الزام به تنظیم سند رسمی ملک ؛ دعوای مطرح شده از سوی خریدار !
در زمان انتقال مالکیت ملک به دو نوع سند عادی و سند رسمی استناد می‌شود. در صورتی تنظیم سند رسمی ملک قانونی و معتبر خواهد بود که بدون هیچگونه جعل و مشکلات دیگر باشد. به همین دلیل قبل از تنظیم آن مبایعه‌نامه‌ای بین طرفین نوشته می‌شود و طرفین متعهد به وظایفی خواهند شد تا مراحل تنظیم سند رسمی به ترتیب و با دقت طی شوند. در صورتی که فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، خریدار می‌تواند در دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح نماید. با ما همراه باشید تا به بررسی این دعوای حقوقی، وکالت ملکی و مراحل و نکات آن بپردازیم.
سند رسمی چیست و چرا تنظیم آن اهمیت دارد ؟
در انتقال مالکیت ملک دو نوع سند عادی و رسمی وجود دارد که در بعضی از بخش‌ها متفاوت هستند. طبق ماده 1287 قانون مدنی سند رسمی ملک سندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک یا دفاتر ثبت اسناد رسمی تنظیم شده باشد. لازم به ذکر است که برخی از ماموران رسمی که صلاحیت و اختیارات لازم را داشته باشند، می‌توانند اسناد رسمی را تنظیم کنند. طبق همین ماده قانون مدنی، اسنادی که رسمی نیستند، سند عادی به شمار می‌روند. جالب است بدانید که بر اساس قانون مدنی کشور، املاکی که سند رسمی داشته باشند نسبته به املاک با سند عادی، اعتبار بیشتری دارند.
در بیشتر موارد حقوقی برای اثبات مالکیت باید سند رسمی ملک ارائه شود. بسیاری از افرادی که به معامله ملک می‌پردازند، فقط به تنظیم مبایعه‌نامه اکتفا کرده و سند رسمی را انتقال نمی‌دهند. شخصی که سند رسمی ملک را دریافت می‌کند، از عدم تصرف در ملک او توسط دیگران مطمئن می‌شود و با خیال راحت می‌تواند از ملک خود استفاده کند. یکی از دلایلی که فروشنده‌ها سند رسمی را انتقال نمی‌دهند هزینه‌هایی است که باید به دفترخانه پرداخت شود.
در مبایعه‌نامه فروشنده متعهد می‌شود که سند رسمی ملک را به خریدار انتقال دهد، تا خریدار بتواند از مزایای در اختیار داشتن سند رسمی بهره‌مند شود. در صورتی که فروشنده به تعهدات خود عمل نکند، خریدار می‌تواند در دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را اقامه کند. همچنین با توجه به نوع ملک و معامله، خریدار می‌تواند دعاوی دیگری را در دادگاه مطرح کند.
نکات مهمی که قبل از معامله ملک باید رعایت شود چیست ؟
خریدار ملک برای اینکه بتواند از انتقال سند رسمی مطمئن شود باید برخی نکات را قبل از معامله ملک رعایت کند. مهم‌ترین نکته برای الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی، اثبات اصل وقوع بیع و انتقال مالکیت به خریدار در دادگاه است. یعنی اگر ملک خریداری شده سند رسمی داشته باشد، فروشنده باید آن سند را به نام خریدار تنظیم کند. در صورتی که فروشنده این کار را انجام ندهد، خریدار می‌تواند در دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را علیه فروشنده اقامه کند. اگر مبایعه‌نامه به دادگاه ارائه شود و قاضی تشخیص بدهد که انتقال ملک قانونی و شرعی است، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی ملک می‌کند. بنابراین در تنظیم مبایعه‌نامه باید انجام معامله و انتقال مالکیت به صراحت عنوان شوند.
نکته مهم دیگری که وجود دارد این است که خریدار باید از فروشنده تعهد بگیرد که سند رسمی ملک را به نام او تنظیم کند. در زمان معامله ملک اگر به هر دلیلی سند رسمی تنظیم نشده و فقط مبایعه‌نامه نوشته شود، بهتر است که خریدار یک تعهد کتبی مبنی بر تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده بگیرد. با این کار دیگر نیازی نیست که در دادگاه انتقال مالکیت اثبات شود. یعنی اگر فروشنده به تعهد خود عمل نکند، خریدار می‌تواند بدون اثبات انتقال مالکیت در دادگاه اقامه دعوا کند. لازم به ذکر است که هزینه دادرسی این دعوا را فروشنده باید پرداخت کند.
طبق ماده 220 قانونی مدنی، عقد قراردادها طرفین معامله را به همه نتایجی که به دلیل عرف و عادت یا بر اساس قانون در قرارداد باید انجام شود، متعهد خواهد کرد. یعنی حتی اگر در شروط مبایعه‌نامه حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی ملک ذکر نشده باشد، خریدار با استناد به ماده 220 قانون مدنی می‌تواند فروشنده را ملزم به حضور در دفترخانه و انتقال سند رسمی ملک کند.
