمی زمان بر خواهد بود.
لازم به ذکر است که در شرایط عادی امکان اقدام از راه کیفری برای اجرا گذاشتن چک تخلیه وجود ندارد، مگر تحت شرایط خاصی که مستاجر به عمد چک بی محل صادر کرده باشد و یا پس از صدور چک حساب خود را خالی کرده باشد. در این حالت دارنده چک می‌تواند برای جلوگیری از ضرر و زیان مالی چک را از راه کیفری به اجرا بگذارد.
روش حقوقی
در این روش دارنده چک باید با مراجعه به دفتر خدمات قضایی دادخواست خود را ثبت کند. برای ثبت دادخواست باید اجاره نامه، چک تخلیه و گواهی عدم پرداخت را به همراه داشته باشد و ضمیمه دادخواست نماید. پس از ثبت دادخواست پرونده در دادگاه مورد رسیدگی قرار می‌گیرد و پیامک ابلاغیه برای وی ارسال خواهد شد. برای انتخاب بهترین راه برای طرح شکایت با ما در مشاوره حقوقی تلفنی همراه باشید.
سوالات متداول
- چک تخلیه چگونه نوشته میشود؟
متن چک باید بدون قلم خوردگی و همراه با ذکر مبلغ دقیق و شماره چک نوشته شود. ضمن آنکه حتما ذکر شود که چک مذکور تحت چه عنوانی صادر میشود که در اینجا همان ضمانت تخلیه ملک است.همچنین حتما این نکته را مدنظر قرار دهید که چک نباید در وجه حامل باشد و باید در وجه موجر نوشته شود.
2. میزان چک تخلیه چقدر باید باشد؟
هیچ مصوبه قانونی مبنی بر مبلغ آن وجود ندارد. در موارد اخذ چک ضمانت موجر و مستاجر معمولا مبلغ کل قرارداد را به عنوان مبلغ چک در نظر می گیرند ولی با این وجود در اکثر مواقع این توافق بین طرفین قرارداد است که مبلغ کلی را مشخص می کند.
3. آیا چک تخلیه قابل وصول است؟
چنانچه مستاجر به هر دلیلی از تخلیه ملک خودداری کند، موجر می‌تواند نسبت به وصول چک اقدام کند. در صورت نبود موجودی کافی چک اصطلاحا برگشت می‌خورد. اما در اینجا دیگر حکم جلب صادر نمی‌شود. بلکه موجر برای پیگیری حقوق خود باید شکایت کرده و از مراجع قانونی پیگیری کند.