درگیری‌های مالک و مستأجر بر سر تصرف‌های غیرقانونی
املاکی که برای استفاده کوتاه یا طولانی مدت به مستأجر اجاره داده می‌شوند ، همیشه قراردادهای موفقی ندارند. در موارد بسیاری دیده شده که مستأجر پس از پایان قرارداد ملک را تخلیه نکرده و آسیب‌هایی مالی به مالک وارد کرده است. به همین دلیل مالک با درخواست اجرت المثل ایام تصرف سعی می‌کند تا خسارت وارده را از مستأجر بگیرد به کمک وکیل ملکی.
به طور کلی در حال حاضر افراد زیادی هستند که با این مسئله حقوقی دست و پنجه نرم می‌کنند، اما اطلاعاتی در مورد نحوه جبران خسارت و دریافت حق خود ندارند. اگر شما هم با چنین چالشی روبه‌رو هستید، تا پایان مطلب همراه ما باشید تا اطلاعات کامل‌تر و کاربردی‌تری به دست بیاورید.
اجرت المثل ایام تصرف چیست؟
اگر بخواهیم که اجرت المثل ایام تصرف را به طور دقیق و طبق قوانین تعریف کنیم، باید بگوییم که در صورت تصرف ملک و استفاده از اموال دیگری بدون اذن مالک فرد باید خسارت لازم را بپردازد. این خسارت در قانون کشور به عنوان اجرت المثل تعریف شده که بر اساس ایام تصرف محاسبه می‌شود.
البته که تنها عامل تاثیرگذار در محاسبه اجرت المثل صرفا بازه زمانی تصرف ملک و اموال نیست بلکه عوامل دیگری مانند نوع مال، شدت استفاده، آسیب‌های وارده به مال، شرایط روز محاسبه خسارت، افت ارزش و دیگر موارد این چنینی در نظر گرفته می‌شود. اگر هم متصرف از پرداخت اجرت المثل امتناع کند، مراجع قضایی به ثبت درخواست و اجرایی دادخواست شاکی اقدام خواهند کرد.
مفاهیمی که با اجرت المثل تفاوت دارند ؟
متاسفانه افرادی که به دنبال دریافت اجرت المثل ایام تصرف هستند، این مفهوم را با سایر مفاهیم قوانین مدنی کشور اشتباه می‌گیرند. به همین دلیل در هنگام انجام اموراتی مثل ثبت درخواست، مراحل اداری، پیگیری پرونده و… دچار مشکل می‌شوند. با عدم طی شدن درست چنین مراحلی نیز فرد در نهایت به حقوق خود نمی‌رسد و در نهایت باید مراحل صحیح را از ابتدا شروع کند. البته که در این وضعیت خسارات مالی به وی وارد شده و حتی فرد از پیگیری حقوق خود منصرف می‌شود. به همین دلیل باید به تفاوت‌های اجرت المثل با مفاهیم حقوقی مشابه دقت کرد.
اجرت المثل ایام تصرف و اجرت المسمی !
توجه داشته باشید که اجرت المثل ایام تصرف به مبلغی گفته می‌شود که به جای منافع مادی ملک و اموال یا تخصص شخص تعیین خواهد شد. یعنی این مبلغ بین طرفین کاملا محاسبه شده و شامل مواردی مانند دیرکرد یا کارمزد نمی‌شود. حال برخی افراد باور دارند که اجرت المثل مانند اجرت المسمی به آینده مربوط است و می‌تواند عواملی که رخ نداده است را نیز پوشش دهد.
حال باید بدانید که اجرت المثل کاملا بر اساس مسائل گذشته در نظر گرفته می‌شود و دریافت حق و حقوق به خاطر خسارت مالک در آینده قانونی نیست. به همین دلیل نیز توصیه شده که مسائل حقوقی بابت محاسبه اجرت المثل به وکلای دادگستری سپرد.
اجور معوقه و تفاوت آن با اجرت المثل !