احراز هویت و مالکیت فروشنده ؛ از نکات مهم معامله ملک !
خریدار قبل از معامله ملک باید مطمئن شود شخصی که سند رسمی ملک به نام او است تعهد را امضا می‌کند. در صورتی که ملک سند رسمی نداشته و با سند عادی به فروشنده منتقل شده باشد، خریدار باید مطمئن شود که در سند عادی سلسله ایادی به طور دقیق و صحیح قید شده‌اند. اگر هم وکیل فروشنده می‌خواهد تعهد را امضا کند، خریدار باید اعتبار وکالتنامه او را بررسی کند.
لازم به ذکر است که قبل از رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دادگاه استعلام ثبتی می‌گیرد. اگر مشخص شود که ملک به نام فروشنده یا خوانده دعوای خریدار نباشد، دادگاه دستور به رد این دعوا خواهد داد. طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، زمانی که ملکی بر اساس قانون در دفتر املاک ثبت شود، دولت فقط کسی که ملک به نام او باشد را می‌شناسد. یعنی فقط شخصی که سند رسمی ملک به نام او باشد یا ملک با سند عادی به او منتقل شده و یا به او ارث رسیده باشد، برای دادگاه قابل‌قبول است.
نکات مهم دیگری هم درباره احراز هویت فروشنده وجود دارد که از جمله آن‌ها می‌توان به مطمئن شدن از اهلیت قانونی فروشنده اشاره کرد. یعنی خریدار باید مطمئن شود که فروشنده از نظر قانونی اجازه معامله ملک را دارد. نکته مهم دیگر این است که با وکالتنامه حق مالکیت ایجاد نمی‌شود و باید یک مبایعه‌نامه هم در کنار وکالتنامه وجود داشته باشد.
وکالت نوعی عقد جایز بوده و در صورت فوت یکی از طرفین باطل خواهد شد. نکته مهم دیگری که وجود دارد این است که ملک مورد معامله باید آزاد بوده و در رهن نباشد. به عنوان مثال اگر ملک مورد معامله در رهن بانک است، خریدار در زمان اقامه دعوا باید الزام به فک رهن را هم حتما در دادگاه عنوان کند.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست و چگونه مطرح می‌شود ؟
زمانی که فروشنده و خریدار برای معامله ملک مبایعه‌نامه‌ای تنظیم می‌کنند، تعهداتی را امضا خواهند کرد. بر اساس این قرارداد، خریدار متعهد می‌شود که تا زمان تعیین شده هزینه خرید ملک را پرداخت کند. از طرف دیگر فروشنده متعهد خواهد شد که پس از دریافت هزینه، انتقال مالکیت را به طور کامل و دقیق انجام دهد. خریدار زمانی دعوای الزام به تنظیم سند را در دادگاه مطرح خواهد کرد که فروشنده از انتقال مالکیت خودداری کرده باشد.
برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در دادگاه، خریدار باید به برخی از نکات توجه کند تا به نتیجه مورد نظر برسد. اولین نکته این است که خریدار باید کسی که ملک به نام او ثبت شده است را در دادخواست به عنوان خوانده ذکر کند. ممکن است که ملک مورد معامله ایادی متعدد داشته باشد؛ یعنی ملک چندین بار معامله شده ولی سند رسمی به نام هیچ‌کدام از این ایادی نبوده و در واقع با سند عادی مالکیت ملک انتقال پیدا کرده است.
در چنین شرایطی دادگاه قبل از رسیدگی به دعوای خریدار، سلسله ایادی را بررسی می‌کند تا درستی انتقال مالکیت اثبات شود. بنابراین خریدار در زمان تنظیم دادخواست باید همه ایادی قبلی ملک و فروشنده را به عنوان خوانده قید کند. اگر در این حالت فقط فروشنده به عنوان خوانده دعوا ذکر شود، دادگاه دستور به رد دعوا خواهد داد.
مقدمات تنظیم سند رسمی ملک و درخواست آن‌ها در دعوای حقوقی !
برخی از مقدمات تنظیم سند رسمی، دریافت تسویه حساب مالیاتی، فک رهن ملک، پرداخت عوارض شهرداری، تفکیک ملک و موارد دیگر هستند. جالب است بدانید که خریدار برای درخواست این موارد نیازی به طرح دعوای مستقل ندارد. یعنی خریدار می‌تواند ضمن طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، این موارد را هم درخواست کند. همچنین برای جلوگیری کردن از قرارداد بستن فروشنده با شخص دیگر، خریدار می‌تواند در دادگاه درخواست صدور دستور موقت را بدهد. از نکات دیگر درباره مقدمات تنظیم سند رسمی ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد :
- خریدار قبل از طرح دعوا در دادگاه باید مطمئن شود که ملک مورد معامله پایان کار و گواهی عدم خلافی شهرداری را دارد. چرا که انتقال سند فقط با وجود پایان کار و گواهی عدم خلافی شهرداری امکان‌پذیر است
- قبل از معامله ملک خریدار باید مطمئن شود که ملک مورد معامله سابقه ثبتی دارد. املاکی که سابقه ثبتی ندارند، سند رسمی برای انتقال نخواهند داشت. بنابراین خریدار باید دعوای الزام مالک به ثبت ملک و تنظیم سند رسمی را مطرح کند
مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک !
خریدار باید طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را در دو مرحله انجام دهد. مرحله اول خود به دو حالت مختلف تقسیم می‌شود که در حالت اول طرفین معامله در سند عادی یا مبایعه‌نامه‌ای که تنظیم شده، تاریخی را برای حضور در دفترخانه مشخص می‌کنند. این کار باعث خواهد شد که تنظیم سند رسمی ملک و انتقال مالکیت آن کامل و دقیق انجام شود. در حالت دوم طرفین معامله در سند عادی یا مبایعه‌نامه تاریخ و محل تنظیم سند رسمی را مشخص نمی‌کنند.
اگر حالت اول را در نظر بگیریم، در این حالت طرفین باید در تاریخ مشخص شده در دفترخانه حاضر شوند. در صورتی که فروشنده از حضور در دفترخانه خودداری کند، آن دفترخانه یک گواهی عدم حضور برای فروشنده ارسال می‌کند. در این گواهی قید می‌شود که مالک یا فروشنده طبق تعهد خود در سند عادی یا مبایعه‌نامه، برای تنظیم سند رسمی حاضر نشده است. اما اگر حالت دوم را در نظر بگیریم، در این حالت خریدار باید از فروشنده تعهدی مبنی بر تنظیم سند رسمی در زمانی مشخص بگیرد. در این حالت اگر فروشنده بدون دلیل مشخصی برای تنظیم سند رسمی حاضر نشود، دفترخانه به استناد همان تعهدنامه، گواهی عدم حضور برای او ارسال می‌کند.
در مرحله دوم، خریدار پس از صدور گواهی عدم حضور فروشنده، در دادگاه دادخواستی تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی ملک را به دادگاه ارائه می‌دهد. خوانده این دادخواست صاحب ملک مورد معامله است که در آن خریدار درخواست تنظیم سند رسمی از سوی فروشنده را دارد و دادگاه را واسطه این کار قرار می‌دهد.
اقدامات دادگاه پس از مطرح شدن دعوای خریدار !
اولین اقدام دادگاه پس از مطرح شدن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، استعلام انتقال مالکیت است. دادگاه اول بررسی می‌کند که خوانده صاحب رسمی ملک است یا ملک سلسله ایادی دارد. در این مرحله باید موقعیت ملک و مالک به دقت مشخص شود. دادگاه در مرحله دوم اهلیت خوانده برای فروش ملک را بررسی می‌کند. مرحله سوم به خواهان دعوا مربوط می‌شود که باید شروط قرارداد و پرداخت‌های تعیین شده را ارزیابی کند.
در مرحله بعد، دادگاه هزینه تنظیم سند را بررسی کرده و پرداخت‌کننده این هزینه‌ها را مشخص خواهد کرد. لازم به ذکر است که دادگاه در خلال این کار، سابقه تصرفات قانونی ملک مورد معامله را بررسی کرده تا متصرفات آن مشخص شوند. نکته مهی که باید بدانید این است که اگر درباره سند عادی یا مبایعه‌نامه تردیدهایی وجود داشته باشد، باید قبل از انجام تمام این مراحل صحت سند عادی بررسی شود. در صورتی که درباره صحت سند عادی هم تردیدهایی وجود داشته باشد، دادگاه زمان بیشتری را برای تحقیقات در این زمینه در نظر می‌گیرد.
دریافت مشاوره درباره الزام به تنظیم سند رسمی ملک از موسسه رامان چه میدانید ؟
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نکات و پیچیدگی‌های خاص خود را دارد که هر کسی از آن‌ها آگاهی ندارد. بنابراین بهتر است که برای این کار با یک وکیل یا مشاور حقوقی مشورت کنید. چرا که ملک مورد معامله می‌تواند قولنامه‌ای، مشاع، در رهن بانک، بازداشتی، اوقافی، اجاره و موارد دیگر باشد.
یکی از بهترین مراجع مشاوره‌های حقوقی، موسسه حقوقی رامان است. شما می‌توانید با مراجعه به موسسه ما درباره چنین دعوای حقوقی با کاراشناسان مجرب در ارتباط باشید و مشاوره بگیرید تا با موفقیت در دادگاه دعوای خود را مطرح کرده و به نتیجه مطلوب برسید.