اهمیت آشنایی با قوانین بیع و فروش ملک
خریدوفروش ملک همیشه در هر وضعیت اقتصادی رواج داشته و بسیاری از معاملات غیرمنقول مربوط به خریدوفروش املاک می‌شود. در حال حاضر با تنظیم سندی که به آن مبایعهنامه می‌گویند این کار قابل انجام است. معمولا طرفین معامله در دفاتر املاک مبایعهنامه را تنظیم و امضا می‌کنند که بر طبق آن، یکی از طرفین ملکی را به دیگری می‌فروشد. با توجه به اینکه انجام معاملات ملکی و هزینه‌های آن بسیار اهمیت دارد، آشنایی با مبایعهنامه و تنظیم آن ضروری به نظر می‌رسد؛ چرا که با درج شرایط مورد نظر طرفین در این سند، از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌شود. در این مطلب به بررسی مراحل تنظیم مبایعهنامه و قوانین بیع و فروش ملک می‌پردازیم.
بیع و فروش ملک چیست ؟
در قانون مدنی عقد بیع یکی از عقدهای معین به شمار می‌رود که به معنی خرید و فروش است. در واقع عقد بیع یعنی شخصی در مقابل عوض معلوم ملکی را به شخص دیگری واگذار می‌کند. بر طبق بیع منعقد شده عوض معلوم یا همان هزینه تعیین شده به فروشنده و ملک به خریدار می‌رسد. طرفین معامله باید برای انعقاد یک سند بیع به صورت اصولی و صحیح با شرایط و روش نوشتن سند بیع که به آن مبایعهنامه می‌گویند، آشنایی داشته باشند.
عقد بیع در واقع چهار رکن اساسی دارد که شامل مبیع، ثمن، مشتری و بایع می‌شود. مبیع همان ملک و دارایی فروشنده است که باید از نظر قانونی قابل معامله باشد. همچنین ثمن هزینه‌ای است که برای مبیع تعیین می‌شود و مشتری باید پرداخت کند. بایع هم همان صاحب ملک و دارایی است که قصد فروش ملک خود را دارد.
معرفی مبایعهنامه برای بیع و فروش ملک !
در قانون مدنی قراردادها و اسناد مختلفی مشخص شده‌اند که از جمله آنها می‌توان به اجاره‌نامه، صلح‌نامه، هبه نامه، قرارداد رهن و موارد دیگر اشاره کرد. هر یک از این قراردادها مواد و قوانین خاص خود را دارند که طرفین قراردادها باید با آنها آشنایی داشته باشند. در میان این قراردادها، مبایعهنامه یا قرارداد خریدوفروش ملک یکی از پرکاربرد‌ترین و مهم‌ترین قراردادها در قانون مدنی به شمار می‌رود. این سند در واقع قراردادی است که بین بایع و مشتری منعقد شده و مفاد عقد بیع املاک در آن نوشته می‌شود. لازم به ذکر است که از مبایعهنامه در هر نوع خرید و فروشی می‌توان استفاده کرد.
تفاوت مبایعهنامه ملک و قولنامه برای فروش ملک !
طبق ماده 10 قانون مدنی هر شخصی می‌توان بین خود و شخص دیگری قرارداد منعقد کند؛ البته به شرطی که مفاد این قرارداد با قوانین و مقررات مخالف نباشد و نظم عمومی جامعه را بر هم نزند. قولنامه و مبایعهنامه از جمله قراردادهایی هستند که طبق ماده 10 قانون مدنی می‌توان تنظیم کرد. بسیاری از افراد این دو نوع قرارداد را یکی می‌دانند اما جالب است بدانید که این دو با یکدیگر تفاوت دارند. تشخیص تفاوت قولنامه و مبایعهنامه نسبتا دشوار است، اما نکاتی وجود دارند که با آگاهی از آنها تشخیص تفاوت این دو قرارداد آسان خواهد شد.
