مزایده به عنوان نوعی از معامله، از تشریفات قانونی خاص خود برخوردار است. از این رو، آشنایی با شرایط حقوقی وکیل ملکی مزایده املاک نیز اهمیت به‌سزایی دارد. چراکه اگر مزایدهای بدون توجه به ساز و کارهای حقوقی انجام بگیرد، هیچگونه وجاهت قانونی ندارد. توجه داشته باشید که در مزایده ملکی، تعیین قیمت پایه به شکل مستقیم توسط نمایندگان رسمی دادگستری صورت می‌گیرد. از سوی دیگر، خریداران و فروشندگان نیز باید نکات مهم در باب مزایده را بدانند و آن‌ها را رعایت کنند. در این مطلب، به نکات قانونی درباره مزایده املاک می‌پردازیم.
مفهوم مال غیرمنقول
بر طبق مواد 12 الی 18 قانون مدنی، مال غیرمنقول، مالی است که غیر قابل نقل می‌باشد. به تعبیر دیگر، به اموالی که در اثر نقل، آسیب می‌بینند، اموال غیرمنقول می‌گویند. در ماده 13 نیز چنین آمده است که املاک، اراضی و تمام مواردی که در بنا یا جزوی از بنا محسوب می‌شوند، غیرمنقول هستند. توجه داشته باشید که مصالح و مواد مورد استفاده در بنا نیز جزو این اموال می‌باشند. اما در ماده 18 چنین آمده است که مواردی نظیر حق ارتفاق، حق انتفاع، دعوای خلع ید و دیگر موارد مشابه شامل قوانین مرتبط با مال غیرمنقول می‌شوند.
شاید بپرسید: «اهمیت آشنایی با مفهوم مال غیر منقول در چیست؟». در پاسخ باید بگوییم که ملک نیز جزو اموال غیرمنقول است. در نتیجه، مزایده املاک همان مزایده اموال غیرمنقول است. از این رو، برای آشنایی از شرایط مزایده املاک باید قوانین مرتبط با مزایده اموال غیرمنقول را بررسی کنید.
مواد قانونی مرتبط با مزایده املاک
بر طبق ماده ماده ۱۳۷ قانون اجرای احکام مدنی، شرایط فروش اموال منقول و غیرمنقول، تقریبا مشابه است. اما در این بین، استثنائاتی وجود دارند. از این رو، مزایده املاک و اموال غیرمنقول مطابق ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی، انجام می‌شود که بر طبق این ماده، آگهی مزایده باید موارد زیر را شامل شود:
- اطلاعات هویتی صاحب ملک
- نشانی دقیق ملک + توضیح مشخصات آن (توجه داشته باشید که در این بخش، باید تعیین کنید که ملک مسکونی، تجاری، زارعی و … است)
- اطلاعات کامل درباره وضعیت ثبتی ملک
- تعیین وضعیت فعلی ملک؛ در اجاره است یا خیر (اگر ملک در اجاره باشد، باید شرایط قرارداد اجاره نیز ذکر شوند)
- شرح آنکه ملک مفروز است یا مشاع ( اگر ملک مشاع باشد، باید مشخص شود که چه مقداری از آن مورد مزایده قرار می‌گیرد)
- شرح نسبت حقوقی افراد نسبت ملک
- قیمت پایه
- تاریخ و نشانی محل مزایده
در تبصره ماده ۱۹ قانون کانون کارشناسان رسمی دادگستری چنین آمده است که اگر نمایده رسمی دادگستری، قیمتی برای شروع مزایده تعیین کند، نظر وی حداکثر تا ۶ ماه پس از صدور حکم، اعتبار دارد. از این رو، مدت زمان مزایده نیز جزو ارکان اصلی است. اما اگر در موارد حقوقی مرتبط با مزایده املاک، ابهامی دارید، بهتر است که از مشاورین حقوقی مجرب کمک بگیرید.