همانطور که از نام اجور معوقه پیداست، این مفهوم قانونی صرفا به اجاره بهای پرداخت نشده توسط مستأجر مربوط است. همچین اجور معوقه بر اساس مبلغ درج شده در قرارداد محاسبه می‌شود و نیاز به کارشناسی یا محاسبه خسارت نیست. در صورتی که اجرت المثل به نوعی خسارت وارده به مالک محسوب شده که به خاطر تصرف مستأجر وارد شده است. با وجود بحث خسارت و وجود رویدادهای خارج از قرارداد نیز پرونده باید توسط کارشناسان رسمی مراجع قضایی مورد بررسی دقیق قرار بگیرد.
آیا اجرت المثل ایام تصرف در مال مشاع نیز وجود دارد ؟
تصور کنید که ملکی دارای چندین مالک بوده و هر فرد با توجه سهم درجه شده در این مال سهیم هستند. در صورتی که یکی از افراد بدون اجازه دیگر شرکای خود اقدام به احداث بنا یا تقسیم ملک کند، این روند از نظر قانون به عنوان غصب و تصرف ملک خواهد بود. زمانی که صحبت از تصرف می‌شود نیز افراد حق دارند که برای دریافت اجرت المثل ایام تصرف درخواست دهند و این حق شامل ملک مشاع نیز می‌شود. ناگفته نماند که در قانون مدنی ماده 308 ذکر شده هرگونه تصرف در مال مشاع به عنوان فروش یا غصب مال غیر شناخته می‌شود و با مجازات کیفری همراه است.
قوانین مدنی تعریف شده برای اجرت المثل ایام تصرف !
نکته‌ای که در مورد اجرت المثل وجود دارد، شرایط رسیدگی متفاوت مراجع قضایی به درخواست‌های دریافت این نوع خسارت است. باید توجه داشته باشید که در قوانین مدنی جمهوری اسلامی ایران سه ماده متمرکز برای این نوع دادرسی اختصاص داده شده است. به همین دلیل باید در حین ثبت درخواست به قوانین موجود دقت کرد تا در نهایت به حقوق ضایع شده به خاطر تصرف ملک رسید.
ماده 631 قانون مدنی !
در قانون 631 مدتی کشور ذکر شده که هرگاه فردی مال شخص دیگری را متصرف باشد، حتی در صورت تصرف غیر مستودع امین آن مال شناخته می‌شود. یعنی در صورتی که هنگام تصرف ملک به خاطر استفاده ناصحیح و تفریط امور آسیبی به مال وارد کند، مالک امکان استرداد خسارت را خواهد داشت. به همین دلیل هرگونه نقص و عیب وارده بر عهده مستأجر بوده و خسارات جزئی یا کلی باید پرداخت شود. البته در صورت وجود مستندات عدم ایجاد خسارت با توجه به فعل مستأجر، مالک امکان دریافت خسارت را ندارد. همچنین در حین محاسبه اجرت المثل ایام تصرف این قانون بررسی خواهد شد.
ماده 501 قانون مدنی !
در صورتی که در هنگام عقد قرارداد مدت زمان اجاره صراحتا بیان نشده باشد و مبلغ اجاره به صورت روزانه، ماهانه یا سالانه تعیین شده است، مدت زمان اجاره با توجه به نوع دریافت اجاره بها صحیح خواهد بود. همچنین در صورت سر رسید بازه‌های زمانی ذکر شده مستأجر مال را تصرف کند و مالک موفق به تخلیه ملک نشود، برای زمان مازاد به نسبت زمان تصرف اجرت مقرره دریافت خواهد شد.
ماده 494 قانون مدنی !
در ماده 494 قانون مدنی کشور ذکر شده که عقد اجاره به محض انقضای تاریخ برطرف شده و پس از سر رسید مستأجر موظف به تخلیه ملک است. اگر هم پس از انقضا ملک در اختیار مالک قرار نگیرد، موجر برای مدت زمان تصرف می‌تواند درخواست اجرت المثل ایام تصرف ثبت کند. همچنین با وجود اذن مالک نیز مستأجر طبق زمان تصرف ملک باید اجرت المثل بپردازد، اما در شرایطی خاص مالک می‌تواند که ملک را طی این بازه زمانی در اختیار مستأجر قرار دهد. ناگفته نماند که در ماده 495 گفته شده که ضامن وظیفه‌ای برای پرداخت اجرت المثل نخواهد داشت.