وقتی که خریدار قصد خرید ملک در همان زمان عقد قرارداد را دارد و با مشتری بر سر هزینه و شرایط انتقال مالکیت به توافق می‌رسد، یک مبایعهنامه با او تنظیم کرده و امضا می‌کند. اما در زمانی که خریدار بعد از توافقات خود با مشتری، می‌خواهد ملک را در یک زمان معین بعد از تنظیم قرارداد خریداری کند، مشتری با او یک قولنامه تنظیم می‌کند. بر طبق این سند فروشنده قول می‌دهد تا زمان مشخص شده ملک را به شخص دیگری نفروخته و اقدامات لازم برای انتقال مالکیت را انجام دهد. همچنین خریدار وعده می‌دهد که تا زمان تعیین شده عوض معلوم را پرداخت کند.
به عبارت دیگر قولنامه به معنی قول دادن است اما مبایعهنامه به معنی بیع یا خریدوفروش می‌باشد. در واقع اصلی‌ترین تفاوت این دو قرارداد این است که در قولنامه طرفین به یکدیگر قول و وعده داده اما در مبایعهنامه طرفین به یکدیگر برای انتقال مالکیت تعهد می‌دهند. در زمان انعقاد مبایعهنامه مالکیت به مشتری منتقل می‌شود اما با انعقاد قولنامه پس از عمل کردن طرفین قرارداد به وعده خود انتقال مالکیت انجام خواهد شد.
تنظیم مبایعهنامه املاک به چه معنا است ؟
تنظیم مبایعهنامه به معنی درج شرایط مورد نظر طرفین عقد بیع برای خریدوفروش ملک مشخص شده در سند است. به این صورت مشتری به پرداخت بهای ملک و فروشنده به انتقال مالکیت به خریدار متعهد می‌شود. یکی از مزایای انعقاد مبایعهنامه این است که طرفین قرارداد همان موقع شرایط خود را در قرارداد نوشته و درباره جزئیات بیع و فروش ملک به توافق می‌رسند. اگر طرفین قرارداد قوانین مربوط به مبایعهنامه را در هنگام تنظیم آن در نظر بگیرند در آینده می‌توانند از آن به عنوان یک سند رسمی در دعاوی حقوقی استفاده کرده و از اختلافات بیشتر جلوگیری کنند.
قوانین مبایعهنامه املاک برای فروش ملک را بشناسید !
اکنون که با مبایعهنامه آشنا شده و به تفاوت آن با قولنامه پی بردیم، باید قوانین مبایعهنامه املاک برای فروش ملک را بشناسیم. یکی از مهم‌ترین قوانین مبایعهنامه املاک تعیین دقیق طرفین معامله در قرارداد است. همچنین در هنگام تنظیم مبایعهنامه در بنگاه املاک، خریدار و فروشنده باید احراز هویت کنند. از دیگر قوانین مهم تنظیم مبایعهنامه می‌توان به تعیین دقیق مشخصات ملک است؛ یعنی تمام جزئیات مربوط به ملکی که خریدار قصد خرید آن را دارد باید ذکر شوند. از جمله این جزئیات می‌توان به مشخصات ملک، امکانات آن، وضعیت وام‌دار بودن یا نبودن ملک و موارد مهم دیگر اشاره کرد.
درج جزئیات مرتبط با ملک به این دلیل اهمیت دارد که اگر زمانی عیب و نقصی در شرایط ملک وجود داشته باشد، خریدار بتواند از حق فسخ قرارداد خود استفاده کند. یکی دیگر از قوانین مبایعهنامه املاک تعیین بهای ملک یا همان عوض معلوم در زمان تنظیم قرارداد است. در صورتی که خریدار بخواهد از روش‌های پرداخت غیرنقدی مانند چک برای پرداخت عوض معلوم در قرارداد استفاده کند، باید مشخصات چک به صورت کاملا دقیق در مبایعهنامه درج شود.
لازم به ذکر است که شرایط تحویل ملک هم باید در این سند ذکر شوند. نکته بسیار مهمی که در تنظیم مبایعهنامه وجود دارد این است که این سند نوعی عقد لازم می‌باشد. به عبارتی دیگر بعد از تنظیم این قرارداد طرفین در صورتی می‌توانند از عمل به تعهد خود خودداری کنند که شرایط فسخ قرارداد وجود داشته باشد و یا خریدار و مشتری هر دو برای فسخ قرارداد راضی باشند.