بررسی شرایط قانونی نشر آگهی برای مزایده ملک
بر طبق ماده ۱۱۹ قانون اجرای احکام مدنی، تاریخ و نشانی محل مزایده باید به گونه‌ای تعیین شود که بین تاریخ نشر آگهی و روز مزایده، کمتر از یک ماه و بیش از ده روز فاصله باشد. اما انتشار آگهی برای مزایده ملک به دو صورت انجام می‌شود. بر طبق ماده ۱۱۸ قانون اجرای احکام مدنی، اگر فروشنده قصد انتشار آگهی در روزنامه‌ها را دارد، باید آگهی را برای یک نوبت و در یکی از روزنامه‌های محلی منتشر کند. لازم به ذکر است که می‌توانید تقاضایی مبنی بر انتشار آگهی در روزنامه‌های کثیرالانتشار نیز ارائه دهید.
به این نکته توجه داشته باشید که اگر محل وقوع ملک، روزنامه محلی نداشته باشد، افراد مجاز به الصاق آگهی در محل هستند. لازم به ذکر است که هفته‌نامه نیز نوعی روزنامه به‌شمار می‌آید. اما بر طبق ماده ۱۲۳ قانون اجرای احکام مدنی، فروشنده باید آگهی مزایده را به صورت جداگانه در محل فروش و قسمت اجرا الصاق کند.
بر طبق ماده ۱۲۵ قانون اجرای احکام مدنی، نماینده دادستان باید در جلسه مزایده املاک حضور داشته باشد. به این نکته توجه کنید که در صورت عدم وجود امضای نماینده دادستان در صورتجلسه مزایده، امکان ابطال مزایده وجود دارد.
لازم به ذکر است که ارائه‌دهنده بالاترین مبلغ پیشنهادی می‌تواند حداقل۱۰ درصد از مبلغ مورد نظر را نقدا به مامور اجرا یا همان دادورز پرداخت کند و مابقی آن را تا یک ماه پس از تاریخ مزایده بپردازد. توجه داشته باشید که اگر خریدار در مدت مقرر، مابقی مبلغ مورد نظر را پرداخت نکند، باید هزینه‌های انتشار آگهی مجدد و دیگر هزینه‌های این فرآیند را به عنوان جریمه بپردازد. در واقع، مبالغ مذکور از پیش‌پرداختی که نزد دادورز بوده است، کسر می‌شوند. سپس، مابقی مبلغ پرداختی به صندوق دادگستری واریز شده و مزایده تکرار می‌شود.
عدم فروش ملک در مزایده
در بخش پیشین، به شرایط مزایده اشاره شد، اما در برخی مواقع، ملک به فروش نمی‌رود یا به تعبیر دیگر، خریداری برای ملک پیدا نمی‌شود. در چنین مواقعی، طلبکار یا محکوم له می‌تواند یک مال دیگر را معرفی کرده تا مورد مزایده قرار بگیرد. از نظر قانونی، خود طلبکار نیز می‌تواند بخشی از مالی که به فروش نرفته است را به عنوان معادل طلب خود قبول کند.
لازم به ذکر است که محکوم له می‌تواند درخواست مزایده مجدد را ارائه دهد. البته در این نوبت، خود او باید هزینه‌های مزایده را پرداخت کند. توجه داشته باشید که در مزایده مجدد، می‌توان ملک را تا ۱۰ الی 20 درصد کمتر از قیمت پایه، خریداری کرد. اما اگر پای چند طلبکار در میان باشد، نظر اکثریت آن‌ها برای تجدید مزایده یا دیگر اقدامات مرتبط، ملاک است. از سوی دیگر، اگر طلبکار یا طلبکاران در مزایده اول یا دوم، قصد پذیرش بخشی از مال را داشته باشند، مال با قیمت پایه در نظر گرفته می‌شود.
احکام مربوط به محکوم له و محکوم علیه
توجه داشته باشید که طلبکار و بدهکار موظف به حضور در جلسه مزایده نیستند. البته طلبکار می‌تواند در مزایده شرکت کند. اما بدهکار صرفا می‌تواند با پرداخت بالاترین قیمت پیشنهادی، مال خود را حفظ کند. همچنین در ماده ۱۴۴ قانون اجرای احکام مدنی، چنین آمده است که اگر ملک خریداری نداشته باشد و طلبکار بخشی از ملک را در مقابل طلب خود بپذیرد، محکوم علیه می‌تواند طی دو ماه پس از تاریخ مزایده، کلیه بدهی، هزینه‌های اجرایی و دیگر خسارات وارده را بپردازد و مال خود را حفظ کند. توجه داشته باشید که دادگاه پس از مهلت مذکور، دستور انتقال تمام ملک یا بخشی از آن که معادل طلب محکوم له است را صادر می‌کند.