دعاوی رایج در اجرت المثل ایام تصرف !
طبق آمارهایی که وجود دارد، در موارد بسیار زیادی قراردادهای اجاره به پایان می‌رسند و رعایت مفاد قرارداد مالکین یا مستأجرین درگیر اجرت المثل نخواهند شد. البته که همیشه قراردادها با موفقیت به پایان نمی‌رسند و مشکلاتی به وجود می‌آید. به طوری که فرد مالک مجبور می‌شود که به خاطر تصرف و خسارت‌های وارد شده درخواست اجرت المثل بدهد و به حقوق خودش برسد.
تصرف توسط مستأجر !
یکی از رایج‌ترین دلایلی که باعث می‌شود افراد برای دریافت اجرت المثل ایام تصرف اقدام کند، عدم تخلیه به موقع ملک توسط مستأجر است. طبق قوانین مستأجرین موظف هستند که در تاریخ اتمام قرارداد اجاره ملک را به موجر با سلامت کامل و وضعیت زمان اجاره تحویل دهند. همچنین در صورتی که مستأجر قصد تمدید قرارداد را دارد، باید پیش از موعد انقضا نسبت به تمدید مدت اجاره اقدام کند. در غیر این صورت مالک حق دارد که برای دریافت حق ایام تصرف و اجرت المثل اقدام نماید.
متاسفانه در موارد بسیاری مستأجرین به تاریخ اتمام قرارداد توجهی ندارند و در تحویل ملک به موجر قصوری را انجام می‌دهند. اگر در این شرایط مالک تصمیم نگیرد که فرصتی را برای تخلیه به مستأجر بدهد، با درخواست اجرت المثل خسارت روزانه تصرف را دریافت خواهد کرد.
اختلاف بین وراث در ملک مشترک !
املاکی که پس از فوت به فرزندان ارث می‌رسند، دارای حق اجرت المثل هستند. برای مثال فرض کنید فردی دارای ملکی مسکونی یا تجاری است که به یکی از فرزندان اجاره داده شده است. اگر پس از فوت فرزند حقوق ورثه را پرداخت نکند، این افراد می‌توانند از فرزند مستأجر اجرت المثل بگیرند. همچنین هرگونه تصرف یا فروش به معنای فروش مال غیر بوده و پیگرد قانونی یا مجازات کیفری خواهد داشت.
فروش ملک بدون اطلاع مستأجر !
بارها دیده شده که فردی ملکی را اجاره کرده و متوجه شده که قبل از تاریخ قرارداد ملک مورد نظر به فرد دیگری فروخته شده است. همچنین این اتفاق معمولا توسط ترفندهایی مانند سکونت مالک در خارج از کشور یا حضور وکلای غیر قانونی رخ می‌دهد. اگر هم مالک جدید با مستأجری بدون قرارداد با وی مواجه شود، قطعا برای دریافت اجرت المثل ایام تصرف اقدام می‌کند.
توجه داشته باشید که در چنین شرایطی کلیه مسئولیت‌ها بر گردن مستأجر خواهد بود و باید نسبت به پرداخت اجرت المثل به مالک فعلی اقدام کند؛ زیرا طبق قوانین کشور عدم اطلاع از وضعیت تملک اموال و عقد قرارداد بدون مشاهده اسناد رسمی قصور مستأجر محسوب می‌شود.
مراحل ثبت درخواست دریافت اجرت المثل ایام تصرف !
جهت طرح دعوا و تنظیم دادخواست برای مطالبه اجرت المثل راه‌های گوناگونی وجود دارد. به همین دلیل افرادی که با این مفهوم حقوقی درگیر هستند برای انتخاب مسیر درست باید دقت کافی داشته باشند؛ زیرا انجام فرایندهای حقوقی بدون کسب اطلاعات کافی حکم شکست فرد را رقم خواهد زد. به همین دلیل در این بخش قصد داریم تا دو روش اصلی برای مطالبه اجرت المثل تصرف ملک را بیان کنیم.