قوانین حقوقی در رابطه با تنظیم مبایعهنامه املاک !
در صورتی که فروشنده طبق تعهد خود در مبایعهنامه مالکیت ملک را به خریدار منتقل نکند، خریدار می‌تواند با استفاده از مبایعهنامه تنظیم شده با فروشنده در دادگاه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را اقامه کند. در مقابل، اگر خریدار عوض معلوم ذکر شده در مبایعهنامه را پرداخت نکند، بر طبق ضمانت اجرایی تعیین شده در قرارداد باید برای هر روز تاخیر در پرداخت عوض معلوم، مبلغی را به عنوان جریمه پرداخت کند. همچنین فروشنده این امکان را دارد که به دادگاه مراجعه کرده و به استناد مبایعهنامه تنظیم شده دعوای مطالبه ثمن قرارداد را اقامه کند.
یکی دیگر از قوانین حقوقی مهم درباره مبایعهنامه املاک درباره انتقال مالکیت است. هنگامی که فروشنده در دفترخانه وکالت فروش ملک را به خریدار می‌دهد، اگر قبل از آن مبایعهنامه تنظیم نشده باشد، خریدار مالک قطعی ملک به شمار نخواهد رفت. به عبارتی دیگر، تا زمانی که سند بیع و فروش ملک تنظیم نشده باشد، ملک به نام خریدار نشده و باید برای اخذ سند رسمی ملک به دفاتر اسناد رسمی مراجعه شود. نکته بسیار مهم که باید بدانید این است که در هنگام تنظیم مبایعهنامه طرفین قرارداد آزاد هستند هرگونه شرایطی که مد نظر دارند را در مبایعهنامه ذکر کرده و به آنها متعهد شوند. البته این کار به شرطی قابل انجام است که شرایط ذکر شده مخالف قانون نباشند.
نکات نوشتن مبایعهنامه ملک برای فروش ملک !
در تنظیم هر مبایعهنامه فروشنده باید برخی نکات را در نظر گرفته و رعایت کند. اول اینکه فروشنده باید شخصا هویت خریدار را احراز کند. یعنی از خریدار بخواهد که مدارک شناسایی معتبر خود را ارائه دهد. به دلیل اینکه احراز هویت خریدار امری بسیار حساس است، بنابراین فروشنده نباید این کار را به کس دیگری واگذار کند. نکته مهم دیگر این است که فروشنده قبل از تنظیم مبایعهنامه باید مدتی با خریدار معاشرت کرده و او را بیشتر بشناسد تا بتواند از هدف خریدار برای خرید ملک آگاه شود. البته فروشنده نباید در امور شخصی خریدار دخالت کند. شناخت خریدار و هدف او از خرید ملک به این دلیل اهمیت زیادی دارد که فروشنده از قانونی انجام شدن معامله و عدم کلاهبرداری خریدار مطمئن خواهد شد.
یکی دیگر از نکات مهم درباره نوشتن مبایعهنامه این است که فروشنده باید قبل از عقد قرارداد با خریدار بر سر شرایط و روش پرداخت عوض معلوم به توافق برسد. به این صورت، در تنظیم مبایعهنامه و انجام معامله مشکلی پیش نخواهد آمد. مهم‌ترین نکته در تنظیم مبایعهنامه این است که فروشنده باید برای همه تعهدات ذکر شده خریدار در قرارداد، ضمانت اجرا تعیین کند. به عبارتی دیگر، فروشنده باید مشخص کند که در صورت عمل نکردن به هر تعهد از سوی خریدار، چه جریمه‌ای برای خریدار در نظر گرفته می‌شود.