در چه شرایطی مزایده املاک انجام می‌شود؟
به طور کلی، مزایده یک راهکار قانونی است که برای فروش اموال منقول و غیرمنقول افراد حقیقی و حقوقی انجام می‌شود. اما شاید بپرسید: «در چه شرایطی مزایده املاک انجام می‌شود؟». در پاسخ باید بگوییم که مزایده کاربردهای متفاوتی دارد. برای مثال، اگر زوجه مهریه خود را به اجرا بگذارد، اموال زوج توسط بخش اجرای احکام دادگستری توقیف می‌شود. در چنین شرایطی، اگر زوج اقدام به پرداخت مهریه نکند، اموال منقول و غیرمنقول او، به مزایده گذاشته می‌شوند. از این رو، یکی از کاربردهای مزایده املاک برای وصول مهریه است.
در سوی دیگر، اگر شرکتی اعلام ورشکستگی کند، باید طلبکاران را راضی کرده و تمام تعهداتش را عملی کند. در غیر این صورت، مدیر تصفیه اقدام به تهیه لیستی از اموال و دارایی‌های شرکت مذکور کرده و نسبت به مزایده این اموال تصمیم‌گیری می‌کند. جالب است بدانید که مزایده در پرونده‌های کیفری نیز کاربرد دارد. بر طبق ماده‌ی ۵۲۹ قانون آیین دادرسی کیفری و قانون نحوه‌ی اجرای محکومیت مالی، اگر محکوم نتواند حقوق شاکی یا جزای نقدی را پرداخت کند، اموال او (نظیر ملک) مورد مزایده قرار می‌گیرند.
شرایط مزایده املاک مشاع
تفاوتی نمی‌کند که ملک توقیفی به شکل مشاع باشد یا مفروز. حتی در چنین شرایطی، منقول یا غیرمنقول بودن اموال هم اهمیت ندارد. اما در اینجا، تمرکز ما بر مزایده املاک است. البته همانطور که در بخش‌های پیشین اشاره کردیم، اگر ملک توقیفی مشاع باشد، باید در آگهی مزایده، مشخص شود که چه مقداری از آن مورد مزایده قرار می‌گیرد.
بر طبق ماده ۱۴۱ قانون اجرای احکام مدنی، در صورتی که سایر شرکا، درخواستی مبنی بر فروش تمام مال یا ملک مشاعی را ارائه دهند، تمام مال مذکور به فروش رسیده و سهم شرکا نیز پرداخت می‌شود. اگر قصد خرید یک ملک مزایدهای را دارید، باید به این نکته توجه کنید که سند ملک صرفا به نام شما تنظیم می‌شود (البته در شرایطی که در مزایده، برنده شوید) و اداره اجرای احکام نمی‌تواند سند را به شکل مشاعی یا به نام فردی دیگر صادر کند. همچنین در ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، چنین آمده است که دستور دادگاه برای انتقال سند به نام خریدار، قطعی می‌باشد.
مشکلات خرید ملک مزایدهای
در بیشتر مواقع، ملک مزایدهای با قیمتی پایین به فروش می‌رسد. از این رو، بسیاری از افراد ترغیب می‌شوند که ملک مزایدهای خریداری کنند. در این صورت، می‌توان املاک مختلفی مانند زمین یا واحد مسکونی، اداری و تجاری را در مزایده‌های سازمانی خریداری کرد. در سوی دیگر، می‌توان در مزایده املاک اشخاص حقیقی یا حقوقی نیز شرکت کرد. اما اغلب این املاک، مشکلاتی دارند که حل آن‌ها بسیار دشوار است. در نتیجه، پیشنهاد ما این است که پیش از اقدام برای خرید چنین املاکی، با یک متخصص حقوقی در این باره مشورت کنید.