مراجعه به مراجع قضایی یا شورای حق اختلاف !
اولین گام برای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف مراجعه به مراجع قضایی است. در صورتی که کل هزینه خسارت به 20 میلیون تومان نمی‌رسد، شوراهای حل اختلاف بخش‌ها توانایی حل موضوع را خواهند داشت. اما در صورتی که اجرت المثل بیش از 20 میلیون تومان است، پرونده باید مورد بررسی دادگاه‌های عمومی حقوق محل ملک مورد دعوا بررسی شود. همچنین در این کنار مراحل کارشناسی ملک و تعیین خسارت نیز انجام خواهد شد.
کمک گرفتن از وکیل !
یکی از راه‌های مطمئن برای دریافت اجرت المثل تصرف املاک سپردن پرونده به وکلای باتجربه دادگستری است. این افراد با توجه سابقه و تجربه کاری معتبری که دارند مراحل ثبت درخواست و پیگیری پرونده را از راه صحیح انجام می‌دهند. به همین دلیل توصیه می‌شود که برای موفقیت بیشتر پرونده خود را به موسسه حقوقی رامان بسپارید.
نحوه کارشناسی برای محاسبه اجرت المثل !
براساس قانون مدنی کشور، مراحل ثابتی جهت کارشناسی املاک دعاوی مربوط به اجرت المثل تدوین شده است. به همین دلیل افرادی که قصد دریافت اجرت المثل ایام تصرف را دارند، برای محاسبه این خسارت باید مراحل ثابتی را طی کنند که عبارتند از :
- در جلسه اول دادرسی برای تعیین قیمت اجاره ایام تصرف ملک از زمان عدم پرداخت و تصرف قرار کارشناسی صادر خواهد شد
- پس از صدور قرار کارشناسی، وقت نظارت برای ابلاغ و تودیع حق الزحمه کارشناس تعیین می‌شود
- با توجه به ماده 259 قانون مدنی اگر حق الزحمه کارشناس پرداخت نشود، قرار ابطال دادخواست صادر خواهد شد
- با پرداخت نیز طرفین جهت تفهیم و کارشناسی به محل ملک مراجعه خواهند کرد
- بر اساس ماده 260 قانون مدنی پس از جلسه دادگاه جهت اعلام نظر کارشناس وقت نظارت تعیین می‌شود
- با صدور نظریه کارشناس وقت جدیدی صادر شده و طرفین می‌توانند در دفتر دادگاه دفاعیه خود را بابت کارشناسی به صورت کتبی ارائه دهند
- اگر به اعلام نظر کارشناس اعتراضی وارد نشود، طبق مواد 265 و 260 قانون مدنی دادگاه رأی مورد نظر را صادر کرده و طرفین باید آن را اجرایی کنند
- با وجود قبولی اعتراضات طرفین به نظر کارشناسان تمامی مراحل دوباره اجرایی می‌شود
توجه داشته باشید که برای اجرای مراحل دادرسی به مطالبه اجرت المثل دادگاه هزینه‌ای را دریافت خواهد کرد. همچنین این هزینه قبل از صدور حکم اعلام شده و به فرد دادخواه اعلام می‌شود. برای جلوگیری از هدر رفت این هزینه نیز باید مراحل را با دقت بیشتری طی کرد.
صفر تا صد دریافت اجرت المثل را به رامان بسپارید !
اگر می‌خواهید که در دادرسی دریافت اجرت المثل ایام تصرف پیروز شوید، می‌توانید پرونده خود را به تیم وکلای مجرب موسسه حقوقی رامان بسپارید. باید بدانید که وکلای باتجربه رامان از لحظه دریافت پرونده تا پایان دادگاه همراه شما بوده و از حقوقتان محافظت کامل می‌کنند.