لازم به ذکر است که فروشنده باید میزان خسارت را متناسب با میزان تعهد خریدار مشخص کند. با این کار فروشنده مطمئن می‌شود که خریدار به تعهداتش پابند خواهد بود. بهتر است که فروشنده مبلغی به عنوان بیعانه از خریدار دریافت کند تا از پرداخت کامل عوض معلوم تعیین شده در قرارداد از سوی خریدار مطمئن شود. همچنین حضور شاهد می‌تواند به این موضوع قوت ببخشد. نکته مهم دیگر این است که فروشنده باید قبل از انتقال مالکیت حداقل 80 درصد عوض معلوم درج شده در قرارداد را دریافت کرده باشد.
ضرورت دریافت مشاوره در بیع و فروش ملک !
در زمان فروش ملک و تنظیم مبایعهنامه طرفین قرارداد باید درباره مراحل تنظیم این سند و انجام معامله اطلاعات کافی داشته باشند. همچنین باید موارد حقوقی مرتبط با بیع و فروش ملک را بدانند. چرا که بدون داشتن اطلاعات کافی در این موارد ممکن است طرفین قرارداد در هنگام تنظیم مبایعهنامه اشتباهاتی داشته باشند. همین اشتباهات ممکن است باعث ایجاد اختلافات و مشکلات بعدی شوند. به همین دلیل طرفین معامله باید به دنبال یک مشاور حقوقی خوب در این زمینه باشند.
مشاوری که فروشنده و خریدار انتخاب می‌کنند باید تجربه زیادی در موارد حقوقی بیع و فروش ملک داشته باشد. همچنین باید بتواند مراحل انجام معامله و تنظیم مبایعهنامه را به طرفین معامله تفهیم کند. مشاور حقوقی باید تمام مواد و شرایط ذکر شده در مبایعهنامه را بررسی کرده و به برطرف کردن ابهامات یا ایرادات موجود در آن کمک کند. مشاور حقوقی با این کار از بروز مشکلات بعدی جلوگیری خواهد کرد.
لازم به ذکر است که به غیر از مشاور حقوقی، طرفین معامله می‌توانند از مشاوره‌های مشاورین املاک نیز کمک بگیرند. دلایلی که مشاورین املاک می‌توانند به خریدار و فروشنده در انجام معامله و نوشتن مبایعهنامه کمک کنند، شامل موارد زیر می‌شوند :
- شناخت مشاورین املاک از بازار خریدوفروش ملک
- برخورداری از مهارت مذاکره کردن با طرفین قرارداد
- داشتن تخصص در مدیریت کردن معاملات ملکی
- داشتن منابعی مثل بازرسان مالیات، وکلا و موارد دیگر برای تسهیل فرایند تنظیم مبایعهنامه و انجام معامله بین خریدار و فروشنده
به طور کلی مشاورین املاک می‌توانند با داشتن توانایی‌های ذکر شده به هر دو طرف معامله کمک زیادی بکنند. این مشاوران می‌توانند مواردی مانند تعیین میزان عوض معلوم برای خرید ملک، معرفی وکیل یا متخصصین برای کمک به طرفین معامله در شرایط خاص موثر باشند. همچنین درباره نوع ساخت املاک و بهترین راه‌ها برای تعمیرات املاک اطلاعات کافی در اختیار خریداران و فروشندگان املاک بگذارند.
دریافت خدمات مشاوره برای بیع و فروش ملک از موسسه حقوقی رامان !
بسیاری از خریداران و فروشندگان ملک قبل از انجام معامله و تنظیم مبایعهنامه تلاش می‌کنند که با یک مشاور حقوقی مشورت کنند. چرا که با این کار از انجام صحیح و بدون مشکل معامله مطمئن خواهند شد. یکی از مراکز معتبری که خریداران و فروشندگان املاک می‌توانند برای مشاوره حقوقی به آن مراجعه کنند، موسسه حقوقی رامان است. خریداران و فروشندگان املاک می‌توانند با موسسه حقوقی رامان تماس گرفته و برای تنظیم مبایعهنامه و موارد حقوقی از کارشناسان این موسسه مشاوره بگیرند. همچنین این افراد می‌توانند از خدمات مشاوره این موسسه در زمان بروز اختلافات بهره‌مند شوند.