در اغلب موارد، مالک اولیه سعی در بازپس‌گیری ملک از برنده مزایده را دارد و همین امر، خریداران را دچار مشکل می‌کند. از سوی دیگر، رفع تصرف در چنین معاملاتی، بر عهده خریدار است. از این رو، در صورت عدم تخلیه ملک مورد نظر، برنده مزایده نمی‌تواند از فروشنده ملک شکایت کرده و ضرر و زیان بگیرد. چراکه در اسناد معامله، به وضوح ذکر می‌شود که رفع تصرف ملک مزایدهای بر عهده برنده مزایده است. در چنین شرایطی، خریدار باید از فروشنده شکایت کرده و مراحل قانونی مرتبط را طی کند.
توجه داشته باشید که خریدار می‌تواند بابت تصرف ملک، طلب اجرت‌المثل کند. البته اگر شما هم قصد انجام چنین کاری را دارید، پیشنهاد ما این است که وکیل اخذ کنید. نکته مهم دیگر در این باره، این است که بر طبق ماده ۳۴۸ قانون مدنی، اگر در سند فروش، بندی در رابطه با شرایط رفع تصرف ملک وجود نداشته باشد، معامله در صورت عدم تخلیه ملک توسط فروشنده، باطل خواهد شد.
اعتراض به مزایده ملک
اشخاص حقیقی یا حقوقی برای اعتراض به مزایده اموال منقول یا غیرمنقول خود تنها یک هفته پس از مزایده، فرصت دارند. در نتیجه، تا پایان این مهلت هفت روزه، مال تحویل برنده مزایده نمی‌شود، چراکه اگر اعتراضی نسبت به مزایده ملک باشد، باید پیش از تحویل مال مورد نظر، به آن رسیدگی شود. بر طبق ماده ۱۳۶ قانون اجرای احکام مدنی، مزایده ابطال و تجدید می‌شود، اگر:
- مزایده در محل و تاریح مقرر شده در آگهی مزایده املاک انجام نشود
- بدون دلیل موجه فردی از خرید منع شده و یا بالاترین قیمتی درخواستی رد شود
- نماینده دادستان در جلسه مزایده حضور نداشته باشد
- خریدار از خرید منع بوده باشد (بر طبق ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی)
اما شاید بپرسید: «ماده ۱۲۷ قانون اجرای احکام مدنی در این باره چه می‌گوید؟». در پاسخ باید بگوییم که این ماده به این نکته اشاره می‌کند که مامورین ارزیابی و اجرا و سایر مباشرین فروش، حق شرکت در مزایده املاک را ندارند. از سوی دیگر، خویشاوندان سببی و نسبی این افراد (تا درجه سوم) نیز نمی‌توانند در چنین مزایده‌هایی شرکت کنند.
بررسی استثنائات قانونی در مزایده اموال غیرمنقول
مزایده املاک نیز مانند دیگر مسائل حقوقی پیچیدگی‌های خاص خود را دارد. از این رو، پیشنهاد می‌کنیم که برای موفقیت در چنین پرونده‌هایی، حتما از مشاورین حقوقی کمک بگیرید. البته ما در این بخش، یکی از استثنائات قانونی در مزایده اموال غیرمنقول را ذکر می‌کنیم که می‌تواند شما را کمک کند.
بر طبق ماده ۱۱۶، اگر اموالی منقول در ملک توقیف شده (مال غیرمنقول) وجود داشته باشند که حمل آن‌ها به محلی دیگر، دشوار باشد (هزینه زیادی داشته باشد یا باعث آسیب دیدن مال مورد نظر شود)، آن اموال منقول نیز در همان محلی که قرار دارند، به مزایده گذاشته می‌شوند.
موسسه حقوقی هرمس، شما را در پرونده‌های مزایده املاک یاری می‌کند
فرآیند مزایده ملک، پیچیدگی‌های بسیاری دارد. از این رو، بهتر است طرفین چنین پرونده‌هایی، اقدام به اخذ وکیل کنند. البته در این بین، پیداکردن وکیلی مجرب که تجربه حل پرونده‌های مربوط به مزایده را داشته باشد، کمی دشوار است. موسسه رامان با بهره‌گیری از مجرب‌ترین متخصصین امور حقوقی، شما را در پرونده مزایده املاک یاری می‌کند. همچنین ما در موسسه رامان، خدمات مشاوره تلفنی و آنلاین را نیز به متقاضیان ارائه می‌دهیم.